【評判と評価】SYLA FUNDING(シーラファンディング)のデメリット発覚！

不動産クラウドファンディングを専門に取り扱うSYLA FUNDING(シーラファンディング)について詳しく調べてみました。投資を行うべきなのか見当していたところある事に気が付きました。


それは劣後出資を取り入れいるため投資リスクが軽減され「投資しにくい構造」となっていることです。劣後出資を取り入れている企業は同社の他にも数社あります。


どの企業も個人投資家に人気となっておりSYLA FUNDINGも期待が出来そうでそう。

同社が用意する「SYFORMEシリーズ」からファンドを選び投資を行う流れになります。IoTとデザインで入居率99.8％となっているそうなので私も興味があります。


過去10年間の投資実績ではデフォルト(債務不履行)率が0％になっています。これから投資を考えている方には心強い数値です。


海外ファンドへの投資になると利回りが高くなる傾向があります。しかし、利回りが高い分リスクも同時に高くなる傾向があるためクラウドファンディング(ソーシャルレンディング)へ投資を考えている方は国内投資をお勧めします。


同社では1万円から投資ができ小額から運用できるため気軽に投資を始められます。またデメリットも発見したため記事に残しておきたいと思います。

優先劣後方式だと投資リスクが下がるのはなぜ？その理由を読み解いてみた

SYLA FUNDINGのファンドでは優先劣後方式が取り入れられています。最近多くなっているため目にしている方も多いと思います。同社では30％の割合で劣後出資を行うと宣言しています。





劣後出資とは「優先出資者」に劣後して償還を受けるという仕組です。例えば運用ファンドで損失が発生した場合に30％以内の損失であれば同社が損失を負担します。その結果、投資家は損失を免れることができます。


公式ページには書かれていませんが、想定された収益以上の利益が出た場合は優先出資者よりも収益を多く受けることが可能です。







上記画像のように万が一資産価値が下落しても投資家の元本に変動が及びにくい構造となっています。不動産クラウドファンディングへ投資を行うに場合にリスク軽減のために「劣後出資方式」を選んでおけば安心できます。


また30％設定を行っている企業は少ないです。20％程度の設定を行っている企業は数社あります。そもそも損失を出すようなファンド設定を行ってくる可能性は低く通常元本割れは考えられません。


自社の損失にもつながるため劣後出資を設定している場合は、より厳格なファンド設定基準を設けているはずです。この他、ファンドにより優先出資と劣後出資の割合が変動する可能性がある点には注意が必要です。

SYLA FUNDINGは高利回り投資運用だからデメリットがあるのでは？

SYLA FUNDINGの利回りは4％程度を予定分配率として考えているようです。運用実績が積み上がると利回り設定の高いファンドも期待できそうです。現在のところは4％台が多いようです。





クラウドファンディングでよく言われるのが、銀行に預けているよりも高利回りのため資産運用したほうがメリットが高いと言われています。


ただしリスクが存在するため資産の全額を投資するような行為は賢いと言えません。私の場合は資産の5％～6％程度をクラウドファンディング(ソーシャルレンディング)で運用しています。金額にすると250万円程度になります。


投資先も増やしているため少しづつ運用企業や投資金も増えいている状況です。主な投資先は下記記事にまとめています。




上場企業が運営していたり、証券会社が運営していたり幅広い投資を行っています。分配金が10％を超えるような企業にも投資を行っています。


ただ劣後出資への投資割合はまだ低いため今後考えていく余地があると思います。私がクラウドファンディングへ投資を行ったタイミングでは劣後出資を行う企業は少なかったためです。


また、類似企業比較では決して高利回りとは言えません。多くの企業と同様の運用水準になり4％を切ってしまうと投資家の反応があまり良くないと個人的に考えています。


日本の定期預金利率と比較した場合に利回り4％でも約400倍の試算になります。この水準であればリスクが低く安定的に資産運用できるイメージがあります。

SYLA FUNDINGの企業概要や業績について調べてみた

同社の企業概要や業績、そして入居率について調べてみました。ホームページの作りがきれいなので少し見入ってしまうところがあります。


滝藤賢一氏が広告塔に起用されていることもインパクトがあるように思います。



※2019年12月23日調べ


管理戸数や入居率の推移は上記のようになります。入居率が高く推移している特徴があります。


また、企業の詳細情報は下記のようになります。

項 目	その内容
商号	株式会社シーラ　SYLA CO.,LTD.
事業内容	不動産売買、マンション開発、賃貸管理、建物管理
所在地	〒150-0012 東京都渋谷区広尾1-1-39　恵比寿プライムスクエア7F
連絡先	TEL：03-4560-0650 FAX：03-4560-0680 フリーダイヤル：0120-406-104
設立	2010年9月29日
資本金	150,000,000円
代表取締役	湯藤善行
免許番号	宅地建物取引業　東京都知事(2)第92348号 マンション管理業　国土交通大臣(2)第034026号 小規模不動産特定共同事業登録番号　東京都知事(1)第2号 小規模不動産特定共同事業　第1号事業者
所属団体	東京都宅地建物取引業協会会員 全国宅地建物取引業保証協会会員

さらに売上高や販売戸数の推移などが公式ページで開示されています。





業績開示を行っていると言うことは安心できる材料です。出来れば四半期利益の開示情報もあるとより安心できたと思います。


同社では安心へのこだわりが高いと言うことで、同社の徹底された品質管理がシーフォルム(同社物件)で行われているそうです。


https://youtu.be/e-kt5kXu2v0


滝藤賢一氏が熱演しているYouTube動画があったのでご紹介しておきます。同社の強みはIoTマンション経営となっています。またワンルームマンションに特化した作りになっているそうです。


IoTと高品質デザインを掛け合わせることで入居率を高く維持でき、マンションの一部ではジムやゲストルームもあるそうです。物件開発では都心に絞り人口が集中する地域をターゲットにし、駅から徒歩7分以内という目安もあるそうです。


玄関や宅配BOXのハンズフリーキー採用、テレビやお風呂の操作もアプリを通して可能になるそうです。


さらに投資家に物件を販売しているように見えて、実は自社が一番物件を購入しているそうです。自社でも物件を購入し運用しているあたりに信頼感を感じます。

ファンド組成の内容から短期運用型のファンドだと確信！

同社が取り扱うファンドには種類があり、インカムゲインやキャピタル重視型などがあるようです。現在のところファンド組成始まったばかりのため他にもファンド種類が出てくる可能性があります。

項 目	その内容
予定分配率	4.56％
募集金額	15,400,000円
1口出資額	10,000円

口座を開設しないと詳細情報を確認することができませんが、出資金は1万円からで短期運用だとわかります。他のファンドも運用期間が短くなっています。


応募金額を見ると100％を超えているため調べてみると、なんと抽選方式を採用していました。先着順で受付を行っていないため個人的には助かるシステムです。


先着順だと申込募集時間前にスタンバイしておき、受付が始まると同時にクリック合戦が始まります。このクリック合戦は結構疲れます。


さらに出資が確定した後に入金をすればよいため事前入金の必要はありません。ファンド購入時の手数料はもちろん無料になります。また投資金を出金する際にも手数料が無料となっています。


入金する際には振込手数料が自分持ちになります。クイック入金などは用意されていません。まとめると下記のようになります。




分配金については「各ファンドの運用終了月の翌月20日」までに支払いされます。毎月分配ではないようです。毎月分配型が良ければ私が初めて口座を開設したクラウドバンクがお勧めです。


ログインしてみると未投資金があるので再投資に回します！





不動産クラウドファンディングへの投資は一般的にミドルリスクミドルリターンと言われます。勘違いしてほしくないのはリスクがゼロではないことです。


実際にファンドが償還されなくなった事例があります。ここ最近は金融庁による情報開示促進の影響により未償還ファンドは減ってきていると思います。ただ絶対にデフォルト(債務不履行)が発生しないとは言えません。


クラウドバンクは優先劣後を設定していないためリスクを考えると優先劣後採用の企業が良いと思います。メディアでも不動産投資(優先劣後型)がお勧めと書かれているはずです。


最近は貸付先や投資案件住所なども開示されるようになった為、大きな投資を考えている方は情報収集することが出来るようになっています。


SYLA FUNDING(シーラファンディング)では物件の所在地や室数などの不動産情報、募集金額、利益計算期間など出資に関わる情報開示が行われます。

SYLA FUNDING最大のデメリットは投資家登録後にファンド内容が見れること

同社のデメリットと感じたところは口座を開設しないとファンド詳細情報を確認できないところです。他社では会員登録しなくてももっと詳しい情報を確認することが出来ます。


本気で投資を考えていても途中で離脱する可能性があるため、もう少し情報開示されると人気になりそうな気がします。既に一部の投資家は積極的に投資を行っているようですが、クラウドファンディング事業社が増えてきているため競争と考えると情報開示の部分は考えものです。


メディア露出などが増えると口コミなどで情報が広がっていく事が考えられます。





同社の場合はマンションへの投資に特化しているため、過去の事例からも大きく相場が下落するとは考えにくいようです。


地方だと下落率が大きいのかもしれませんが、首都圏のマンションに特化していることで特に景気変動を受けづらいと言えそうです。


リスク分散として小額から投資を行ってみるとよいかもしれません。似たような投資ができるCREAL(クリアル)もよいでしょう。こちらは実際に投資を行っています。

SYLA FUNDINGに口座開設してみた感想と手順について

SYLA FUNDING(シーラファンディング)に口座開設を行ってみました。その際に気になった事などを記載したいと思います。難しいことはありませんが1つだけつまずいた項目がありました。


一つ一つ確認をしながら画像を用いて手順を説明していきたいと思います。





まずSYLA FUNDINGの公式サイトに移動後、「会員登録」をクリックすると上記画面が出ます。


このページでは名前やメールアドレス、パスワードの設定などを行います。





内容を入力し情報を反映すると上記のように会員登録が完了したと画面に出てきます。


また、この段階では「仮登録状態」になるため入力したメールアドレスに確認メールが送られてきます。





メールの内容は上記のようなものになります。ファンドへ出資応募するには口座情報などの登録が必要だと書かれています。


よってこの段階では投資を行うことができません。次にメールアドレスに書かれた「ログインページ」に移動します。





ログインページに移動すると上記のように出ているので「出資者情報登録はこちらから」というボタンをクリックします。


すると下記のように性別や生年月日、就職先などの項目が出てきます。これらすべてに入力を行っていきます。







成年後見とは本人の判断能力の低下を表すものになります。ここは「いいえ」を選択します。


口座開設ではパソコンを使って入力を行いました。しかし本人確認書類で免許証を添付しようとするとなぜか添付が出来ません。画像のタイトルを変更したり、画像の大きさを変更しても反映がされませんでした。


どうしたものかと考えた末に反映されなくても、このまま入力完了ボタンを押してしまえ！と思って押したらなぜか反映されたようです。反映画面には画像にバッテンがついていましたが問題なさそうです。


私だけなのかもしれませんが、本人確認画面で画像が反映されなかったら画像のタイトルや容量を減らしてみましょう。画像ファイル形式は「.jpg .jpeg .gif .png」になっています。


アップロードするファイルのサイズは1枚10MBと定められています。これはクリアーできていたと思いますがなぜなのかわからないままです。一応、無事に口座開設申し込みできたので問題なさそうです。





全てのデータ入力が完了すると上記のような画面が出てきます。そこには、問題ない場合は本人確認ハガキを郵送するとあります。


ハガキが到着し本人確認が取れた後に出資できるようになります。出資までの流れなどは以下になります。




本人確認画像で手間取ったので10分くらいかかりましたが、内容的には3分～5分で作業が完了すると思います。

SYLA FUNDINGへ投資をする際の評判や評価まとめ！

同社に投資を行う際に注意することは、投資するファンドの詳細を確認した後に決められた募集期間内に「抽選方式」による配分が行われることです。先着方式が良いと考える方もいますが、抽選方式だと定められた期間内に募集申し込みを行えばよいため楽です。


現在のところそれほど大きなファンド組成は無いようですが今後期待できそうです。法人の口座開設も可能となっています。





基本的に出資を行うと償還されるまで解約できませんが「やむを得ない理由」があれ場合は運用中のファンド解約も可能だそうです。さらにファンドを譲渡をすることが可能となっており譲渡人がSYLA FUNDING会員であれば譲渡できるそうです。


また、どこで投資を行っても同じですが同社が破綻した場合は投資金の全てが戻らない可能性があります。この辺りが一番の難点だと思います。ただしそのような事が起きてもあわてないように、投資金をいくつかの企業にわけて投資を行っておくとリスク軽減になります。




同社では投資を行う際に1人当たり100口の上限があり、1ファンドにつき100万円以下の制限があります。いきなり100万円以上を投資する方はいないと思いますが上限が設定されています。事前入金不要なのはGoodですね！


投資により分配金が発生した場合は源泉徴収が勝手に行われます。この辺りは助かりますが、大きな資産を運用している方は確定申告が別途必要になると考えられます。源泉徴収税は所得税と復興税を合わせ20.42％です。


現在の評判は上々となり個人的評価も優先劣後30％になっていることから高いと感じます。後はどの程度黒字化できているのか知りたいところです。


会社沿革では東北楽天イーグルスのスポンサーを引受けているとあります。販売物件も豊富にあり業績が好調なのではないかと感じるところがあります。


リスク分散投資を考えた場合に小額から投資を行ってみるとよさそうです。

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