ビットリアルティ(bitREALTY)について詳しく情報をまとめてました。投資をお考えの方は情報が参考になるかもしれません。デメリットを探し出し評価や口コミも合わせてご紹介しています。類似企業と最も違うと感じたところは投資金額が大きいことです！
ビットリアルティはケネディクスと野村総合研究所が共同で設立した企業になります。どちらも企業規模が大きいため同社に興味ある方は多いと思います。私も超有名な企業が運営に関わっていることでとても興味があります。
※ビットリアルティ公式サイト引用
そこで個人投資家が投資できる企業なのか調べてみました。他社と比較した場合に差別化されているものがあるはずです。募集ファンドを確認すると数年スパンのものから数ヶ月程度の運用予定期間があり、想定利回りは2％～3.5％が多いようです。
ファンド募集額が他社比較で大きいことや物件がしっかりしているものが多いと感じます。
ケネディクス(4321)は東証1部に上場している企業になり、国内の不動産ファンド運営会社の中では最大規模を誇ります。リート(上場投資信託)や私募ファンド募集などの取扱いもある企業です。
野村総合研究所は金融ITソリューション分野で数多くの実績を持ち合わせている企業になります。子会社や関連企業を含めると世界各国に企業が存在するグルーバル企業です。母体は東証1部上場の野村ホールディングス(8604)になります。
そんな企業が共同で設立したビットリアルティに興味がある投資家は多いでしょう！では早速内容を深堀していきたいと思います。
【この記事を読んでわかること】
- ビットリアルティの特徴をまとめている
- メリットとデメリットを投資家目線でまとめている
- ファンドの詳細を調べ利回りや最低投資金額などを調べている
- 口コミと評価を書いている！
ビットリアルティ(bitREALTY)の特徴と不動産クラウドファンディングの詳細を解説！
ビットリアルティはプロ向けの不動産ファンドにインターネットを利用し幅広い投資機会を提供しているわけですが、同社は安定した収益を得ることを目的に運用しています。公式サイトでも「ミドルリスク・ミドルリターン」という表現が用いられています。不動産クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)を行うにあたり、企業面の心配はないと思います。投資家が評価するのは取扱いファンドの内容でしょう。
※ビットリアルティ公式サイト引用
安定感ある利回りを提供しファンド規模も大きいことから投資家に好まれると感じます。しかし問題なのは最低投資金額が大きく50万円となっていることです。サービス開示時点では100万円だったようですが、ファンドを確認すると最低投資金が50万円と書かれているものが多いため変更されたようです。
第3回ローンファンドが100万円で第4回ローンファンドが50万円となっていることから、このタイミングで最低投資金額の変更が行われているようです。1本投資するのに最低100万円は大きいですよね。
また募集額を上回るファンドばかりなので人気があるようです。少し感じるのは投資家の層が他社と異なるという点です。50万円の運用は不動産と比べた場合は低くなりますが、不動産クラウドファンディングを行っている企業の中では最低募集額が大きいと感じます。
個人投資家の口座開設の他に、法人口座の開設も可能となっていることから法人運用目的の方も多いのかもしれません。
メザニンローン債権を専門に取り扱うファンドを組成していることを発見
同社のファンドはメザニンローン債権を主な投資対象としています。通常はシニアローンへの投資が多いと思いますが、メザニンローンを利用することで借り手の負担を軽減する狙いがあると思います。
※ビットリアルティ公式サイト引用
オーナーズブックでもメザニンローンを利用した資金募集が行われていたためご存知の方も多いかもしれません。デフォルトになった時の資金回収の優先順位などが変わるためしっかりと確認しておきたいところです。
メザニンローンは一般的なローンよりも返済順位が劣後しますが、普通株式よりも配当支払いが優先される部分です。公式サイトには以下のように表記があります。
メザニンローンや、それに劣後するジュニアローンは、利払い及び元本の償還が、シニアローンには劣後しますが、エクイティ(出資金)には優先するため、まさにミドルリスク・ミドルリターンのリスク・リターン特性となります。
また、裏付け資産となる不動産価格が下落した場合でも、最初にエクイティが毀損し、それでも不足があるときに初めてメザニンローン債権の元本が毀損します。そのため、不動産価格が下落しても、すぐに元本が毀損するわけではありません。
今では当たり前ですが、インターネットを利用し非上場の不動産ファンドに直接投資できることに特徴があります。
大きな資金を用意しなくても不動産投資を行うことができるため、不動産クラウドファンディング市場は拡大し続けています。株式と比較した場合は投資商品元金の変動がないため安定した利回りを得ることができます。
J-REITともよく比較されます。こちらも価格変動による元金変動があります。ただ個人的には株式投資(特定口座)だと税金の申告が必要ないため大きなお金を動かす方はメリットもあると思っています。
読者の中にも不動産クラウドファンディングは税区分の問題で、確定申告を行わないと面倒だからという理由で大きな資金を投資しない方がいらっしゃいます。また事業でクラウドファンディング(ソーシャルレンディング)へ投資を行っている方は積極的に投資を行っている方もいるようです。
大きなお金を動かすときは税理士等に確認を行ったほうが無難だと思います。ただ不動産投資を簡単に行える世の中になりお小遣い目的で投資をされている方が大半だと感じます。私は少しでも利益が出ればと思い積極的に投資を行っています。
ファンドの選び方や資産管理を徹底した分別管理が魅力だと思った
ビットリアルティではケネディクスのノウハウを最大限に活用すことで、不動産の専門家による目利きに裏付けされた高度な不動産マネジメントを徹底するそうです。ケネディクスと野村総合研究所のタッグなのでこの辺りは専門性が他社よりもあると考えられます。ファンドがデフォルトになるような商品設定はまずないでしょう。利回りも高くないことから比較的安全な商品だと考えられます。
※ビットリアルティ公式サイト引用
ただし、取扱いファンドは元金保証ではないためデフォルトになると投資金がゼロになる可能性があります。この辺りは投資前にファンドのリスク項目をしっかり確認しておきましょう。
提供情報が多く用意されているため口座を開設していなくても詳細確認が可能になっています。
インターネットを利用して不特定多数の投資家が投資を楽しめるようになった環境下で投資家ができることは、ホームページに書かれた内容を確認することしかできません。最近は貸付先が匿名ではなく公開されることも増えています。
金融庁の貸付先の情報開示が可能となる解釈の変更から流れが変わったと思います。投資家リスクをできるだけ改善できる内容なので個人的も歓迎します。
同社では専門家による裏付けのある物件選択が行われると言うことで安心できそうです。また一般的にプロ投資家は、GK-TKスキームと呼ばれる不動産証券化スキームを用いるそうです。そして同じスキームを採用しています。
GK-TKスキームとは不動産小口化の方法のうちの1つになります。不動産資産の利益と投資家を媒介する機能をもつ器として合同会社を用いる手法になります。
また、合同会社と投資家が匿名組合契約を結ぶことにより不動産の売買を小口化する流れになっています。このスキームを利用することでプロ向けと同等のファンドが組成さできるそうです。
※ビットリアルティ公式サイト引用
ビットリアルティでは資金管理の透明性と安全性を確保するために独自の仕組みを構築しています。投資家は直接、出資金を信託口座に入金する流れになります。これにより同社のクレジットリスクから完全隔離されます。ただクレジットリスク(信用リスク)があるかと言えばそうでもないと思います。
資金的に危なさそうなクラウドファンディング企業も存在しますからね。信用リスクにつていは企業規模や取扱いファンドを確認しておくと良さそうです。
同社のファンドは各ファンドごとに口座開設され、投資家が投資したお金は信託口座からファンドの口座に振り込まれ、そこで分別管理されます。何が言いたいかというと、投資家のお金は同社の口座を一度も経由せずに信託口座から直接ファンド口座に振り込まれると言うことです。
これが資産管理の透明性と安全性を確保することです。
さらにインターネットで投資が全て完結することから野村総合研究所(NRI)のノウハウを最大限に活用したプラットフォームを利用しています。安心・安全な取引システムだと公式ページにも書かれています！
内容的には少し堅苦しい感じでまとめてあると感じました。他社ホームページではもう少しかみ砕いた感じで表記されているように思います。ここにもブランド的な価値が存在するのかもしれません。
ビットリアルティ(bitREALTY)の企業概要とファンド内容を確認してみました
ビットリアルティはクラウドファンディングを目的に設立されている企業になります。取扱いファンドが多いとは言えませんが、コンスタンスにファンド組成を行い活動を行っています。ただ投資家の層が一般投資家よりも高いと感じています。
| 項 目 | その内容 |
| 会社名 | ビットリアルティ株式会社 英語表記：Bit Realty, Inc. |
| 事業内容 | 不動産に係る投資型クラウドファンディング・プラットフォームの運営 |
| 所在地 | 〒100-0011 東京都千代田区内幸町2丁目1番6号 日比谷パークフロント19階 |
| 設立 | 2017年6月26日 |
| 資本金 | 100,000,000円 |
| 代表者 | 代表取締役社長 菊嶋勇晴 |
| 株主 | ケネディクス株式会社 株式会社野村総合研究所 |
| 登録・免許 | 第二種金融商品取引業：関東財務局長(金商)第3098号 |
| 加入団体 | 一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 |
代表取締役社長の菊嶋勇晴氏はケネディクスから来られた方のようです。宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターをお持ちだそうです。
また簡単に事業説明を行っている動画があったのでご紹介いたします。
マンションやアパート経営、そしてJ-REITとの比較も動画説明があります。またケネディクス主体で動いている企業のように感じます。
組成されたファンドを確認すると「レム六本木ビル」シリーズが多数あるようです。記事作成時の最新のファンドは第6回ローンファンドになっています。
※ビットリアルティ公式サイト引用
募集額は1億50万円で想定利回り3.3％、予定運用期間3年、最低投資金額50万円となっています。50万円以上の場合は1口1万円で追加申込が可能です。
募集上限額は募集額の約150％まで可能な案件です。利益分配は6ヶ月毎(初回だけ7ヶ月)となっています。元金償還はファンド終了後に一括返済となります。
※ビットリアルティ公式サイト引用
同社でのファンド運用と銀行定期預金の比較は上記のようになります。銀行に預けていても利益は微々たるものなので多少リスクがあっても投資を行うほうが個人的によいと考えています。
ただ余裕資金の10％～20％までと決めているので、投資で失敗しても生活に変化がない範囲で投資するべきだと思います。
ビットリアルティ(bitREALTY)のメリットとデメリットを考察してみた結果
先に書いておきますが、私はビットリアルティでの資産運用は現在のところ考えていません。理由は投資額が大きいからです。1回の投資で50万円必要になるのであれば、30万円は安定利益のファンドへ20万円はリスクが高いファンドへ投資したいと考えてしまいます。
また投資額が大きくなると個人所得が大きくなり過ぎるため、個人的にデメリットが発生してしまうからです。
【メリットまとめ】
- ファンドの価格変動がない
- 難しい作業が一切なく投資ができる
- 投資先の不動産を証券化(倒産隔離)しているため関係者の倒産影響を回避できる
- 同社口座に投資金を入金せず信託口座に直接入金している
- 知名度が高い企業が親会社
【デメリットまとめ】
- 1回の投資に最低50万円とまとまったお金が必要
- 貸し倒れリスクが存在する
- 運用中のファンドは途中解約や解除ができない
- 分配金の再投資が難しい
- 元本が保証された投資ではない
ビットリアルティ(bitREALTY)の口座開設や口座維持手数料は無料です。ファンド申込手数料なども発生しません。口座開設は最低1週間程度かかるそうです。また簡易書留が郵送で届きます。
投資申込みをキャンセルする場合は、ファンド申し込みを行った日から起算して8日間に限り、申し込みをキャンセルすることができます。
ファンド募集総額に達しても募集上限まで申込みができる仕組みとなっています。この辺りはファンド毎に確認が必要です。もし募集下限額に達しなかった場合は、投資金額を投資家の投資口座に振り込むそうです。
入金に関しては振込代金は投資家持ちになります。また出金も投資家持ちとなっています。このことから入出金時に手数料が発生することになります。
ファンドの購入手数料や運用手数料などは全て無料です。貸し倒れと遅延は記事作成時点で確認できません。ケネディクスと野村総合研究所が共同運営していることであまりデフォルト(貸し倒れ)等の心配は必要ないかもしれません。
多くの企業は出金時に振込手数料が発生しません。最近は即時入金を用意しているため入金時も振込代金が発生しないようになっています。※追記、出金手数料は無料になったようです(投資家情報)
ビットリアルティ(bitREALTY)口座開設の手順を調べました
同社への口座開設手順を調べてみました。目安としては1週間～2週間の期間が発生するそうです。多くの企業では1週間程度で口座が開設すると思いますが少し期間が長くなるのかもしれません。
※ビットリアルティ公式サイト引用
【口座開設の流れ】
- 会員登録
- 口座開設申し込み
- お申し込み書類の確認・手続き
- 簡易書留の受け取り
口座開設は公式サイトからは申込を行えばよいので時間はそれほどかからないでしょう。口座開設時に不備があればメールが届くそうです。
登録内容に問題がなければ同社で審査が行われます。
口座開設が完了した場合は簡易書留(転送不要)が郵送されます。また電話受付はないので気を付けてください。お問い合わせフォームからの問合せのみになります。
ビットリアルティ(bitREALTY)の口コミと評価の結果は？
ビットリアルティの情報はまだ少ないようですが、投資を行っている方達がいました。またFUEL(フエル)代表の細澤聡希氏がツイートしているのは意外ですね。#bitREALTY の初案件（一口100万円、利回り2.3%）は1時間半で1億円の募集完了！さすが！#クラウドファンディング #ソーシャルレンディング #投資 #ケネディクス #野村総研 #ビットリアルティ pic.twitter.com/FeexhtsLpa
— 細澤聡希 (@HosozawaSouki) January 29, 2019
https://twitter.com/seaseasea21/status/1165919789627215872
ビットリアルティ
— れんだー (@slgmar) October 28, 2019
レム六本木ビル：第１回ローンファンド最終分配 税引後¥12,896
アジールコート池上：ローンファンド分配 税引後¥9,600
いずれも100万円投資
いまは出金手数料0円のようなので引き出しました。
FUEL(フエル)については下記記事でご紹介しています。さらにインタビューも過去にさせていただいています。他社をほめちぎるなんてなかなかできませんよね。
CRE Funding(シーアールイーファンディング)が融資型クラウドファンディングを開始したため投資家目線で評判や評価、そしてデメリットと考えられることをまとめました。 物流不動産ファンドを取り扱うためCREにしかでき …
100万円から50万円に投資額が引き下げられても投資しずらいと思います。類似企業の殆どが1万円からの投資が可能ですからね。口コミ全般で最低投資額の話が出てきているようです。
投資できている方は資産家なのでしょうか？と逆に思うところがあります。なかなか庶民で利用するにはハードルが高いと思います。
ビットリアルティ(bitREALTY)のまとめ
企業信頼を考えた場合は信頼性が高いと感じます。ただ最低投資額が50万円必要ということで投資を悩む方は多いと思います。このことから投資家が振り分けられ投資しやすい環境がビットリアルティ(bitREALTY)にありそうです。同社の場合はメザニンローンに特化した企業になります。リスク的にはシニアローンとエクイティ(匿名組合出資)の間に位置します。
※ビットリアルティ公式サイト引用
どの企業でも言えることですが、プロの不動産投資家が厳選した投資商品へ投資できることが魅力です。他社とは少し異なる内容だと感じますが、やはり企業のブランド力があると感じます。
情報開示などでも細かく書かれていて投資家の安全性を考えているように感じます。
ただし、個人的な意見を述べれば分配金の再投資などができないことが残念です。企業によっては分配金を毎回指定の口座に振り込む企業もあります。仕組みの違いになりますがデポジット口座があると使いやすいと思います。
デポジット口座は使いやすいですがリスクも存在しています。実は企業が倒産した場合に預けていたお金が保証されないからです。知らない方も多いと思いますが100％安全とは言えません。
逆に預かっている投資家のお金を信託保全している企業も存在します。CREAL(クリアル)だと企業が倒産しても預けているお金が守られます。こちらはインタビューもさせて頂いたので間違いありません。気になる方は下記記事を参考にしてください。
CREAL(クリアル)代表取締役社長の横田大造氏にインタビューをさせて頂きました。今回も普段はお聞きする事ができないような内容をズバッと聞いています。 既にCREAL(クリアル)に投資をされている方、さらにこれから投資を …
クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)を行う企業が増えすぎてどこに投資を行って良いのか変わりにくいと思います。私もこれまで数十社の内容を調べましたが企業により特徴や特色が異なると感じます。
そこで私が投資を実際に行っている企業をご紹介します。よかったら下記記事も参考にしてください。
投資金額が多く安定しているのはFunds(ファンズ)になります。ただ人気があるため投資するタイミングが重要です。気を抜いていると先着順なのですぐに満額成立になります。
CREAL(クリアル)の募集は満額成立まで少し時間がある気がします。Rimple(リンプル)だと抽選になるため先に抽選に申込んで当選すれば入金する流れになります。投資するのに抽選が行われる面白い企業です。
上記企業の他にも投資を行っている企業が数社存在します。何処が良いのか難しい問題だと思いますが、実際に投資を行っているため倒産しないと考えています。過去に一度だけ倒産してしまった企業があるのでこの辺りは少し神経質になっています。
ビットリアルティはせめて最低投資金が10万円になればと思います。サービス開始時が100万円なのでそれはむずかしいかもしれませんね。
如何だったでしょうか？少しでも参考になる部分があれば嬉しく思います。引き続き企業リサーチを行っていきたいと思います。
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