【評判と評価】エードMYバンクのデメリットに驚愕！投資を躊躇させた1つの事実

エードMYバンクという不動産投資型クラウドファンディングについて詳しく調べてみました。新しい企業がどんどん出てくるので投資を行う前に怪しくないか評判や口コミを調べてみました。今回もメリットよりもデメリットに焦点を当てて考えています。


第2の資産ウォレットというコンセプトを打ち出し、事業用不動産の賃貸収入をベースとした資産形成をお勧めしている企業です。優先劣後システムを採用しているため投資家の投資金も比較的安全だと思います。





聞きなれない企業名だと少し躊躇しますが今回はエードMYバンクについて確認してみます。最低投投資金額が10万円からとなっていることは少しデメリットですね。大手企業の多くが1万円からの投資が可能なのでこの時点で離脱する投資家もいるかもしれません。


とは言え供給よりも需要が多い不動産投資型クラウドファンディング市場はまだまだ新しい企業が登場してくるはずです。比較的新しい企業になりますが既にファンド組成を行い運用実績もあります。


また利回り5％程度のファンド組成が多いようです。公式サイトには年間分配3％～5％(税引き前)の表記があります。


では投資家目線で詳しく確認してみたいと思います！

エードMYバンクに投資をすると儲かるの？サービス概要を調べると優先劣後採用だった

エードMYバンクは不動産投資型クラウドファンディングになるため、ミドルリスクミドルリターン投資になります。投資対象は大阪や関西の事業用不動産を投資対象としています。


同社が所有、または取得する事業用の不動産にテナントと定期借地契約等により貸し付けを行うことで、安定した賃貸収入を得ることを目指しファンド組成が行われます。



※エードMYバンク公式サイト引用


また優先劣後の仕組みを採用していることで投資家の元本を守ることに取り組んでいる企業です。劣後出資割合はファンドにより異なるかもしれませんが、調べた結果は10％と低いようです。


多くの企業で劣後出資20％～30％が多いと感じるためこの辺りにもデメリットがあるように感じます。しかし、それだけ用意したファンドに自信があるのかもしれません。企業側のリスクにも関係しますが劣後出資自体は歓迎される内容です。


ちなみに優先劣後の仕組みは、顧客の分配金や出資金返還の際に劣後出資者(エードMYバンク)より投資家が優先される仕組みになります。例えば10％不動産評価額が下がっても投資家の損失は基本的にありません。


この10％という数値はかなり低いと感じますが、融資型クラウドファンでキング(ソーシャルレンディング)に比べるとリスクがやや低くなると思います。10％でもあれば安心材料になると思います。今後20％台に引き上げられることもあるかもしれません。



※エードMYバンク公式サイト引用


上記のような事が同社に投資を行う際の特徴になります。


同社が用意する投資対象の不動産は長期的にテナント料が発生することを前提としていますが、テナントが退却するリスクも考え、売却が容易なエリアを選択しているそうです。


地場に強い企業だからこそできるのかもしれません。投資対象は大阪や関西の事業用不動産を対象にするそうです。


収益性では外貨預金と公社債の間にあると表記されています。個人的には好んで行っている投資なのでリスク面を理解していますが、これから投資をされる方は元金保証の投資ではないと理解しておきましょう。


また予定通りに分配金が出ないことも考えられます。その他、早期償還などもあり得るため臨機応変に対応しながら投資を楽しんだほうが良いです。


基本的に不動産投資型クラウドファンディングは一度投資を行うと償還期間まで何もすることがありません。ほったらかしでも利益が出ると言われる起源はこの辺りにあると思います。


完全ほったらかしで利益が出ると考えずに、クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)も他企業に分散投資を行ったほうがより安全だと思います。

企業概要と業績を調べてみました

大阪にある企業だとわかりましたが、もっと詳しく知りたいためエードMYバンクの企業概要を調べてみました。


運営企業の株式会社エード・ライフは別にホームページがありました。元々は不動産仲介業務からスタートした企業です。


その後、賃貸事業や高齢者向け住宅の展開から実績を積み重ね、現在は関西圏の事業用地を中心とした開発・売買・運営を行っている企業です。

項目	その内容
商号	株式会社エード・ライフ
許可番号	不動産特定共同事業許可 大阪府知事第11号
不動産特定共同事業の種別	第1号事業、第2号事業(電子取引業務を行う)
主たる事業所	大阪府堺市西区浜寺石津町中4-7-1
代表取締役	坂口 弥之
設立	平成9年9月9日
その他免許番号	宅地建物取引業免許 大阪府知事(5)45641号 建設業許可 大阪府知事(般-22)第134185号
資本金	100,000,000円
事業内容	不動産特定共同事業法の許可に基づく不動産投資商品の販売 不動産売買及び仲介業務 テナント開発事業・リフォーム工事・不動産管理業務 高齢者住宅、小規模保育事業
加入団体	社団法人 全日本不動産協会 社団法人 不動産保証協会 近畿地区不動産公正取引協議会規約加盟店

設立が平成9年なので西暦だと1997年になります。企業設立から20年以上を超えているため実績ある企業だと思います。


また公式サイトには貸借対照表と損益計算書がPDF形式で公開されています。興味があったため内容を確認してみると黒字企業でした。また第三者による公認会計士の監査を受けているそうです。



※エードMYバンク公式サイト引用(PDFより)


第22期の経常利益はマイナスのようですが特別利益が大きいようです。興味がある方は2期分の掲載があるので確認をしておきましょう。

エードMYバンクのメリットとデメリットを徹底考察してみた！

エードMYバンクのメリットとデメリットを調べてみました。株式投資のように元金が変動しないため人気の投資方法となっていますがデメリットは必ずあります。


儲かることだけ考えていると痛い目を見るかもしれません。また大阪の企業なので大阪周辺の方に人気がある企業だと感じます。







株式投資型クラウドファンディングのため他社と仕組みがほぼ同じです。ファンドに投資したら償還されるまで何もすることがありません。


それよりもファンドの安全性が一番気になるところでしょう。分配金はファンドにより異なるようですが基本的に6ヶ月に1回分配されるそうです。分配金の振込手数料などは無料です。


口座開設費用、口座維持管理などの手数料も無料です。私が一番気になったのは初回出資で申込手数料が5,000円発生することです。なぜ？



※エードMYバンク公式サイト引用


またファンドの譲渡は譲渡価格の3％を支払うことで可能となっています。基本的な投資家の費用発生は同社への振込代金(投資金)のみになります。


初回申込手数料が5,000円も発生するのはいただけないと思います。ただ良いサービスの裏返しだと思いたいです。


株式投資型クラウドファンディングを小額で運用したいと願う投資家の5,000円は大きいですね。50万円を1年間5％で運用すると2.5万円の税引き前利益です。そこから20.42％が自動的に引かれるため税金を計算すると5,105円になります。


そう考えると2万円弱が手元に残ります。さらに5,000円引かれるようなので、リスクとリターンがどうなのか考える必要がありそうです。ただ大きなお金を動かせば5,000円という金額はあまり気にならないでしょう。




さらに投資家によっては確定申告で税率が変わります。弱小投資家は初期投資のハードルが少し高いと感じます。ただ公式サイトにわかりやすく書かれているため良心的だと思いました。


ファンドによってはキャンペーンでギフトカードが1％程度貰えたりするそうです。この辺りもファンド情報に書かれているので投資前に確認しておきましょう。50万円の1％だと5,000円が回収できますね！


景気に左右されにくい投資ですが口座開設前に見れる情報が少し少ないと思いました。詳細をPDFでダウンロードするとホームページ上では確認できなかった内容を見ることができます。

エードMYバンクの口座開設手順を調べてみました

エードMYバンクに口座を開設する手順は他社と変わりません。口座開設フォームに従って入力を行うだけです。個人情報と分配金を受取るための銀行口座の入力などが必要になります。


もちろん本人確認書類の登録も必要になります。口座開設申込後に「本人確認キー」が簡易ハガキで届く流れです。



※エードMYバンク公式サイト引用


口座開設の新規登録は内容入力、内容確認、完了の3ステップになります。


問題となるような項目はなさそうなので口座開設時のトラブルはないと思います。私は過去に大手企業で口座開設ができないこともあったため少し気になる部分です。


問題が発生した場合はお問い合わせフォームが用意されているのでそちらから問合せましょう。

エードMYバンクの口コミを調べてみた結果

口コミを調べてみると実際に投資を行っている方がいました。ただかなり積極的な投資家さんなので逆に凄いと思ってしまいました。


サービス開始後すぐに投資している意欲が普通に凄いと感じます！

エードMYバンクから初分配で入金確認しました。

2口20万円出資で利回り5%、運用期間182日。

200,000×0.05×182/365=4,986。

4,986円(税引前)-1,018円(所得税)=3,968円。

計算通りですが、６か月ごとの分配なので、忘れたころに入金されます#不動産投資型クラウドファンディング　#エード・ライフ pic.twitter.com/yMkGhLFNzG

— きたの (@kitano_income) May 25, 2021

仕事が早い「エードMYバンク」から、本人確認キーが記載されているハガキが到着しました！

早速、4号案件に申し込みさせていただきました。

3号も、7月1日から運用期間になってますが、まだ申し込みできるみたいです。#不動産投資型クラウドファンディング　#株式会社エード・ライフ pic.twitter.com/yHAK8fuF9U

— きたの (@kitano_income) July 20, 2020

私も同様のことを思いましたが。関西以外の方が不動産価値を判断するのはちょっと難しそうかも？と思いました。


沖縄の不動産に特化したポケットファンディングみたいな感じですかね。ポケットファンディングに興味があればインタビューさせていただいたので投資の参考にしてください。

口コミはまだサービス開始から数ヶ月なので少ないようでした。公式サイトを確認しても過去の募集状況が確認できないため判断がしにくい部分があります。


募集額も大きめのようですから満額成立だったのか気になります。

エードMYバンクには自社ポイント制度があるって知っていますか？

自社ポイント制度をエードMYバンクは利用しています。詳しく調べると2020年9月上旬から反映されるそうです。それまではメールで個別にポイント付与状況を連絡するそうです。



※エードMYバンク公式サイト引用


自社で独自ポイントを発行するクラウドファンディング事業者はほぼありません。ポイント投資で最大規模だと東証1部上場のRimple(リンプル)がセゾンと提携し永久不滅ポイントを利用できます。


リンプルには投資を行っているので永久不滅ポイントを持っている方は下記記事を参考にしてください。




エードMYバンクの独自ポイントは出資額の1％相当がポイントとして付与されるそうです。また今後はメルマガ購読やアンケート回答、イベントなどでもポイントが付与されるそうです。面白い企画も出てくるかもしれませんね。


1ポイント1円(1,000ポインで1,000円)相当として投資を行う際に利用できるそうです。10万円の投資で1,000円相当のポイントなので大きいと思います！


たとえ投資金が少なくても1％加算されるのであればメリットがあると思います。

エードMYバンクの投資まとめ評価

エードMYバンクへの投資は少し迷うところがあります。自社独自のポイント制度やキャンペーンなどが行われていることは好感できます。


大手企業でもキャンペーン系はコストの面で取扱いがない企業も多いように感じます。ただ申込手数料が初回だけ5,000円発生するのは弱小投資家としては無しだと思います。これが改善されれば手厚い企業だと思います。※現在は申込手数料が無料に変更されています


最低投資金額の10万円はそれほど気になりません。利回りも募集案件を実際に確認した感じでは5％前後が多いため普通だと思います。


分配金についても6ヶ月毎になるため悪くありません。個人的に良いと感じたのはファンドに投資申込みを行った後に入金すればよいことです。ここはちょっと凄いと思いました。


投資口座に入金した後にしかファンドへ投資できない企業もあります。あとデメリット目線だと企業の知名度が低いことがあげられます。メディアに取り上げられた実績などが公式ホームページに記載がないため、関西圏以外の方は投資判断に困りそうです。


資本金は1億円ありますし財務的に問題はないものの知名度が低いのは投資意欲が減退してしまいます。


エードMYバンクへの投資は悩むかもしれないと思う方は、私が実際に投資を行っている企業を下記記事でまとめています。


新しい企業がたくさん出てくるため投資先も悩むと思いますが、私は400万円～500万円を複数の企業で運用しています!!




たくさん口座を開設しているため企業別にメリットとデメリットがわかるようになりました。また運用先が倒産する可能性もあるため資金分散を行っておくことでリスクを低くすることができると考えています。


CAMPFIRE Ownersは保証が付いたファンドが組成されたので最近投資を行いました。ジョイントアルファも予定しています！東証1部の冠がありますからね。


口座数が多いと資金管理が面倒になりますが、大事なお金なので最低でも3社～4社くらいに分散投資したほうが良いと思います！


また儲かったら確定申告をしないといけないので覚えておきましょう。利益が20万円以下だと所得税の申告が不要だったりします。投資家に合わせて確定申告の状況が変わるため稼いでいる方ほど税率が高くなります。私はサブ投資なのでお小遣い感覚です。

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