リーガル不動産（3497）IPOが新規上場承認されました。主幹事はSMBC日興証券で公開株数が1,010,000株、オーバーアロットメント151,500株、市場からの吸収は想定発行価格ベースで約15.8億円となります。昨今問題の不動産IPOになりますが、業績が良く初値期待はできると考えています。
事業は「不動産の開発、売買、賃貸、管理、仲介業、介護事業」となっており、取引先には伊藤忠都市開発や投資法人みらい（3476）の大手企業の名前も出ています。同社は不動産ソリューション事業を主軸とし、個人富裕層などをターゲットとした、顧客ニーズを常に先取りした開発がポイントとなる企業です。
ただ、大都市圏における地価上昇や建築コストの高止まりや、首都圏中古マンションの在庫件数も増加傾向にあるとメディアも伝えており、これまでのように拡大傾向が続くのか疑問なところも個人的にあるように思います。
リーガル不動産（3497）IPOの詳細データ
| 項目 | 上場基本データ |
| 市場 | マザーズ |
| 業種 | 不動産業 |
| 事業内容 | 不動産の開発、売買、賃貸、管理、仲介業、介護事業 |
| 公開予定 | 10月23日 |
| ブックビルディング期間 | 10月05日～10月12日 |
| 想定価格 | 1,360円 |
| 仮条件 | 1,360円～1,380円 |
| 公開価格 | 10月15日 |
| 企業情報 | https://www.legal-corp.co.jp/ |
【手取金の使途】
差引手取概算額913,888千円に本第三者割当増資の手取概算額上限188,893千円を合わせた、手取概算額合計上限1,102,781千円については、全額を平成31年７月期における営業用不動産の購入資金の一部として充当する予定であります。
なお、上記調達資金は、具体的な充当時期までは、安全性の高い金融商品等で運用していく方針であります。
| 項目 | 株数データ |
| 公募株数 | 740,000株 |
| 売出株数 | 270,000株 |
| 公開株数（合計） | 1,010,000株 |
| オーバーアロットメント | 151,500株 |
| 上場時発行済み株数 | 2,740,000株（公募分を含む） |
| 想定ベースの時価総額 | 約37.3億円 |
| 幹事団 | SMBC日興証券（主幹事） SBI証券 エース証券 東海東京証券 ←ネット申込可能 岩井コスモ証券  岡三証券 岡三オンライン証券 |
リーガル不動産（3497）上場評判とIPO分析
想定発行価格1,360円を基に吸収金額を算出すると約13.7億円となり、オーバーアロットメントを含めると約15.8億円規模の上場となります。不動産業はタイミングとして難しいと思われますが、上場するころには某企業の膿は出ていると思われます。事業は、「不動産ソリューション事業」「不動産賃貸事業」「その他事業」の3つから構成されおり、不動産の仲介やコンサルティング、土地の購入や開発まで土地活用の最適なソリューションを提供している総合不動産ディベロッパー（デベロッパー）企業になります。
不動産ソリューション事業は、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めた上で、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対して、物件を販売しています。物件詳細は戸建分譲、土地有効活用、住宅（マンション）開発、商業開発、コンバージョン・リノベーションなどになります。
不動産賃貸事業は、自社保有の収益不動産及び販売に至るまでの収益不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としています。また、不動産管理会社と入居者をより良い形でつなぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業も含まれています。
その他事業は、不動産コンサルティング事業を行っており、法的側面から生じる弁護士からの民事訴訟案件や金融機関等からのローン延長案件に対して、任意売却の仲介及びコンサルティングなどの課題解決法を提案しています。
現在は、法的案件整理以外でも同社が培った不動産コンサルティングのノウハウを活かし、様々な場面で課題解決法の提案をしているそうです。また、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、グループホームの設置、運営、管理、介護保険法に基づく介護予防支援、居宅介護保険事業を営む介護事業も行っています。
リーガル不動産（3497）の企業財務情報と配当性向
| 回次 | 第16期 | 第17期 |
| 決算年月 | 平成28年7月 | 平成29年7月 |
| 売上高 | 11,085,329 | 14,846,027 |
| 経常利益 | 536,846 | 704,211 |
| 当期純利益 | 399,858 | 475,520 |
| 資本金 | 90,000 | 90,000 |
| 純資産額 | 728,032 | 1,221,884 |
| 総資産額 | 20,788,098 | 31,877,481 |
| 1株当たり純資産額 | 364.02 | 610.94 |
| 1株当たり当期純利益金額 | 199.93 | 237.76 |
| 自己資本比率（％） | 3.5 | 3.8 |
| 自己資本利益率（％） | 72.6 | 48.7 |
| 株価収益率（倍） | – | – |
| 配当性向（％） | – | – |
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | 486,579 | △5,192,594 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | △4,224,076 | △4,565,799 |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | 3,793,699 | 10,082,834 |
| 現金及び現金同等物の期末残高 | 396,249 | 734,053 |
第18期第3四半期累計期間（平成29年8月01日～平成30年4月30日）
売上高162億58百万円
営業利益19億77百万円
経常利益12億46百万円
四半期純利益７億89百万円
わが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、政府の経済政策と日銀の金融緩和政策を背景に、緩やかな回復基調が続いております。海外経済では、アメリカの景気拡大はありますが、全体として景気及び経済においては先行きが不透明な状況が続いております。
当社の属する不動産業界におきましては、金融緩和政策による低金利等により底堅く堅調に推移しているものの、取引価格や建築コストが高止まりし、物件取得競争の激化等、楽観できない状況にあります。このような事業環境下におきまして、当社は、中長期経営計画に則り、総合不動産会社としての地位の確立を目指し、事業を推進してまいりました。
リーガル不動産（3497）従業員と株主の状況
会社設立は2000年9月07日、大阪府大阪市北区堂山町3番3号に本社を構えます。社長は平野哲司氏（昭和34年7月8日生まれ）、株式保有率は32.60％です。従業員数は129人で臨時雇用者58人、平均年齢38.8歳、平均勤続年数2.0年、平均年間給与約7,997,000円となります。| 氏名又は名称 | 所有株式数（株） | 所有株式数割合（％） |
| 株式会社リーガルアセット | 1,120,000 | 52.15 |
| 平野 哲司 | 700,000 | 32.60 |
| 山名 孝宏 | 90,000 | 4.19 |
| 藤原 寛 | 90,000 | 4.19 |
| 株式会社リーガル不動産 | 28,500 | 1.33 |
| 水向 隆 | 10,000 | 0.47 |
| 池田 維彦 | 7,000 | 0.33 |
【目論見抜粋】
本募集及び引受人の買取引受による売出しに関し、売出人かつ貸株人である平野哲司、当社役員である山名孝宏及び藤原寛、当社株主である株式会社リーガルアセットは、ＳＭＢＣ日興証券株式会社（以下「主幹事会社」という。）に対して、本募集及び引受人の買取引受による売出しにかかる元引受契約締結日に始まり、上場（売買開始）日から起算して180日目の平成31年４月20日までの期間（以下「ロックアップ期間」という。）中は、主幹事会社の事前の書面による承諾を受けることなく、元引受契約締結日に自己の計算で保有する当社普通株式（潜在株式を含む。）の売却等を行わない旨を約束しております。
上位株主には180日間（平成31年4月20日まで）のロックアップが付与されています。ロックアップ解除倍率の記載は目論見にありません。また、株主名簿にベンチャーキャピタル保有株はありません。
リーガル不動産（3497）IPO大手初値予想と各社配分
想定発行価格を下限として仮条件範囲は1,360円～1,380円に決定しました。上限の1,380円に基づく吸収金額は約13.9億円となり、オーバーアロットメントを含めると約16億円となります。上場規模はやや大きいように思いますが、十分に吸収可能と思われます。業績が好調のため公開価格割れはないでしょう。2019年7月の単独業績予想は売上31.1％増、経常利益9.5％増（8,200万円増）の増収増益見込みとなります。EPS255.14を基にPERを算出すると約5.41倍、BPS1,238.48からPBRを算出すると約1.11倍となります。配当は行われないようです。
初値予想1,600円～1,800円
初値予想（第2弾）1,600円～1,800円
類似企業も多くあり、これと言って買い材料は乏しいものの指標的な割安感があるように思います。業績が好調のため公開価格を超えた初値形成となりそうですが、高値圏では注意が必要でしょう。VC保有はなく、上場時点でストックオプションの行使可能株もありません。
| 幹事名 | 配分単位（株） |
| SMBC日興証券（主幹事） | 919,100 |
| SBI証券 | 50,500 |
| エース証券 | 10,100 |
| 東海東京証券 | 10,100 |
| 岩井コスモ証券 | 10,100 |
| 岡三証券 | 10,100 |
| 類似企業 | PER | PBR |
| プロパスト（3236） | PER8.39倍 | PBR1.75倍 |
| エー・ディー・ワークス（3250） | PER10.27倍 | PBR1.19倍 |
| ロードスターキャピタル（3482） | PER17.6倍 | PBR4.91倍 |
SMBC日興証券主幹事となり口座を持っていない方は、これから開設しても間に合うでしょう。株数が多いためネット申し込みでも当選期待はできます。また口座を開設している方は、いろんなサービス（システム）が用意されているのでぜひ使ってみてください。
下記記事で詳細をかいているのでよかったら参考にしてください。東海東京証券も主幹事をたまにするので口座を持っていない方は開設しておくとチャンスがあると思います。
リーガル不動産のストックオプション詳細を調べました
| ストックオプション行使期間 | 株式の数（株） | 発行価格（円） |
| 平成31年7月26日～平成38年7月25日 | 130,500 | 300 |
| 平成31年7月26日～平成38年7月25日 | 17,000 | 300 |
ストックオプションは147,500株存在していますが、上場時点で関係がある株はありません。株数はそこそこあるようですが、次のような条件があります。「新株予約権の割り当てを受けた者が権利行使時においても、当社又は当社子会社の役員又は従業員の地位にあること及び当社株式が日本国内の証券取引所に上場していること。」
リーガル不動産（3497）IPO私見と申し込みスタンス
リーガル不動産は公開価格割れになるような銘柄ではないと思います。今期の業績は第3四半期で既に売上・利益ともに前期を大きく上回って推移しています。業績に勢いが感じられ、個人投資家を中心に人気となりそうな銘柄です。相続対策商品としての「LEGALAND」開発推進によるマーケットニーズの取り込みや、富裕層をターゲットとするビジネスモデルを本格化する動きが今後あるようです。大阪と東京の2大都市を事業の中心とするもののマーケットエリアを限定せず、その他都市圏においても人口増減や不動産需給などのマーケット動向に注視して、優良物件を購入する戦略も用意されているよです。
不動産業全体では数年先まで仕事の予定が立っているらしいため、同社においてもその恩恵はあるはずです。類似企業はそれなりに多いと思いますが、上場段階では人気となり業績とともに株価が動くイメージがあります。個人的なブックビルディングスタンスは全力申し込みを予定しています！
株数が多いため何とか100株当選することを願って主幹事を中心に申し込みを行いたいと思います。
リーガル不動産（3497）IPO主幹事です！ 【私はネット口座だけで当選しています】
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