イオンリート投資法人(3292)が7回目の公募増資を発表しました。今回のPOで約118.8億円の吸収を予定しています。


2023年はコンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282)とマリモ地方創生リート投資法人(3470)に続くREITの公募増資となっています。


イオンリート投資法人(3292)7回目の公募増資
※イオンリート投資法人公式サイト引用


コロナ禍によりJ-REITの公募増資が少なかったため2023年は増加してきそうな雰囲気があります。


公募増資(PO)に積極的に投資を行っている方も多いため、イオンリート投資法人に期待している方もいらっしゃるでしょう。


今回の公募増資は中長期目標達成に向けた物件取得となっています。一口分配金も2023年7月期には2.4%増加する予定となっているため株主にもメリットがありそうです。


最近はJ-REITも公募増資を発表すると株価が下落することが多くなり、保有口数を増やしたい投資家には良いタイミングだと思います。


ただ日銀の利上げにより不動産市場の減速が確認されるとJ-REITも下げる可能性があります。現時点では東証REIT指数は足踏み状態のようです。



イオンリート投資法人(3292)7回目の公募増資の詳細を調べました

イオンリート投資法人(3292)の一般募集は75,700口となり本日終値の149,500円計算だと約113.2億円の吸収になります。


オーバーアロットメントの3,785口を含めると約118.8億円となります。主幹事は共同主幹事となり主体は野村證券となっています。


項 目その内容
銘柄名イオンリート投資法人(3292)
上場市場東証REIT
主幹事
  • 野村證券
  • みずほ証券
  • 大和証券
  • SMBC日興証券
引受人岡三証券
公募口数75,700口
売出口数0口
オーバーアロッメント3,785口
合計79,485口
希薄化-%
仮条件2.5%~5.0%
決算月1月、7月
格付けAA-(JCR)
スポンサーイオングループ


今回は75,700口が新投資口発行に伴う増加投資口数となり、総口数は2,120,167口となる予定です。


第三者割当(オーバーアロッメント)の3,785口も発行されると総口数が2,123,952口となります。


発行の理由は新たな特定資産の取得によるポートフォリオの規模の着実な拡大、そして分散化の進展及び収益基盤の更なる強化を図るためだそうです。


新規取得資産はイオンモール和歌山とイオンモール都城駅前の2つです。平均NOI利回りは組み入れ後で6.2%になるようです。


イオンリート投資法人(3292)が7回目で取得する新規物件
※イオンリート投資法人公式サイト引用


資産規模は組み入れ後に4,683億円に拡大します。


同社で公開された資料によれば記事作成時点で国内47物件と海外2物件の合計49物件になります。海外2物件はマレーシアとなっています。


イオンリート投資法人は貸借銘柄のため短期投資家の参加も期待できそうです。最近話題となっている長期金利問題の影響はあるのかもしれません。


イオンリート投資法人の品貸料率
※日本証券金融公式サイト引用


日本証券金融の公式サイトで品貸料率を調べると1月13日公開で1口当たり5円となっていました。


今後は短期的に品貸料率が高くなると予想されます。探せば一般信用売建も出ているのかもしれません!


株単価は手掛けやすいため数口配分であれば受渡日まで放置しても良さそうです。


イオンリート投資法人(3292)7回目の公募増資日程と分配金を確認!!

ポートフォリオ構成は大規模商業施設約93%、物流施設約7%となっています。今回の取得後でもポートフォリオ構成はあまり変化がないようです。


また、公募増資の発表と同時に「資金の借入れに関するお知らせ」が出ています。借入金額は93億円になり今回の2物件取得による関連費用の一部に充当される予定です。


公募増資の日程は以下のようになります。


項 目気配運用の内容
価格決定日2023年1月19日(木)~2023年1月24日(火)
申込期日発行価格等決定日の翌営業日
払込期日2023年2月01日(水)
受渡期日2023年2月02日
発行価格135,456円
※割引率は2.5%に決定


受渡日も決定しているため発行価格は1月19日に決定すると考えられます。明日からの株価動向には注意が必要です!


商業施設主体型のリートになり分配利回りは組み入れ前で4.37%になります。


投資家は安定した分配金が出ることを期待して保有しているはずです。中期目標は3,600円となっているため現在の3,270円実績からさらに増加すると考えられます。


長期格付けは現在のAA-からAAを目指すそうです!


イオンモールは生活に密着した施設のためわかりやすい投資先だと思います。


商業施設主体型のリートは少なく、その他ではフロンティア不動産投資法人(8964)とケネディクス商業リート投資法人(3453)しかありません。


イオンリート投資法人の分配金推移
※イオンリート投資法人公式サイト引用


分配金の実績は上記のようになります。


2022年7月期実績が3,274円となっています。第20期となる2023年1月期は3,270円が予定され、第21期の2023年7月期から3,350円になる予定です。


パイプラインとなる会社数もIPOを行った時には2社でしたが、現在は10社となっています。安定的な外部成長のため今後も更なるパイプライン確保を推進するそうです。


不動産評価額に占める借入金の割合を示すLTVは44.5%となっています。


東証REIT指数の下落が続き同社株価も下げるようであれば「買いチャンス」かもしれません。


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