CREAL(クリアル)代表取締役社長の横田大造氏にインタビューをさせて頂きました。今回も普段はお聞きする事ができないような内容をズバッと聞いています。


既にCREAL(クリアル)に投資をされている方、さらにこれから投資を行おうとしている方にとても参考になる内容だと思います。私もCREALに投資を既に行っているため投資家目線で攻めた内容になっていると思います!


CREAL(クリアル)インタビュー


インタビューを行い、さらにCREALへの信頼が上がったように思います。運営会社はブリッジ・シー・キャピタルになり不動産に特化した企業です。


企業規模も大きくクラウドファンディング(ソーシャルレンディング)事業も拡大傾向にあるようです。日本でもクラウドファンディングへ投資を行う投資家が増えているため、投資家も投資先を選択する材料が必要だと思います。


そこで本当に投資を行ってもよい企業なのか今回のインタビュー記事で考える機会になればと思います。今回は10個の質問に答えて頂きました。では早速確認してみたいと思います!


不動産投資クラウドファンディングと融資型クラウドファンディングはどちらが安全な投資?

投資初心者の方は「不動産投資クラウドファンディング」と「融資型クラウドファンディング」の違いがわかりにくいと思います。そこで横田大造氏に直接質問をぶつけてみました。


また個人的に思っていることもいくつか聞いてみました。


CREAL(クリアル)横田大造さん



kimukimu

不動産投資クラウドファンディングと融資型クラウドファンディングのどちらが優れていますか?スキームが異なることは多くの方が知っていると思いますが、横田大造さんがなぜ不動産投資クラウドファンディング事業を選んだのか知りたいです。



横田さん横田さん

どの点を比較するかによりますので、一概にどちらが優れているとは言い切れませんが、情報透明性・網羅性という観点では、不動産投資クラウドファンディングの方が優れていると考えます。

融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)は、近年情報開示が進んでいるものの、債務者の承諾が得られないという理由のため投資家への情報開示がいまだ不透明なことが多く、情報透明性・網羅性についてCREALに優位性があると考えています。

また、商品の安定性という観点では、不動産投資クラウドファンディングは物件の所有者に対する匿名組合出資であることから、投資対象物件の支配が直接的であり商品の安定性が高いと言えます。

一方、ソーシャルレンディングの場合、債務者へ貸付を行う会社に対する匿名出資であることから、担保物件があったとしてもその物件への支配が間接的であり、有事の際の担保実行に時間がかかる危険もあります。その分商品の安定性は低いと言えます。



kimukimu

CREALの取扱いファンドは実際に物件を取得することで投資家に絶大な信頼を得ていると感じます。ただ売り切れになることも多いため物件調達の状況や年間取扱数の目標などあれば教えてください。



横田さん横田さん

ご存じの通り、確かに数千万円規模の区分マンションファンドなどは、数十秒で募集が完了してしまう状況です。今後は投資家のみなさまに十分な投資期間をご提供するため数億円規模の大型ファンドを月に1ファンドは組成していくことを目標としております。

一方、区分マンションのような身近で親しみやすい不動産への投資にご興味がある投資家様のニーズにも応えられるような商品提供も検討継続致します。



kimukimu

CREALの取扱い物件は小型ワンルームから数億円規模の大規模物件など幅広いと思いますが、横田大造さんが投資家に一番お勧めと考えるファンドはどんな案件でしょうか?



横田さん横田さん

前提として、CREALで募集しているファンドは、毎月数百件入る物件情報から、投資商品としての魅力の高い物件のみを掲載しているため、リスクとリターンのバランスがとれているという点においては、すべてお勧めのファンドとなります。

一般的にはリターンが高ければその分リスクも高くなるというのは投資の基本であるため、リスクとリターンは特に細かく公開をしております。ただし、投資家の方の投資動機によっては、必ずしもリスクとリターンだけを投資基準にしていただく必要はないと考えます。

例えば将来区分マンションの投資に興味がある方は、マンションファンドに投資いただき、マンション投資を気軽に体験いただきたい、投資をしながら社会貢献もしたいという方については、認可保育園のファンドや地方創生のファンドをお勧めしたいと考えます。



クラウドファンディング投資は人気が見込めるファンドの場合、すぐに売り切れてしまうことが多いため改善策があるのか確かめたく思い切ってお聞きしてみました。


投資をしたくてもできない投資家が多くなっているため需給のバランスが難しいと個人的に思っています。数億円規模の大型ファンドの取扱いも期待できるそうなので、投資家は資金を準備しておくことで投資できそうです。


最近は持続可能な開発目標(SDGs)や社会的インパクト投資などもクラウドファンディングで意識され始めています。意外と自己利益よりも社会貢献となるような投資スタンスの方もいらっしゃいます。


CREAL(クリアル)のファンド審査基準は厳しいの?分別管理や信託保全は顧客のためだった

次にファンド審査基準などについてお聞きしてみました。これまでインタビューさせて頂いた企業に審査のことをあまり聞いたことがなかったためズバッと聞いてみました。


このような機会がなければ聞くことはできませんからね。また信託保全を採用している企業は殆どないためこの辺りについてもお聞きしています。費用よりも顧客重視だと感じる内容となっています。


kimukimu

投資家に提供しているファンドの審査基準はどのようになっていますか?厳しい自社基準があると伺っていますが具体的にどのような審査が行われているのでしょうか。



横田さん横田さん

REITや機関投資家向けのファンドと同様に、投資商品としての採算が合うか、またCREALとの親和性を鑑み、総合的に判断しておりますので、「審査基準はこれです」と一概に言えるものではない、というのが正直なところです。

ただ社内審査のフローとしては、投資部門の担当者が、外部の鑑定評価なども含めた詳細なデータを収集し、そのうえで投資部門メンバーを中心とした審査会、コンプライアンス委員会での審査など複数の社内決裁を経て、ファンド組成の決定がなされますので、基準が厳しいことは間違いないと自負しております。



kimukimu

CREALに口座を開設すると不動産調査報告概要やエンジニアリングレポートを見ることができます。投資家には有益な情報が掲載されていると思いますが今後も無料で提示されますか?情報量が他社比較で多く投資家にメリットが高いと感じています。



横田さん横田さん

はい、今後も引き続き開示する予定です。



kimukimu

CREALは投資家の預かり金に対して分別管理を採用していると思いますが、分別管理は不動産特定共同事業法(不特法)としてクラウドファンディングを行う事業者は必ず行わなければならないことでしょうか?

また業界の中で一番初めに信託保全を採用していると思いますので、その理由などもお聞きできればと思います。



横田さん横田さん

不動産特定共同事業法上、投資家から預かっている出資金は営業者固有の銀行口座とは別個の口座で分別管理が義務化されております。その点において、信託勘定を使用した分別管理までは不動産特定共同事業法上求められているわけではございません。

当社としては、さらに高い次元での、すなわち当社のクレジットに万が一の事象が発生した場合(当社が倒産した場合等)においても、投資家のみなさまがCREAL専用口座に入金している未投資金が100%保全されるためにコストをかけて採用しております。



不動産特定共同事業法(不特法)では分別管理の義務化があることがわかりました。ただ信託勘定ではなくても現状は良いそうです。


また一番聞きたかったのは信託保全についてです。個人的にはもっと大々的に宣伝の意味を込めて信託保全のことについて仰るかと思っていましたが、あっさりしたご回答でした。


横田大造氏の姿勢が伺える一面だと思います。自社経費をかけ信託保全としている企業は殆どありません。これは凄いことだと思います。


クラウドファンディングの企業収益とファンド利回りについて聞いてみた結果

CREAL(クリアル)の運営元はブリッジ・シー・キャピタルです。クラウドファンディングを行う事業者が増えてきたため収益に結び付くような事業なのか聞いてみました。


正直なところ投資家にはメリットが大きい材料でも、人員や経費が発生するため収益などの疑問がありました。良いチャンスだと考えインタビューを利用してお聞きしました!


kimukimu

不動産投資クラウドファンディングはブリッジ・シー・キャピタルの収益になるのでしょうか?収益になるからの事業だと考えられますが、動画やファンドごとの情報量などを考えるとかなり手間がかかるのではないかと感じます。

他の事業に注力したほうが収益的にも大きいのではないかと考えています。



横田さん横田さん

1ファンドあたりの情報の網羅性と透明性には自信を持っております。おっしゃる通り、情報ご提供のために様々な時間とコストはかかるのですが、透明性については、CREALの大事な柱であるため今後も続ける予定です。もっとも、当社はこのような情報提供は何か特別なこと、特殊なことだとは思っておりません。

当社はBtoBサービスとして機関投資家向け不動産ファンド事業を展開しておりますが、彼らからは時としてもっと細かい情報提供が求められる場合もございます。機関投資家に展開している上質な不動産ファンド商品を一般個人投資家の皆様にも届けることが、当社企業ミッションである「不動産投資を変え、社会を変える」ことにつながります。

今まで一部の富裕層や機関投資家にのみ開放されていた透明性の高い、優良な大型不動産への投資機会を一般の投資家の方にも提供すること、これが当社のミッションです。



kimukimu

ファンドの利回りは3%~5%に設定されているようですが、高利回りのファンドの取扱いは今後行われますか?子会社が間に入りマスターリース契約を結んでいますし、第三者の査定評価も付いているため高利回りファンドでも人気がかなりあると考えています。



横田さん横田さん

直近の「ココファン・ナーサリー旗の台」のように、開発案件などキャピタルゲインを配当する予定のファンドなども商品として取り揃えております。案件固有のリスクに見合ったリターンとなるよう、利回り設定を行う予定です。



kimukimu

不動産事業になり「不動産投資クラウドファンディング」の性質上仕方がないと思いますが、ファンドが早期償還になる可能性はどのくらいありますか?また予定していた期間よりも長くなることはありますか?



横田さん横田さん

明確な確率は申し上げられないですが、不動産マーケットの状況を鑑み、早期に売却することが投資家の皆様の利益にもつながると判断した場合には、早期償還の可能性がございます。

ただし、例えば2年の運用予定のものを1年で償還するなどあまりに予定より早めた償還にはならないように極力調整していく考えです。

また、同様に不動産マーケットの状況等によっては、予定していた期間よりも償還期間が長くなることも可能性としてはありますが、2020年5月末時点において償還期間が延びた事例はありません。



早期償還については投資家目線で考えているようです。これまで私も他社運用資金でファンドの早期償還を迎えたことが何度もあります。内容が良いファンドの場合は少し残念な気持ちになるため、大幅に運用予定が崩れないような運用はありがたいと思います。


大きな資金を投資している方は次の投資先を探すデメリットが発生することも考えられます。ただ優良物件(ファンド)ほど早期償還の可能性は高い気がしています。




CREAL(クリアル)の新型コロナウイルス感染症対策とクラウドファンディングについて

クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)投資を積極的に行っている方のために新型コロナウイルス感染症について伺ってみました。


コロナ禍の影響で一部のクラウドファンディングに資金が入らない事態が起きているように思います。この先、どうなるのかわかりませんが現時点の状況を聞いてみました。


マスターリース契約



kimukimu

新型肺炎(コロナウイルス)によりクラウドファンディング投資をためらっている投資家も多いようです。現時点における管理ファンドの影響などを教えてください。実は私も投資をためらい動かしていない資金があります。



横田さん横田さん

上記でご記載いただいている通り、ほとんどのファンドにおいてはマスターリース契約を結んでおります。また当社の劣後出資分が売却時のクッションの役割も果たしますので、いまのところ、投資家のみなさまの配当に影響を及ぼすような事象はありません。

また直近で満額組成した「ココファン・ナーサリー旗の台」のように、コロナ禍においても、当該ファンドの安定性(認可保育所運営事業者の収入は、運営費と補助金が大部分を占めており、登園自粛の環境下にあったとしても家賃の支払いに特段支障は無く、安定的なキャッシュフローが期待できる等)を詳しくご説明することによって、投資判断の一つの基準にしていただくなど工夫しております。



横田氏も仰っているようにCREALではマスターリース契約があります。さらに同社では「不動産投資クラウドファンディング」という仕組みから劣後出資が行われます。


この2つの材料から投資先としてCREAL(クリアル)を選択する方が増えそうだと感じています。もちろん分別管理や信託保全と言った内容も含まれます。


さらに詳しく同社のことについて知りたい方は実際に投資を行った評判た口コミなどを記事にしているのでよかったら参考にしてください。




如何だったでしょうか?CREAL(クリアル)で投資を現在行っている方、そしてこれから投資を行ってみたい方に参考になるように質問をしてみました。


実際に投資を行っている企業だからこそ気になる部分が多いと感じています。インタビューの質問もより投資家にメリットある内容になるよう考えているつもりです。


今後も企業へのインタビューを続けていくつもりなので期待してください!これまで沢山の質問を企業に行ってきましたがまだ却下されたことはありません。


不動産投資クラウドファンディングを投資先に考えている方はCREALも候補に入れてみてはいかがでしょうか。また投資を行う場合は投資先が倒産する可能性もあることから、資金をある程度分散させて投資したほうが良いと考えています。

上場企業に投資できるFundsの仕組みが人気過ぎる!

1円から投資できるスキームを実際に利用した経験から他社にない仕組みだと実感しています。安定した利益を継続的に狙いたい投資家にお勧めのソーシャルレンディングです!

またFunds(ファンズ)社長にインタビューを行い気になる事をズバット聞いてみました。貸付ファンドの仕組みや評判・評価を徹底的にまとめています。

Funds(ファンズ)公式へ

詳しくは下記記事でまとめているのでよかったら参考にしてください。先着方式と抽選方式の両方があり、優待付きファンドも用意され業界でも注目されている企業です。

ソーシャルレンディングへの投資総額は300万円を超えました。余裕資金があればぶち込みですね!