ちょこっと不動産が不動産投資型クラウドファンディングを行うことを発表しました。今回も評判と評価をまとめ投資を行っても良い企業なのか詳しく調べてみました。


メリットとデメリットについても調べ得意とする分野について深掘りしています。口コミ系の情報もまとめています!スペックが良いため個人的にも気になる企業です。


ちょこっと不動産の評判と評価
※ちょこっと不動産公式サイト引用


ちょこっと不動産への投資で「これ良い!」と思ったのはマスターリース契約が付いている案件があることです。ファンドの運用対象不動産が賃貸物件の場合はマスターリース契約の締結が行われます。


このスキームを取り入れている企業は少ないため投資先として魅力があると思います。もちろん不動産投資型クラウドファンディングになるため劣後出資の設定も行われます。


組成されたファンドから直感的に思ったのは投資家登録者が増えるまで大規模なファンド組成が行われないと感じました。対象となる不動産も絞っていることから手堅い運用が可能だと思います。


唯一の不安は企業の知名度だと思います。最近は不動産特定共同事業法(不特法)を用いた事業者が増えているため、投資家も投資先に悩むことが多くなっていると思います。


そこで投資判断になる材料をまとめてみたので投資の際に参考にして頂けたらと思います。今回も詳しく調べたので参考にしてください!!

【この記事を読んでわかること】
  • サービスの特徴をまとめ説明している
  • 劣後出資とマスターリース契約で投資リスクを軽減していると説明している
  • メリットとデメリットをわかりやすくまとめている
  • 投資家の口コミをリサーチしている
  • 投資を行っても良い企業なのか自分なりの答えを書いている



ちょこっと不動産の不動産投資型クラウドファンディングは優先劣後出資だから儲かる?

不動産投資型クラウドファンディングは投資家から小口化された資金を集め、その資金を元に不動産を取得・運用し、得られた利益を投資家に分配する投資方法です。


同社は1口1万円からの投資ができるため気軽に投資できると言えそうです。


1万円以下の投資ができる企業は殆どないためスペック的には標準だと思います。10万円や50万円が最低投資金として設定されている企業もなかにはあります。


ちょこっと不動産の優先劣後出資について
※ちょこっと不動産公式サイト引用


儲かるという目線よりも安心材料として優先劣後出資の仕組みを知っておくとよいと思います。多くの企業で採用されていますが、企業により劣後出資の割合が異なります。


同社の場合は2割~3割程度の劣後出資を想定しているようです。1号案件は劣後出資が30%に設定されていました。


上記の画像で説明すると不動産取得額が1億円の場合に「ちょこっと不動産」が負担する金額は2,000万円になります。何が言いたいかというと、取得した不動産が売却時に8,000万円の評価額しかなくても投資家の元本は毀損しないと言うことです。


そもそも不動産に特化した企業が不動産のクラウドファンディングを行っているため、自社が損失を被るような投資は行わないはずです。


しかし、不動産市場の大きな下落に見舞われた場合に投資家の元本を守るため、劣後出資を取り入れている企業が多く見受けられます。投資家にはメリットしかないためありがたい仕組みです。


分配金に関しでも劣後出資が適用されることが殆どのため、投資を行った際のリターンも一定の安心感があります。


逆に優先劣後出資を行っていない企業への投資や劣後出資の割合が低い企業への投資は不安があると言えます。


【投資のポイント】
  1. 1口1万円からの小額投資ができる
  2. ネットで投資が完結し運用の手間が掛からない
  3. 劣後出資設定の割合が高め
  4. ファンド組成金額が大きいとは言えない
  5. 知名度が低いため不安がある


簡単に投資のポイントをまとめると上記のようになります。マスターリース契約については別にまとめたいと思います。


投資スペックは大手に負けませんが、知名度の問題が最大のデメリットだと思います。


運営企業は株式会社良栄になり、東京都新宿区⻄新宿にある不動産に特化した企業になります。都心の企業なので安心感は高いと思います。

配当利回りとマスターリース契約の内容を考察!実は凄い保証なんです

同社の配当利回りを確認してみました。1号案件のファンドが6.0%の予定分配率となっていることから6%前後の配当利回りが期待できると思います。


この利回りは想定された数値なので確定値ではありません。ただし不動産に特化した企業が想定しているためそれほどブレることはないと考えられます。


ちょこっと不動産1号の久米川ファンド
※ちょこっと不動産公式サイト引用


海外ファンドへの投資だと為替が絡むため、配当利回りが上下にブレる確率が高くなります。同社は日本国内に対して投資を行うためそれほど利回りのブレがないと考えられます。


あまりにも予定分配率(配当利回り)が低い場合は信用を失うためそのようなことは行わないでしょう。劣後出資も設定されているためリスクは低いと思います。


また先着順で投資を行うようです。抽選方式の記載はホームページ上にありません。分配は毎月となっているため資金回収を第一に考えている投資家には好評だと思います。


1号案件の運用期間は6ヶ月と短いようです。また1万円からの投資となっていますが、募集額が840万円とかなり小さいようです。投資家登録者が増えるとそれに見合った募集を行ってくると思います。


1号案件の劣後出資は30%とカバー率が高いと思います。30%の不動産価値が下落しても投資家の出資金が守られることになっています。


ちょこっと不動産のマスターリース契約
※ちょこっと不動産公式サイト引用


マスターリース契約の状況を調べると契約締結となっています。


詳しく説明すると、マスターリース契約が行われたファンドは入居率の影響を受けることなく、一定の賃貸収入を安定的に確保できます。所有者から建物を一括して借り上げる賃貸借契約にるため、投資家の配当が守られる構造になります。


ただし、不動産が賃貸物件の場合にのみマスターリース契約が締結されるため、ファンド毎に確認を行っておきましょう。


一般的には不動産会社がオーナーの所有する不動産を丸ごと1棟借り入れ、不動産会社が一定の賃料を支払う構造になります。劣後出資同様に投資家にはメリットしかないと思います。ただし利回り低下につながる可能性があります。


投資家の元本や分配金を守ると考えた場合は、マスターリース契約がある事でリスクが軽減されると言えます。


マスターリース契約を行っている類似企業はCREAL(クリアル)が有名です。と言うかその他に行っている企業が少ないです!


ただCREAL(クリアル)は知名度が高いため、投資を行いたいと思った場合に投資家同士で申し込みの競争が発生することがあります。


詳しい内容は下記記事でまとめています。クラファンも投資家同士の競争が一部の企業で問題になっています。




ちょこっと不動産の投資内容は結構良いと思いますが、知名度が低いことが問題だと思います。


あとは組成されるファンドが増えてくると、どんな領域に強みを持つ企業なのかわかってくるはずです。ファンド組成数が増えることに期待したいと思います。

運営企業の良栄について企業概要を調べました

同社の運営企業は株式会社良栄です。本店と支店が複数あるため事業規模はそこそこあると感じます。


また関連会社には株式会社ハウジングスクエアがあり、建売分譲や不動産賃貸を行っている企業となっていました。久米川支店と同じ住所となっているため戦略があるのでしょう。


企業概要は下記のようになります。


項 目その内容
企業名株式会社 良栄
所在地〒160-0023
東京都新宿区西新宿6丁目14-1 新宿グリーンタワービル18F
設立1991年2月18日
資本金1億円
代表取締役森田 良人
事業内容
  • 不動産開発事業(戸建、アパート、マンション、テナントビル)
  • 不動産賃貸事業
  • 不動産ファンド事業
登録番号
  • 宅地建物取引業:国土交通大臣(1)第9740号
  • 建設業:東京都知事許可(般-28)第127244号
  • 一級建築士事務所:東京都知事登録 第59835号
  • 不動産特定共同事業 東京都知事 第123号
  • 賃貸住宅管理業 国土交通大臣(1)第4904号
所属加盟団体
  • 公益社団法人 全日本不動産協会
  • 公益社団法人 不動産保証協会
  • 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会
支店
  • 久米川支店
  • 錦糸町支店
  • 池袋支店
  • 横浜支店
※2021年8月22日調べ


創業から30年以上の事業実績がある企業なので信頼はあると考えられます。


これまでは戸建てやアパート・マンション、テナントビル等の不動産開発事業及び不動産賃貸事業を行っていたそうです。


そして新たに不動産クラウドファンディング事業を開始し、時代にマッチした事業スタイルの確立と収益を目指すようです。新しいビジネスを始めるからには企業規模拡大につなげたいはずです。


劣後出資30%は業界でも最大規模です。さらにマスターリース契約締結を行う独自性を前面に出してきていると感じています!!



ちょこっと不動産の口座開設手順を調べてみました

口座開設の手順を調べていると個人登録の他、法人登録ができることを発見しました。最近は法人登録できる企業が増えているように思います。


また同社の場合は口座開設の年齢が20歳以上80歳未満となっています。多くの企業で70歳までとなっているため少し驚きました。


これまで他社で断られる環境の方は投資を試してみるとよいかもしれません。また80歳以上の方も「お問い合わせフォーム」から連絡を行うことで口座開設の相談に乗ってくれるようです。


ちょこっと不動産の口座開設手順
※ちょこっと不動産公式サイト引用


投資を行う手順は下記のようになります。


【口座開設から投資までの手順】
  1. 会員仮登録
  2. 会員登録
  3. 本人確認
  4. 投資申込み
  5. 成立時書面確認
  6. 出資金振込
  7. 運用開始
  8. 分配・償還


公式サイトには上記の流れだと書かれていますが、要約すると会員仮登録でメールアドレスとパスワード設定を行い、その後会員登録申込受付メールが配信されるため手順に沿って登録するだけです。


口座開設ができたら登録した住所に本人確認ハガキが郵送され「本人確認コード」を入力し取引が可能になります。他社と同じ流れなので間違うようなところはないと思います。


また、出資金のタイミングはファンドに申込んだ後で構わないため楽です。前受け金の必要がありません。


分配金は投資家口座に入金される仕組みになっていました。そこで出金する際の振込代金を調べたところ下記のようになっていました。


ちょこっと不動産のGMOあおぞら銀行からの出金手数料は無料
※ちょこっと不動産公式サイト引用


GMOあおぞらネット銀行を利用すれば出金手数料が無料になることがわかりました。


この辺りを調べる人はあまりいませんが重要なことだと考えています。特に大きな資金を運用している方は分配金を出金したいと考えていることが多いですからね。


殆どの方は出金せずに再投資に回すと思いますが、GMOあおぞらネット銀行を利用している方は出金先を登録しておくと良さそうです!


税金は20.42%(所得税+復興特別所得税)の源泉徴収が自動的に行われます。ただし分配金は雑所得となり、総合課税扱いになるため確定申告が必要になる方もいらっしゃいます。


ちょこっと不動産のメリットとデメリットを考察!

ちょこっと不動産のメリットとデメリットをまとめてみました。公式サイトの「よくあるご質問」を詳しく確認していると様々なことが書かれているため勉強になります。


驚いたのはファンドを譲渡できることです。譲渡ってなに?と思い調べると同社が認めた譲渡先(第三者)に譲渡することが可能だそうです。ただし手数料が必要になります。


手数料を調べると11,000円となっていました。また相続事務手数料も11,000円となっています。ファンド運用中に万が一のことが起きても手数料さえ支払えば相続などが可能のようです。


ファンド運用期間中の解約にも応じているそうですが「やむを得ない事由が存在する場合のみ解約が可能」と表記されています。書かれていると安心できますよね。


【メリット】
  • 1口1万円から投資ができる
  • 投資後は償還期日まで何もすることがない
  • 劣後出資が設定されるため元本毀損を軽減できる
  • 賃貸物件の場合はマスターリース契約の締結が行われるため分配金が安定する
  • ファンド申し込を行い成立後に入金すればよいため楽
  • 分配金が投資口座に入金されるため再投資に便利
  • ファンドのラインナップが多い
  • ファンドは短期~中期案件が多いため投資しやすい環境
  • 口座開設や口座維持管理が無料



【デメリット】
  • 元本保証の投資ではない(元本毀損の可能性がある)
  • 運営企業の倒産がないとは言えない
  • 分配金は予定された数値なので確定値ではない
  • ファンド組成が少ないため実績が乏しい
  • 知名度が低く企業信頼に不安がある


メリットの中では優先劣後出資構造とマスターリースのダブル保証が特徴になります。費用を掛かているため利回り低下につながると思いますが、投資家には安心材料になります。


また、投資目線だとファンドが成立した後に入金すればよいため楽です。入金をしたけれど投資できない場合もあります。人気がある企業だと投資を行うのも投資家同士で競争しなければなりません。


投資家登録者が多い企業だと数分で売り切れるファンドもなかにはあります。


だらか先着方式だけではなく抽選方式を導入している企業もあります。その分、ファンドを組成すればよいだけですがそんなことができる企業は少ないです。


デメリットの内容は殆ど他社と変わりません。タイトルのデメリット1つとは知名度のことを指しています!


ちょこっと不動産で投資を行った投資家の口コミを調べてみた結果

口コミを探してみましたがファンド組成数が少ないため、まだ実際に投資を行っている投資家も少ないようです。


同社はPR TIMESを利用しているため、ある程度本気で情報公開してくると感じました。公式サイトのTwitterもあるようです。










口コミは投資を行う際に大事だと思います。評判や評価にもつながるため問題がない企業なのか確認しておきましょう!


投資家の生の声がわかるため投資前に人気がある企業なのか調べることもできます。


ファンド組成金額はまだ大きくありませんが、投資家が増えるまであえて募集金額を低くしている場合もあります。同社もそうなのかもしれません。


だんだんと投資家登録者も増えているようです!


ちょこっと不動産の評判と評価のまとめ!!

ちょこっと不動産の投資スキームは後発企業とあって申し分ないと思います。大手でない限り入金手数料無料などにはならないため他社同等だと思います。


上記でも説明しましたが優先劣後構造にマスターリースのセットは独自性があると思います。


賃貸物件の不動産
※賃貸物件のイメージ画像


【まとめ】
  • 1万円から投資ができる
  • 劣後出資とマスターリースのダブル保証付き
  • 利回りは標準よりやや高め
  • ファンドは短期~中期の運用になり、毎月分配金もある
  • 口座開設などは無料だけど出金手数料が発生する
  • 知名度の問題をクリアーすれば投資先として面白い


投資を行う際にどんな方に向いているのか?と考えた場合に大手企業の競争申込みが面倒だと思う方だと思います。ただ投資しやすい分リスクが高まるかもしれません。


リスク面の心配は知名度なのでこれから実績を積むことで軽減されると思います。ネガティブな意見よりもポジティブな意見のほうが多いと思いますが、倒産する企業も今後出てくるかもしれません。


不動産特定共同事業の許可を得ている時点で評価できると思いますが、同社の場合は首都圏の不動産暴落となった場合に心配な面もあります。どの企業に投資を行っていても同様ですけどね。


融資型クラウドファンディングよりも不動産投資型クラウドファンディングのほうが安心して投資できるため、これから投資を考えている方は記事を参考にして頂ければと思います!


投資対象としている不動産はレジデンス(戸建て、マンション、アパート)、オフィスビルテナントビル、店舗等となっています。


利回りは比較高めの6%程度のため投資妙味はあると思います。不動産投資型クラウドファンディングは土地や建物を実際に取得するため元本(元金)が全額毀損する可能性はかなり引くいと個人的に考えています。




融資型クラウドファンディングに興味があれば上場企業への投資を考えてもよいかもしれません。オーナーズブックは増収増益が続いているため安心できると思います。


メディア露出が最近増えているため本業の不動産売買も好調だと社長が仰っていました!


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