大江戸温泉リート投資法人(3472)IPOが新規上場承認されました。
温泉リートは初物なのでIPO初値も期待が掛かりますが、取得はかなり厳しいと
思われます。米投資ファンド、ベインキャピタル傘下企業なのでこの辺りがどうか?


大江戸温泉リート投資法人(3472)IPO上場承認


市場:東証REIT(リート)
公開予定:08/31
BB期間:08/16~08/19


【事業内容】
全国で温泉旅館、ホテル、温浴施設、テーマパークの活性化事業を展開江戸文化をモチーフにした温泉テーマパーク「大江戸温泉物語」をはじめ、本書の提出日現在29物件の温泉・温浴関連施設を運営



【資金使途】
一般募集における手取金 17,420,000,000 円につきましては、後記「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (2) 投資対象 ④ 取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している不動産(以下「取得予定資産」といいます。)の取得資金及びその取得に関連する諸費用の一部に充当します。
なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限871,000,000 円につきましては、取得予定資産の取得資金として借り入れる借入金の返済又は将来の特定資産(投信法第 2 条第 1 項に規定する特定資産をいいます。以下同じです。)の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当します。



100株単位
公募株数 174,200口
売出株数 0口
合計株数 174,200口


想定価格 100,000円
仮条件  90,000円~93,000円に決定しました!


【幹事団】
野村證券
SMBC日興証券   ←ネット組はここからの申込しかない(ダイレクトコース)





■ 大江戸温泉リート投資法人IPOの評判と分析
オーバーアロットメントによる売出8,710口
想定発行価格100,000円による市場からの吸収金は約174億円となり
オーバーアロットメントを含めて算出すると約183億円となります。
リート自体の規模は小規模ですが、温泉リートの位置付けがどのように評価されるのか?
大江戸温泉公式HP⇒ 次はだれと、どこにいく?


大江戸温泉リート投資法人(3472)IPO初値予想 
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スポンサーは、大江戸温泉物語グループになります。
米投資ファンドのベインキャピタルのファンドが、出資する温泉旅館チェーンが不動産
投資信託(リート)を立ち上げ、東京証券取引所に上場する流れになります。


日本全国に31の温泉旅館や温泉テーマパークを所有しているグループですが、安定
収益が見込める9物件をまずREITに売却し上場させる事になりました。
平均NOI利回りは7%になりますが、償却後は5.1%となるようです。


【上場時NOI利回り参考】
ジャパン・シニアリビング投資法人(3460)NOI利回り6%
いちごホテルリート投資法人(3463)NOI利回り5.9%
ラサールロジポート投資法人(3466)NOI利回り4.9%
スターアジア不動産投資法人(3468)NOI利回り5.2%
マリモ地方創生リート投資法人(3470)NOI利回り6.93%
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)NOI利回り5%

【野村證券用語集】
年換算のNOIを所有不動産の簿価(取得原価)で割った率のこと。不動産賃貸事業の運用利回りの基準となる指標。REIT(不動産投資信託)の投資尺度の一つでもあり、NOI利回りが高いほど収益力が高く、投資家への高分配につながる。

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経営不振に陥った旅館(ホテル)などを買い取り、格安旅館として再生する事で
有名な企業になります。たまにテレビに出ているので知っていますが、私が住んで
いる九州にはありません 
ベインキャピタルと言えばすかいらーく(3197)を上場させた企業として有名なので
今回も野村さんと良い方向に導く事を願います。


また温泉と言えば星野リゾート・リート投資法人(3287)が思い浮かびますが、星野の
ようにアゲアゲになるとも思えないです。路線が違いますからね。
ただ優待が発表されると価格帯が安いとアゲアゲに転じる可能性もあります。
現在のところ株主優待はありませんが、大江戸温泉物語株式会社と協議を行うと
されており、期待大ですね。


【LTVとは】
J-REITは、一般企業と同様に資本効率を高めるため借入金(負債)によるレバレッジ効果を利用しています。一般企業の場合は、D/Eレシオで負債比率を判断することが多くなっていますが、J-REITの場合は借入金比率(LTV=Loan To Value、以下LTV)を投資指標として使う場合が大半です。
J-REITのLTVは「総資産LTV=借入金(※2)÷総資産」で算出する場合が多くなっています。また総資産LTVと併せて「鑑定額LTV=借入金÷(総資産±保有不動産の含み損益)」を開示している銘柄もあります。総資産LTVも鑑定額LTVも決算期の数値を利用するものですが、J-REITは銘柄によって決算期が異なるため銘柄間の比較をする場合には、「取得額LTV=借入金÷保有不動産取得額」を利用する場合もあります。
※SBI証券抜粋



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LTV水準は60%を上限とし、試算取得のタイミングによっては一時的に60%を超える
事があるとされています。借入先は三井住友銀行がアレンジャーとなります。
上場後は毎年新規に3件~5件を取得していくそうです!
ホテル特化型のリートは人気が高く初値買いの方も多そうなイメージがあります。
取得するのは困難ですが、平等にネット抽選に参加したいと思います 


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