シノケンリート投資法人(2996)のIPOが東証に新規上場承認されたのでご紹介したいと思います。シノケングループ(8909)待望のリート組成になります。


東京23区限定住宅特化型のリートで安定性が見込まれます。


主幹事は大和証券とSBI証券が共同で務めます。公開口数123,476口、オーバーアロットメント6,174口です。上場規模は想定発行価格100,000円から計算すると約129.7億円になります。


シノケンリート投資法人(2996)IPOが上場承認
※有価証券届出書引用


リートとしての規模は小さいと思いますが人気は限定的だと思います。


主幹事にネット証券が入っていることで早売りする投資家も出てきそうです。個人的には少し不安なIPOだと感じています。平均築年数が1.6年と新しいため需要見込みはあると考えています。


リート指数は回復傾向にあるようですが難しい相場環境が続きます。


普通株のIPOとは異なりますが約130億円を集められるのか?と考えています。地震も頻発しているためIPOに参加される方は内容を詳しく確認しておきましょう。


シノケンリート投資法人(2996)IPOの上場基本データと引受幹事について調べました

項目上場基本データ
上場日上場中止
市場東証REIT(リート)
決算期2月末、8月末
資産運用会社シノケンアセットマネジメント
会計監査人三優監査法人
投資法人の概要等J-REIT史上初(日本初)の東京23区限定住宅特化型リート
ブックビルディング2月18日~2月25日
想定価格100,000円
仮条件2月17日
公開価格2月28日
初値結果
手取金の使途不動産(取得予定資産)の取得資金の一部に充当する予定、なお第三者割当による新投資口発行の手取金上限617,400,000円については手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定


項目株数データ
公募口数123,476口
売出口数0口
公開口数(合計)123,476口
オーバーアロットメント6,174口
上場時発行済み口数147,476口株(公募分を含む)
想定ベースの時価総額約147.5億円
幹事団大和証券(共同主幹事)
SBI証券(共同主幹事)
みずほ証券
委託見込 SBIネオトレード証券
コネクト


シノケンリート投資法人(2996)の事業内容と上場に伴う評判を考察してみました

想定発行価格100,000円を基に吸収金額を算出すると約123.5億円となり、オーバーアロットメントを含めると約129.7億円規模の上場となります。


シノケンリート投資法人は東京23区の賃貸住宅に限定した投資を行い、安全性を重視した住宅特化型のリートになります。


コンセプトは低~中価格の賃料帯で学生や若手社会人向けの「ミニレジ」と、中~高価格の賃料帯で社会人向けの「レジデンス」にバランスよく投資を行うとされています。


スポンサーはシノケングループになり、ジャスダックに上場する不動産業を行う企業です。アパート開発や販売で成長し、現在は介護事業や海外事業も行っています。


シノケンリート投資法人(2996)の業績とポートフォリオ
※有価証券届出書引用


同投資法人はJ-REIT史上初の東京23区限定住宅特化型リートとなっています。


賃貸固定型マスターリースは85.9%で上場時ポートフォリオ稼働率は94.9%となっています。2018年からアパートのファンド事業を開始し2020年に同投資法人を設立しています。


上場ポートフォリオは89棟、ミニレジ60棟でレジデンス29棟となっています。割合的にはミニレジ34%レジデンス66%になります。


平均鑑定NOI利回りは4.4%になります。


シノケンリートの上場ポートフォリオ詳細
※有価証券届出書引用


長期負債比率は92.9%でLTVは53.1%、平均借入残存年数3.1年となっています。


LTVの詳細を確認すると上場時以降は原則60%を上限とし、巡航水準45%~55%を目処としているとあります。


長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランスも十分に考慮し、借入コストの低減も今後進めていくそうです。


上場後1年以降に公募増資も行ってくると思います。よくあることですけどね。


【LTVとは】
J-REITは、一般企業と同様に資本効率を高めるため借入金(負債)によるレバレッジ効果を利用しています。一般企業の場合は、D/Eレシオで負債比率を判断することが多くなっていますが、J-REITの場合は借入金比率(LTV=Loan To Value、以下LTV)を投資指標として使う場合が大半です。

J-REITのLTVは「総資産LTV=借入金÷総資産」で算出する場合が多くなっています。また総資産LTVと併せて「鑑定額LTV=借入金÷(総資産±保有不動産の含み損益)」を開示している銘柄もあります。総資産LTVも鑑定額LTVも決算期の数値を利用するものですが、J-REITは銘柄によって決算期が異なるため銘柄間の比較をする場合には、「取得額LTV=借入金÷保有不動産取得額」を利用する場合もあります。※SBI証券引用

【NOI利回りとは】
不動産の収益率を示す指標。数値が高いほど収益率が高い不動産となる。J-REITの場合は、NOI利回り=年換算NOI÷期末簿価、または年換算NOI÷不動産取得額で算出される場合が多い。※ジャパンREIT用語集引用


シノケンリート投資法人(2996)の運用実績などを調べてみました

スポンサーのシノケングループは賃貸住宅に係る高い専門性を活かして安定運用・成長を総合的にサポートすることになっています。


スポンサーグループは「不動産セールス事業」「不動産サービス事業」「ゼネコン事業」を主軸事業として売上高が1,000億円前後で推移しています。


売上のピークは2018年の1,113億円で現在は950億円程度で推移しています。


シノケンリートの東京23区の場所を地図で確認
※有価証券届出書引用


東京23区は今後も成長が見込めると言われています。その中でも同社は賃貸住宅に限定して投資を行います。


ミニレジとレジデンスにバランスよく投資を行い、都心に在住の学生や社会人向けに不動産を提供しています。


各ライフステージにおける快適な住空間を提供することを通じ不動産投資市場の成長や社会貢献などに結び付けたい狙いがあるようです。


東京23区の賃貸住宅需要
※有価証券届出書引用


都心立地や広範な住宅需要の取り込みを行い、築浅の賃貸住宅の希少性などの優位性から今後も需要見込みがあるようです。


単身者世帯数の推移(見通し)でも東京23区は増加すると予想されています。


東京都は豊富な開発素地があるとされており、人口増加に伴い開発も進むことが想定されています。


シノケンリート投資法人(2996)IPOの初値予想と分配金(利回り)情報を調べてみました

会社設立は2020年5月15日、東京都港区浜松町二丁目3番1号に本社を構えます。


執行役員は芝田優巳氏になり、野村不動産に入社後、プライム不動産鑑定や税理士事務所、あおぞら銀行、また上海企業で経験を積み2020年12月にシノケングループに入社しています。


大手初値予想は仮条件発表後に掲載を予定しています。しばらくお待ちください。


最新業績予想の他、仮条件発表後の分配金(利回り)などについても記載します。


大手初値予想-円~-円
※注目度-


決算期分配金
2020年11月期1,719円(利益超過193円)
2021年5月期2,344円(利益超過580円)
2022年2月期2,733円(利益超過749円)
2022年8月期519円(利益超過-円)
2023年2月期2,811円(利益超過-円)
2023年8月期2,600円(利益超過-円)


上場中止になりましたが分配予定金額を追記しておきたいと思います。再承認時に参考になるはずです!


シノケンリート投資法人(2996)幹事引受け株数(口数)を調べました

シノケンリート投資法人の引受け口数(株数)は後日掲載したいと思います。


幹事名割当株数引受割合
大和証券(共同主幹事)74,086口60.00%
SBI証券(共同主幹事)30,869口25.00%
みずほ証券18,521口15.00%


大和証券とSBI証券の共同主幹事のため、公募株が欲しい方はネット証券からの申込を優先すると思います。


IPOを取得するときに手数料は掛かりませんが、売却するときは手数料が掛かります。数年間持ち続けると分配金が出るためリターン期待は高いと思います。


上記幹事の他には大和証券グループのCONNECT(コネクト)から抽選に参加できると思います。大和証券で狙うよりもコネクトのほうが手数料を考えると良さそうです。


IPOルールは別記事にまとめています!




リートに投資をするくらいなら小額投資が可能なクラウドファンディングへの投資もよいと思います。私は好んで投資を行っています。


リートよりも利回りが高く設定されていることも多くあります。1万円程度から投資ができるとあり人気です!


最近セミナーを受講したTECROWD(テクラウド)は不動産投資型クラウドファンディングで1位を狙うと意気込んでいました。平均利回り8%なので魅力があります。


詳しい内容を別記事にまとめています。




REIT(リート)指数と直近上場のリートIPOの結果を考察!

REIT(リート)指数を確認すると直近で大きく下落しています。その後は持ち直しているようです。株式市場全般で売られているためリートもつれ安となっているようです。


2022年2月のリート指数
※SBI証券公式サイト引用(2022年2月03日)


コロナ禍も長く続き投資意欲減退となっている方も多そうです。特に2022年は昨年末に続き不安定な市場が続いています。


イケイケ感は既に感じられません。リート指数が2,000ポイントあたりまで回復すれば一服感もありそうですが油断ならない状況です。


過去のリートIPOの初値状況を調べると以下のようになっています。


銘柄公開価格初値結果
エスコンジャパンリート(2971)101,000円97,200円(-3.80%)
エネクス・インフラ(9286)92,000円88,300円(-4.00%)
サンケイリアルエステート(2972)100,000円97,000円(-3.00%)
SOSiLA物流リート(2979)103,000円112,500円(+9.22%)
ジャパン・インフラファンド(9287)95,000円101,000円(+6.32%)
東海道リート(2989)100,000円101,500円(+1.50%)


直近だと東海道リートが2021年6月に上場しています。総合型のリートになり公開価格を超える結果を残しています。


大手予想では人気見込みが低いとされていましたが現在も公開価格を超えて推移しています。


分配利回りは株価109,900円算出で5.83%になり他のファンドに比べると高く設定されています。


シノケンリートも高くなると思うので後日調べて掲載したいと思います。第1期は1,719円、第2期は2,344円の数値が目論見に掲載されています。


シノケンリート投資法人(2996)IPOの評価と申し込みスタンス!まとめ

シノケンリート投資法人のIPOは分配金を確認した後に申込スタンスを決定したいと思います。


東海道リートが2021年に上場した時は複数株のIPOに当選しました。ただどうも地合いが良くないため気軽に申込むことは避けたいと考えています。


シノケンリート投資法人(2996)IPOの評価
※有価証券届出書引用


日本初の東京23区限定住宅特化型リートになっていますが、だからなに?と考える部分もあります。


初物扱いになれば多少人気なのかもしれませんが、上場中止に追い込まれるIPOが出てきているため、公募で取得しなくてもチャンスはあると考えています。


昨年末から日本株が弱く、含み損を抱える投資家も出てきています。シノケンリートが上場するまでに地合い好転となれば良いですが、このままだと投資家の参加意欲は限定的でしょう。


シノケングループは東証プライム市場になる予定なので心配はないと思いますが、東証REIT指数は新型コロナウイルス感染症の暴落以降では2021年7月にピークを打っているため心配です。


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新しいファンドが出てきたため今回も抽選に参加してみたいと思います。お金を寝かせておくよりも活用したいため細々と投資を行っています!


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