CREAL(クリアル)横田大造氏に独占インタビュー！投資する前に知りたい10個の質問

どの点を比較するかによりますので、一概にどちらが優れているとは言い切れませんが、情報透明性・網羅性という観点では、不動産投資クラウドファンディングの方が優れていると考えます。

融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)は、近年情報開示が進んでいるものの、債務者の承諾が得られないという理由のため投資家への情報開示がいまだ不透明なことが多く、情報透明性・網羅性についてCREALに優位性があると考えています。

また、商品の安定性という観点では、不動産投資クラウドファンディングは物件の所有者に対する匿名組合出資であることから、投資対象物件の支配が直接的であり商品の安定性が高いと言えます。

一方、ソーシャルレンディングの場合、債務者へ貸付を行う会社に対する匿名出資であることから、担保物件があったとしてもその物件への支配が間接的であり、有事の際の担保実行に時間がかかる危険もあります。その分商品の安定性は低いと言えます。

ご存じの通り、確かに数千万円規模の区分マンションファンドなどは、数十秒で募集が完了してしまう状況です。今後は投資家のみなさまに十分な投資期間をご提供するため数億円規模の大型ファンドを月に1ファンドは組成していくことを目標としております。

一方、区分マンションのような身近で親しみやすい不動産への投資にご興味がある投資家様のニーズにも応えられるような商品提供も検討継続致します。

前提として、CREALで募集しているファンドは、毎月数百件入る物件情報から、投資商品としての魅力の高い物件のみを掲載しているため、リスクとリターンのバランスがとれているという点においては、すべてお勧めのファンドとなります。

一般的にはリターンが高ければその分リスクも高くなるというのは投資の基本であるため、リスクとリターンは特に細かく公開をしております。ただし、投資家の方の投資動機によっては、必ずしもリスクとリターンだけを投資基準にしていただく必要はないと考えます。

例えば将来区分マンションの投資に興味がある方は、マンションファンドに投資いただき、マンション投資を気軽に体験いただきたい、投資をしながら社会貢献もしたいという方については、認可保育園のファンドや地方創生のファンドをお勧めしたいと考えます。

REITや機関投資家向けのファンドと同様に、投資商品としての採算が合うか、またCREALとの親和性を鑑み、総合的に判断しておりますので、「審査基準はこれです」と一概に言えるものではない、というのが正直なところです。

ただ社内審査のフローとしては、投資部門の担当者が、外部の鑑定評価なども含めた詳細なデータを収集し、そのうえで投資部門メンバーを中心とした審査会、コンプライアンス委員会での審査など複数の社内決裁を経て、ファンド組成の決定がなされますので、基準が厳しいことは間違いないと自負しております。

はい、今後も引き続き開示する予定です。

不動産特定共同事業法上、投資家から預かっている出資金は営業者固有の銀行口座とは別個の口座で分別管理が義務化されております。その点において、信託勘定を使用した分別管理までは不動産特定共同事業法上求められているわけではございません。

当社としては、さらに高い次元での、すなわち当社のクレジットに万が一の事象が発生した場合(当社が倒産した場合等)においても、投資家のみなさまがCREAL専用口座に入金している未投資金が100％保全されるためにコストをかけて採用しております。

1ファンドあたりの情報の網羅性と透明性には自信を持っております。おっしゃる通り、情報ご提供のために様々な時間とコストはかかるのですが、透明性については、CREALの大事な柱であるため今後も続ける予定です。もっとも、当社はこのような情報提供は何か特別なこと、特殊なことだとは思っておりません。

当社はBtoBサービスとして機関投資家向け不動産ファンド事業を展開しておりますが、彼らからは時としてもっと細かい情報提供が求められる場合もございます。機関投資家に展開している上質な不動産ファンド商品を一般個人投資家の皆様にも届けることが、当社企業ミッションである「不動産投資を変え、社会を変える」ことにつながります。

今まで一部の富裕層や機関投資家にのみ開放されていた透明性の高い、優良な大型不動産への投資機会を一般の投資家の方にも提供すること、これが当社のミッションです。

直近の「ココファン・ナーサリー旗の台」のように、開発案件などキャピタルゲインを配当する予定のファンドなども商品として取り揃えております。案件固有のリスクに見合ったリターンとなるよう、利回り設定を行う予定です。

明確な確率は申し上げられないですが、不動産マーケットの状況を鑑み、早期に売却することが投資家の皆様の利益にもつながると判断した場合には、早期償還の可能性がございます。

ただし、例えば2年の運用予定のものを1年で償還するなどあまりに予定より早めた償還にはならないように極力調整していく考えです。

また、同様に不動産マーケットの状況等によっては、予定していた期間よりも償還期間が長くなることも可能性としてはありますが、2020年5月末時点において償還期間が延びた事例はありません。

上記でご記載いただいている通り、ほとんどのファンドにおいてはマスターリース契約を結んでおります。また当社の劣後出資分が売却時のクッションの役割も果たしますので、いまのところ、投資家のみなさまの配当に影響を及ぼすような事象はありません。

また直近で満額組成した「ココファン・ナーサリー旗の台」のように、コロナ禍においても、当該ファンドの安定性(認可保育所運営事業者の収入は、運営費と補助金が大部分を占めており、登園自粛の環境下にあったとしても家賃の支払いに特段支障は無く、安定的なキャッシュフローが期待できる等)を詳しくご説明することによって、投資判断の一つの基準にしていただくなど工夫しております。