CRE Funding(シーアールイーファンディング)が融資型クラウドファンディングを開始したため投資家目線で評判や評価、そしてデメリットと考えられることをまとめました。


物流不動産ファンドを取り扱うためCREにしかできないファンド組成だと考えています。続く物流不動産ファンドを扱う上場企業も期待できそうです!東証1部上場のシーアールイー(3458)が取り扱うファンドになり業界の注目度が高いようです。


CRE Funding評判評価とデメリット


クラウドファンディング形式で投資家から資金を募集する流れは変わりませんが、FUEL(フエル)オンラインファンドが間に入り第三者審査を行い金融商品を提供する流れになります。


通常はクラウドファンディング(ソーシャルレンディング)を行う企業が第一種金融商品取引業者であったり、第二種金融商品取引業者になりますが同社では仕組みが異なります。


この流れが費用的にも効果的であれば多くの企業が参集してくる可能性があると思います。またCRE Fundingへの投資はメイン投資というよりも資金分散のために余裕資金を投資する感じがよいと考えています。それはちょっとしたデメリットがあるからです。

【この記事を読んでわかること】
  • CRE Fundingの評判や特徴がわかる
  • CREグループがどのような事業を行っている会社なのか知ることができる
  • 物流不動産特化型クラウドファンディングについて知ることができる
  • FUELオンラインファンドのメリット・デメリットがわかる
  • 実際に口座開設を行いどんな投資家に向いている企業なのか考察してみた結果


CRE Funding公式サイトへ


CREグループは信頼できるの?物流不動産特化型クラウドファンディングは儲かるのか

私のブログ読者は既に気が付いていると思いますが、CREグループは「CREロジスティクスファンド投資法人」を運営している親会社になります。その他にも多くの企業が傘下にあり超有名な企業です。CREロジスティクスファンド(3487)は2018年2月07日に上場しています。


事業内容は物流施設の賃貸管理や開発、アセットマネジメントを主に手掛けている企業になります。東証1部上場企業になり表記名はシーアールイー(3458)です。2009年に設立された企業になり実績を積み上げながら売上を拡大させています。


CREグループの事業概要


CREグループはインターネット販売が拡大している現状において、さらに業績拡大が見込まれています。物流施設の運営だけでなく上記のように多くの事業が存在している企業です。


売上規模は2020年7月で436億円を売上げる見込みとなっています。主な売上は物流施設の所有者に変わりテナント探しや賃貸契約を結ぶ「不動産管理事業」、自社開発を行った物流倉庫の売却等を行う物流投資事業になります。


そして今回CRE Funding(シーアールイーファンディング)でサービスが始まったアセットマネジメント事業なども行っています。


【アセットマネジメントとは?】

アセットマネジメントもしくは資産管理とは、広義としては、投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことである。 従って、株式・債券・投資用不動産、その他金融資産の管理を代行する業務一般を意味する。 不動産業界においては、投資用不動産を投資家に代行して管理・運用する業務を指す。

※ウィキペディア抜粋



信頼性を考えた場合東証1部の冠があること、また企業規模から考えると信頼できると考えられます。クラウドファンディングを行っている事業者の中には赤字であったり自己資本比率が低い企業も含まれています。


シーアールイー(3458)の業績は2017年がピークでしたが2020年7月本決算では前期から大きく増収増益となる見込みです。本体自体はしっかりとした企業なので東証1部上場という強みをいかし「CRE Funding」ビジネスを始めたと言えるでしょう。

物流不動産特化型クラウドファンディングの利回りや運用期間を調べてみた

公開されているファンドがまだ少ないため想定利回りは2%~3%と低めの設定になっています。運用期間は1年未満となっていますが今後安定的にファンド組成ができるのであれば1年以上も出てくるでしょう。


そうすれば想定利回り5%案件なども期待できると思います。2020年2月時点のCREグループJ-REIT(Jリート)は736億円の資産総額となっています。募集ファンドを確認すると小規模倉庫となっています。


CRE Funding組成ファンド


サービス開始から数億円を集めても投資家がまだいない状態では難しいため小規模から行っていると考えられます。第1号と第2号ファンドの種類はメザニーローンとなっています。またCREの保証も付いているそうです。


上記は第2号ファンドになり「CRE物流ファンド2号厚木愛川」と命名されています。


募集情報にはシーアールイーの完全子会社である「ストラテジック・パートナーズ」が組成・運用する物流不動産ファンドに対するメザニンローンとなっています。CREとの間で賃料保証型のマスターリース契約を締結し賃料収入の安定性を確保するそうです。


利益分配は3ヶ月毎に行われるためリスク軽減になります。元本償還はファンド運用終了時に一括返済となっています。


CREファンディングのファンド概要図


項 目その内容
貸付予定額30,000,000円
貸付金利3.3%
貸付予定日及び期間2020/03/19~2021/03/08
資金使途及び事業計画既存メザニンローンのリファイナンス(借換え)
その他貸付条件期限前弁済可
担保の有無担保なし
保証の有無株式会社シーアールイーの保証付き


ファンド詳細は事細かく公式サイトに書かれているため投資前に必ず目を通しておくことをお勧めします。貸付先との関係性や賃貸借契約等をしっかり確認しておきましょう。


上場企業のため基本的に元本割れなどを回避すると思われますが、投資前に確認できることはしておきましょう。投資先住所も確認できるためインターネットを使った場所確認も有効だと思います。


他の企業と比較すると少し利回りが低いと感じるところがあります。物流施設への投資だとCREロジスティクスファンド投資法人(3487)への投資も良いと思います。課税区分が異なるため気を付けましょう。

CREグループの企業概要とこれからの事業ビジョンを調べてみた

CREグループは創業以来CREグループの核を担ってきた物流不動産の提供から、不動産の利便性を⾼めるサービスも組み合わせて提供している企業です。


これらにより人々の暮らしが豊かにつながると考えているようです。


倉庫のみならず、必要な人材の確保から在庫管理システム・倉庫の⾃動化など、「倉庫の利便性を⾼めるサービス」も同時提供し、物流不動産の利⽤価値を⾼めていく狙いがあるそうです。


CREの事業ビジョン


項 目その内容
企業名株式会社シーアールイー
事業内容物流施設の賃貸、管理、開発、仲介、及び投資助言
設立2009年12月22日
本社〒105-0001
東京都港区虎ノ門2-10-1
虎ノ門ツインビルディング 東棟19階
TEL:03-5572-6600
子会社CREリートアドバイザーズ株式会社
ストラテジック・パートナーズ株式会社
株式会社ロジコム
株式会社CREアライアンス
株式会社ブレインウェーブ
CRE Asia Pte. Ltd.
CRE (Thailand) Co., Ltd.
関連会社株式会社エンバイオ・ホールディングス
日本パーソナルストレージ株式会社
株式会社土地再生投資
ライセンス宅地建物取引業/国土交通大臣免許(2) 第8124号
一級建築士事務所/東京都知事登録 第56618号
建設業/国土交通大臣 許可(特-28) 第23993号
第二種金融商品取引業/関東財務局長(金商) 第2614号
不動産特定共同事業/金融庁長官・国土交通大臣第97号
※2020年3月15日調べ


質の高い物流不動産を提供するための基盤構築を行い、物流不動産に関わる幅広いサービスをワンストップで提供する狙いがあります。


またグループ企業同士が連帯することでICTを活用した新しい価値を創出する狙いもあるそうです。


CRE Fundingの特徴や投資の仕組みに付いてい調べてみた結果

CRE Fundingはこれまでプロ投資家だけに提供されてきた「不動産ファンド」に投資できるサービスを一般投資家向けに行っています。一応、不動産ファンドと書かれていますが調べると融資型(貸付型)クラウドファンディングになっています。


またFUELオンラインファンドが運営することになるため注意してください。FUELオンラインファンドに口座を開設することになり、今後多くの事業者に投資できるようになります。


CRE Fundingの特徴や投資の仕組み


ソーシャルレンディングやクラウドファンディングなどへの投資はミドルリスクミドルリターンと言われています。同社でもそれは同じです。


厳格な審査がファンド毎に行われ、投資家保護の観点で営業者と投資案件の審査が行われます。会員登録などはすべて無料になり、1万円からの投資が可能になっています。


ファンドの取引手数料も無料になっていることで他社と比較すると同等レベルと言えます。投資を行う前に気になる点を調べてみました。


  • 口座開設や維持管理は無料
  • 口座開設ができるのは20歳以上75歳未満の方
  • 口座開設申込み後に審査がありウェルカムレターを受取ることで投資が可能
  • CRE Fundingに投資を行うにはFUELオンラインファンドに口座を開設しなければならない


サービスが開始され投資家登録が少ないからだと思いますが募集開始が始まってもすぐに売り切れとなるようなことは起きていないようです。


資産分散のためにCRE Fundingを使った投資はありでしょう。東証1部上場企業ということが安心できる材料です。東証1部上場の企業ではプロパティエージェントのRimple(リンプル)もサービスを開始しています。しばらく前に詳しく調べたのでよかったら下記記事も参考にしてください。




リンプルは不動産投資型クラウドファンディングになり物流不動産ファンドとは異なります。どちらが安全なのか?聞かれれば「不動産投資型クラウドファンディング」で劣後出資を設定している企業だと思います。


上記のリンプルも劣後出資を行っていますが、これまで調べてきた企業だと下記企業が当てはまります。




上記の他にも数社ありますがあまり多くても差がわからないと思ったので4社に絞ってみました。ソーシャルレンディング(クラウドファンディング)にも種類がいくつかあるため初めはわかりにくいと思います。


初心者の方はCREAL(クリアル)への投資がお勧めです。理由としては信託保全があるからです。このことについては別にまとめたいと思います。


FUELオンラインファンドの評判について調べた結果、メリットとデメリット発見

CRE Fundingへの投資は「FUELオンラインファンド」に口座を開設しなければならないと先ほど書きました。このことについて説明したいと思います。


実は多くの企業が自社運用のクラウドファンディングを行っています。しかしCRE Fundingは仕組みが異なります。もちろん新しい仕組みになりCREグループ案件が初めての取扱いとなっています!


一般的なクラウドファンディングの仕組み
※一般的なクラウドファンディングの場合


FUELオンラインファンドの仕組み
※FUELの場合


FUELによればインターネットを通じて、企業やプロジェクトへの貸付へ投資する金融商品を提供しているサービスを「オンラインファンド」と呼ぶそうです。


このオンラインファンドの仕組みを利用することで個人投資家へサービス提供を行います。これまで金融機関や機関投資家などプロ投資家に限定されていた投資を一般投資家向けに構築しています。


FUELのオンラインファンド


FUELの人材は不動産や金融のプロフェッショナルが多数在籍し、大手ベンチャーキャピタルや金融機関、上場企業などから出資を受けて設立されている企業です。


FUELがファンド組成の審査や運用中のモニタリングを行うオンラインファンドとなり、ファンド事業者、プロジェクト内容、資金使途などをファンドごとに明示して透明性の高い商品へ投資できる仕組みになっています。


このことから評判が悪くなると同社スキームを使う企業は減るでしょう。問題が起こるとFUELへ出資している企業から圧力がかかると思われます。


【メリット】
  • FUELのプラットフォームを利用するため他社への投資も可能
  • 第三者となりファンドを審査・モニタリングすることができる
  • 不動産や金融に強いメンバーが揃っている
  • 法人でも口座開設ができる(近日開始予定)
  • 口座開設費用は無料


【デメリット】
  • 学生や75歳以上の口座開設は出来ない
  • 投資を行うには事前入金が必要になっている
  • 即時入金や信託保全がない
  • 出金がGMOあおぞらネット銀行以外の場合、振込手数料が発生する


物流不動産と言えば勝ち組と負け組が存在し、CREグループは「勝ち組」と言えそうです。投資を行うファンドが倉庫と考えた場合に不動産より何となく不安になる方もいると思います。


しかし、ECサイトなどを使った商品取引が増加傾向にあるため物流倉庫も需要が増えている状況です。そもそもCREグループは物流施設に特化している企業になるためファンド組成にそこまで神経質にならなくても良いかもしれません。


リート(不動産投資信託)との違いは投資金の変動がないことです。リートであれば日々株価が変動しますが、クラウドファンディングだと元金変動はありません。同社の仕組みだと分配金を頂きながら償還日まで待つ方法になります。


また上記でCREAL(クリアル)への投資が初心者にお勧めと書いた理由は信託保全が行われているからです。FUELオンラインファンドでは信託保全がありません。


ただ信託保全を利用した分別管理を行っている企業は殆どありません。CREAL(クリアル)が特別な存在と言ってよいと思います。信託保全は投資家目線で言えば行って欲しいサービスです。


信託保全とは顧客から預かった資金を自社の資産とわけて管理することです。信託銀行と信託契約を締結しなければならないため経費が発生します。クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)でも将来取り入れられると個人的に考えています。


FX取引を行う企業では当たり前となりましたが、クラウドファンディング業界ではまだ整っていません。

FUELの企業概要はどうなっているのか調べてみた

FUELの公式サイトには「オンラインファンド事業を通じて、投資機会と事業機会を繋ぎ、新しい金融のカタチを創る」と書かれています。


またFUELオンラインファンドは、投資家のミドルリスク・ミドルリターンのオルタナティブ投資のニーズと、企業の資金調達ニーズをオンライン上で結びつけるプラットフォームと書かれています。


項 目気配運用の内容
会社名FUEL株式会社
所在地東京都渋谷区道玄坂1-22-9 AD-O渋谷道玄坂2階
役員代表取締役 細澤聡希
代表取締役 徳毛雄一
取締役 小川喜之
事業内容FUELオンラインファンドの運営
不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供・業務サポート
システム開発、Webサイト運営
登録・加入協会第二種金融商品取引業[関東財務局長(金商)第2123号]
加入協会:一般社団法人第二種金融商品取引業協会
※2020年3月15日調べ


CRE Funding公式サイトへ


CRE Fundingに投資を始めた人の口コミはどうなっているのか?

CRE Fundingのサービス開始からまだ間もないということであまりSNSで取上げられていないようです。私のように詳細記事を書いている投資家もまだ少ないようです。






FUELオンラインファンドは2020年2月04日からサービス開始となり、CRE物流ファンド1号厚木愛川の募集は2月27日からだったのでまだ日が浅いですよね。私もこれから口座を開設し投資を行う予定です!


CRE Fundingの口座開設を実際に行い注意点を探ってみた

CRE Fundingの口座開設はFUELで口座開設が必要になります。これまで説明したとおりです。実際に口座を開設してみたのでその流れと注意点を書いておきたいと思います。


CRE Funding口座開設申込み


メールアドレスとパスワードを入力し次のステップに進みます。私はフリーアドレスを入力してみました。口座開設の結果フリーアドレスでも問題ありませんでした。


段階的には仮登録になりメールアドレスを間違わなければ「アカウント登録のお手続き」が登録メールアドレスに届きます。


FUEL仮登録完了画面


アカウント登録は送られてきたURLの有効期限が24時間なので注意してください。24時間を過ぎた場合は「口座開設申請を途中から再開」できるようですが一度に終わらせたほうが良さそうです。


送られてきたメールには「今後の流れ」が書かれており以下のようになっています。


  1. 当メールURLよりアカウント有効化
  2. 口座開設の申請(申請者情報、本人確認資料登録など)
  3. 申請内容の審査
  4. ウェルカムレター(口座開設のお知らせハガキ)発送
  5. ウェルカムレター受け取り
  6. 投資用資金のご入金
  7. ファンドへの投資申込


流れに従いアカウントの有効化を行うと下記のようになります。


FUEL確認および同意事項の画面


確認および同意事項で「外国PEPs」のチェックを行い、書面内容を確認するだけになります。ここまでは特に入力する項目はないため間違う箇所はありません。


次は個人情報の入力になります。入力を途中で中断しても続きから再開できるそうです。


FUEL個人情報の入力画面


お客様情報、適合性確認、入力情報確認の順番に進みます。全て入力を終わらせてみましたが気になる項目はありませんでした。


続いて本人確認書類をアップロードします!


FUEL口座開設申請完了画面


FUEL書類アップロード時の注意事項の画面


本人確認書類は「運転免許証」「パスポート」「外国人登録証明書」「マイナンバーカード」の4つになっています。もちろん有効期限内の本人確認書類が必要になります。


私は運転免許証を選択し運転免許証の表と裏の画像をアップロードしました。


さらに銀行口座が本人のものであるか確認が必要になっています。「銀行名」「支店番号もしくは支店名」「口座名義」「口座番号」が確認できる画像が必要になります。


私は通帳画像を選択し表面と1ページ目の口座情報の画像をアップロードしました。ネットバンキングだと「残高証明」もしくは「預金名義と口座番号等が確認できる画像」などが必要になるそうです。


FUELマイナンバー登録画像


続いてマイナンバー入力とマイナンバー書類のアップロードになります。「マイナンバーカード」と「マイナンバー通知カード」の2つが選択できます。


私はまだマイナンバーカードを作っていないため通知カードの画像をアップロードしました。マイナンバーに関しては裏面の情報は不要となっています。


FUELオンラインファンド口座開設申請完了画面


全ての入力が終わると上記画面が表示され全ての項目入力が完了します。


登録情報をもとに審査が行われ、審査結果はマイページとメールで知らせてくれるそうです。


FUELオンラインファンドログイン画面


全ての入力が終わると上記のように審査中の画面が出てきます。取扱いファンド詳細などを確認することができるため口座開設申込みを行った方は確認をしてみましょう。


また入力が全て完了した時点でFUELオンラインファンドの口座開設申請完了メールも届いていました。


このたびは「FUELオンラインファンド」にて口座開設申請のお手続きをいただき誠にありがとうございます。口座開設の申請を受け付けました。順次、申請いただいた内容の審査を進めてまいります。

審査完了までに本日より3~5営業日程度を要する可能性がございますため、今しばらくお待ちいただきますようお願い申し上げます。

審査が完了しましたら、メールにてご案内いたします。同時に、申請いただいたご住所に、ウェルカムレター(口座開設の通知ハガキ)を送付します。ウェルカムレターの受け取り確認をもって口座開設完了となります。



上記の内容が届きました。審査完了まで3営業日~5営業日かかるようですね。審査後にウェルカムレターの発送が行われるため口座開設まで1週間程度かかるようです。

口座開設完了は4営業日でウェルカムレターが届いた

口座開設を申込んで4営業日でウェルカムレターが届きました。思っていたよりも早く口座開設ができたようです。CRE Funding以外にも投資ができる環境になる予定なので期待しています。


物流不動産ファンドはこれから人気がだんだんと高まってくると考えているため利回り向上にも期待しています。安定した利益を生む可能性があるため基本的に利回りが低い設定となりますが、投資家のために企業努力もお願いしたいところです!


CRE Funding口座開設完了(ウェルカムレター)ハガキ到着


これから新しく提携する企業のファンドも気になりますが、やはり今回のように上場企業という冠は投資家に安心できる材料です。


ファンドの安定的な収益が見込めるため個人的には分散投資目的となりそうです。もう少し利回りが高ければ積極的投資でもよいと考えています。今後に期待ですね。


CRE Fundingの評判と自己評価まとめ!投資をする価値があるのか検証

CRE Fundingへの投資を考えた場合に気になることがあります。大きなデメリットとは言えませんがやはり改善してほしいと思う箇所があります。


自社システムで融資型クラウドファンディングを行っていないことは問題視していません。今後、このような流れが出来てくる可能性が高いため逆に期待できます。


CRE Fundingの評判と自己評価


物流不動産特化型クラウドファンディングの利回りが低いことは若干気になります。ただ考えてみれば倉庫という性質上、賃料変動が低いため安定した収益を得ることができるはずです。


例えば太陽光発電などを得意とするクラウドバンクだと7%近くの平均利回りがあります。利回りで考えると倍以上の差があります。私が最初に融資型クラウドファンディングに投資を行った企業です。




事業規模も大きくなりCMも行うようになりました。クラウドバンクはクイック入金があり出金手数料も無料となっているため使い勝手が良いと感じます。大きな投資を行う方は数百円の手数料はどうでもいいと考えるかもしれませんが、数百円でも大事です!


仮にCRE Fundingで3%の利回りに10万円投資すると1年運用で3,000円です。一度入金すると出金することは殆どないと思いますが、できれば出金手数料を支払いたくありませんよね。


入金する場合に手数料が発生するのは一般的なので抵抗はありません。また利益に対して税金も自動徴収されるため投資家の手取りが減ります。


投資を行う場合はFUELオンラインファンドに入金する形になるため、FUELの事業規模が大きくなれば出金手数料を無料にしてくると考えています。これはどの企業にも言える流れだと思います。取扱いファンドが増えると売上アップになり新しいサービスを行ってくると考えています。


太陽光発電の場合は自然災害などにより電力装置などへの被害が出るかもしれません。CRE Fundingの物流倉庫だと自然災害リスクが低くなると考えられます。この辺りのリスク差で利回り変化があると考えれば投資判断ができそうです。


CREグループの特徴と実績


またサービス開始からCRE Fundingへの口座開設は想定していたよりも多いそうです。株主からの問合せなどもあるそうです。このことからも評判が良いことがわかります。


東証1部上場のシーアールイー(3458)の看板があるため、サービス開始から評判や評価が悪いと業績期待ができません。ただ利回りが低いため基本的にローリスクローリターンになる傾向があると思います。


クラウドバンクなどだとミドルリスクミドルリターンと言えますが、リスクを考えた場合は「物流不動産ファンド」を選択したほうが良いと個人的に思います。クラウドファンディングの利回りはリスクと関係があるため利回りが低いほど安全だと一般的に考えられます。


この辺りを投資家がどのように判断するかだと思います。利回り重視なのか、ローリスク(安定)を狙うかだと思います。ローリスク前提で投資を行うならFunds(ファンズ)への投資もお勧めです。業界で一番伸びている企業といってもよいでしょう。




あとはOwnersBook(オーナーズブック)という企業もあります。こちらも実際に投資を行っているので興味があれば参考にしてください。不動産事業を行う上場企業がクラウドファンディングを行っています。




ファンド組成の仕方が色々とあるため投資家も悩むと思います。株式投資型だったり購入型だったり不動産投資型など種類も多いです。


今回ご紹介したCRE Funding(シーアールイーファンディング)は融資型になります。仲介事業社を経由し第三者事業者に対して融資(貸付)される投資になります。


REIT市場でも10%程度が物流施設主体型であることから一定の需要があり、CREに関してはその稼働率が高いため勝ち組と言えます。ECサイト経由の買い物が多くなり倉庫の役割が大きく今後も成長期待がある分野への投資になります!


ただ安定を考えると利回りが低くなる傾向があることは理解しておきたいところです。今後のファンド組成に期待できそうです。


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上場企業に投資できるFundsの仕組みが人気過ぎる!

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またFunds(ファンズ)社長にインタビューを行い気になる事をズバット聞いてみました。貸付ファンドの仕組みや評判・評価を徹底的にまとめています。

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詳しくは下記記事でまとめているのでよかったら参考にしてください。先着方式と抽選方式の両方があり、優待付きファンドも用意され業界でも注目されている企業です。

ソーシャルレンディングへの投資総額は300万円を超えました。余裕資金があればぶち込みですね!