victory fund(ビクトリーファンド)が不動産投資型クラウドファンディングを行うことを発表しました。今回も評判や評価を投資家目線で調べ、投資を行っても問題ない企業なのかリサーチしました。


メリットとデメリットについて調べたところ最大のデメリットはこれか?と思うことも発見しました。口コミは現在のところ少ないようです。


victory fund(ビクトリーファンド)の評判と評価
※ビクトリーファンド公式サイト引用


同社は東京エリアに特化した収益物件を選定し安定した利回りを確保する特徴があります。


不動産と金融のプロがファンド組成を行うことで信頼につながり、これからの事業に期待が持てそうです。また、利回り設定が高いため投資できる環境にあれば面白いかもしれません。


不動産のクラウドファンディングは実際に物件を取得するため安心感はあるものの元本保証ではないためリスクもあります。融資型クラウドファンディングよりも安心できると考えていますが、実績が全ての世界であるためこれからに期待したいと思います。


同社ではオフィスビルやレジデンスに関らず商業施設やホテルなどのオペレーショナルアセット、さらに開発事業も行なっているため多様な不動産に投資できるそうです。


インターネットの普及により、小額で不動産投資できる環境がありがたいと思います!

【この記事を読んでわかること】
  • 分配金の利回り設定や運用期間について知ることができる
  • 優先劣後の割合を計算し数値を求めてみた結果を書いている
  • 口座開設の手順や年齢を調べ、口コミをリサーチしている
  • 投資を行う際のメリットとデメリットを項目別にピックアップしている
  • 投資スペックは最高レベルだが知名度という大きなデメリットがあると説明している



victory fund(ビクトリーファンド)は儲かるの?優先劣後システムは安心できる

victory fund(ビクトリーファンド)に投資を行えば高利回りとなっているためリターン期待が高いように思います。


投資リスクが比較的低いと考えられる不動産投資型クラウドファンディングでも10%を超えてくるような案件は少し不安です。同社の場合はこれから事業拡大を狙うため利回りを高く設定しなければ集客見込みが低いと言った理由もあるでしょう。


通常は利回りが高いとリスクも高くなると考えられています。


ビクトリーファンド第1号案件の浅草再生ファンド
※ビクトリーファンド公式サイト引用


第1号案件は予定分配金が10.5%で運用期間が12ヶ月になります。最低投資口数が10口なので10万円から投資ができます。


募集金額は2.75億円と大きく設定されているため投資しやすいと思います。広告に力をこれまで入れていなかったそうなので投資家登録者数がまだ少ないようです。


1案件に対しての募集期間が長く設定されている特徴があります。もちろん優先劣後出資の設定もあり、投資家の投資リスクを軽減できる仕組みを整えています。


また法人名義で会員登録することも可能だそうです。最近は法人でクラウドファンディングに取り組む企業も多くなっているようです。法人登録の場合は「法人番号」が必要になります。


個人投資家が投資を行って得た利益(分配金)は雑所得として総合課税の対象となり、分配金の20.42%の源泉税額が自動的に徴収され顧客の投資口座に入金されることになります。この辺りは他社でも同様です。


投資を行った後は中途解約ができない構造になるため余裕資金での運用を心掛けたほうがよいでしょう。


不動産クラウドファンディングとは?優先劣後の割合を調べてみました

不動産クラウドファンディングとはここ数年人気が高まっている投資方法です。


不動産特定共同事業法が法律改正されたことにより、インターネットで一般投資家が投資を行えるようになった新しい不動産投資の方法として誕生しました。


多くの企業で1口1万円から投資ができ小額から始められるとあり人気です。企業により得意な案件が異なり、複数社に投資を行うことでより楽しめると個人的に考えています。


海外ファンドへの投資だと利回りが高くなる傾向にあります。ただ同社の利回りが10%を超えているため、わざわざ海外のファンドへ投資を行わなくても良いかも?と思う気持ちもあります。


最終的には運営者の信用や信頼となるため実績を積むしかありません。


海外ファンドで勢いがある企業はTECROWD(テクラウド)あたりだと思います。新興国への投資になるため社会的インパクト投資やESG投資に関係があると考えています。




利回りが高いと魅力に見えてしまいますが同時にリスクも高くなることを覚えておきましょう。似たような事業者が多くなっているため、運営側も投資家にアピールしなければならない理由はあると思います。


知名度が高い企業は利回りを低く設定する流れにあるように感じています。顧客が多くなればそれだけ預け入れ資産も多くなり、少々利回りが低下しても投資家も慣れてきますからね。


victory fund(ビクトリーファンド)の優先劣後出資割合
※ビクトリーファンド公式サイト引用


優先劣後について調べてみると劣後出資割合はファンド毎に異なるようです。第1号案件では募集金額2億7,500万円に対して劣後出資は2,800万円となっています。そのため劣後割合は10.18%になります。


ファンド償還時に不動産の評価額が下がっている場合や、不動産売却を行った場合に損失が出ても劣後出資割合までであれば投資家の資産は守られます。


インカムゲインだと空室や修繕費の発生により家賃利益等が減少した場合でも、劣後出資者の配当金から減らしていくため、一定割合の損失までは顧客の配当金に影響しないと言われています。


だから優先劣後の仕組みを採用している企業が人気なんですよね。

運営会社のカチデベロップメントの企業概要を調べてみました

victory fund(ビクトリーファンド)の運営会社はカチデベロップメントになります。東京23区(都内)を中心に不動産の買取や再販を行っている企業です。


価値ある不動産や市場の見極めを得意とし、既存物件の用途変更も含めたバリューアップ、さらに賃借やリース業務などのリーシングによる価値実現などにより、安定的な収益構造を再構築したいと考えているそうです。


項 目その内容
会社名カチデベロップメント株式会社
所在地〒103-0022
東京都中央区日本橋室町1-5-15 昇賢ビル2階
設立1997年7月07日
資本金1億3,425万円
代表取締役足立 和夫
事業内容
  • 動産開発販売事業
  • プロパティマネジメント事業
保有許認可
  • 宅地建物取引業者免許 東京都知事(4) 第79547号
  • 不動産特定共同事業者許可 東京都知事 第149号
※2021年4月17日調べ


主要メンバーは、メガバンクで不動産事業を含む法人取引を通して東京地区の不動産市況及び関連ネットワークを構築してきた人材となっています。


東京23区に特化した物件情報に優位性があるそうです。


どの企業もそうですが、既存物件をバリューアップし新たな賃貸利益やその不動産を売却することで利益を得ています。


同社公式ページを見る限り「土地案件」「マンション・アパート案件」「商業ビル」などが得意分野のようです。商業ビルでは都心を中心に駅近物件を積極的に買い取っているそうです。


不動産の専門家(プロ)となっている事から企業規模が拡大することに期待したいと思います。投資家にはリスクが低く利回りが高い案件を紹介して頂ければ自然と投資家も集まってくるでしょう。


地価が地方に比べ安定している東京に絞っていることに魅力がありそうです。


公式ページには「不動産のプロが物件の選定から取得後の管理、バリューアップまで一気通貫」と書かれています!!



victory fund(ビクトリーファンド)の口座開設手順を調べてみました

口座開設の手順を調べてみました。口座開設はウェブから投資家登録を行うことができ、スマートフォンとパソコンの両方から申し込めます。


会員仮登録を行い本人確認後、会員本登録となっています。口座開設の年齢は20歳以上になり未成年口座の開設はできません。また75歳以上の方も口座開設ができません。


victory fund(ビクトリーファンド)口座開設の手順
※ビクトリーファンド公式サイト引用


会員登録で必要なものは運転免許証や写真付き住民基本台帳カード、マイナンバー等が必要になります。また、通帳やキャッシュカードなどの銀行口座確認書類が必要になります。


この辺りは口座開設時に案内が出るため間違わないでしょう。


出金先をインターネット銀行にする場合はシステムにログイン後、銀行名や支店名(支店番号)、口座名義人と口座番号がわかる画像のキャプチャー(スクリーンショット)が必要になります。


会員仮登録と会員本登録
※ビクトリーファンド公式サイト引用


法人で口座開設を行う場合も同一画面で行えるようです。法人でも「海外法人」の場合はNGとなっています。


スマートフォンを利用したオンライン本人確認サービスの他、はがき郵送による本人確認もできるようになっています。


同社で登録内容の審査後、登録したメールアドレスに会員登録完了のメールが送付される流れになります。


victory fund(ビクトリーファンド)の口コミを探してみた結果

ビクトリーファンドの口コミはまだサービス開始間もないことから少ないようです。


キャンペーンが行われているためもう少し出ていると思いましが、これまであまり宣伝してこなかった影響なのか知らない方が多いようです。






第1号のファンド内容が変更になっているようです。また既存口座開設者には社長から電話が掛かってきた方もいらっしゃるようです。


営業熱心だと考えるほうがよいのかもしれません。運用期間の短縮と利回りの引上げが行われています。


またキャンペーンが行われているため下記記事で内容をまとめてみました。期間が短いため延長もあり得ると思います!


口座開設だけでAmazonギフト券1,000円分が貰えます。また同時に「キャッシュバックキャンペーン」も行われています。新規事業者になるため定期的にキャンペーンを行ってくる可能性が高いと考えています。



victory fund(ビクトリーファンド)のデメリットとメリットを考察!これ凄くない?

同社は金融や不動産のプロが厳選した不動産物件に1口1万円から投資することができます。そして総合不動産投資プラットフォームとして今後活動していくと宣言しています。


そこでビクトリーファンドのデメリットとメリットを項目別にまとめてみました!


【メリット】
  • 組成ファンドが高利回り設定になっている
  • 1口1万円からの小額投資ができる
  • 投資後は償還期日まで何もすることがないほったらかしの投資
  • 優先劣後システムを採用しているため投資家のリスクが軽減できる
  • 賃料保証がファンドにより設定されている
  • 東京23区をターゲットにした資産運用ができる
  • ファンド申し込を行い成立後に入金すればよいため楽
  • 分配金と出資金の振込は無料
  • 口座開設や口座維持管理が無料


【デメリット】
  • 元金保証の投資ではない(元金毀損の可能性がある)
  • 運営企業の倒産がないとは言えない
  • 分配金は予定された数値なので確定値ではない
  • 投資金の振込代金は投資家が支払わなければならない
  • 知名度が低く企業信頼に不安がある


メリットの項目ではこれまで説明してきた内容をまとめています。補足としては賃料保証がファンドにより設定されるようです。1号案件の詳細を確認すると運用期間の1年間に賃料保証が1年分付いています。


そのためインカムゲインに対して利益見込みが高いと考えられます。運用期間は12ヶ月と書かれているため保証されていると考えられます。これに劣後出資の保証が見込めるため投資家の出資金が毀損するとは考えにくいです。


1号案件は今後の社運を決めかねないためデフォルトになる事はないでしょう。ただし元金保証の投資ではないためリスクは存在します。


この他、入金のタイミングを調べてみるとファンドに申し込んだ後に入金できることがわかりました。後入金方式は歓迎できます!


私もデポジットに入金し投資ができず眠っている現金があります。この場合は投資意欲が失せてしまいます。また入金の際は自分で振込代金を負担することになっていますが、分配金と出資金の振込はビクトリーファンド持ちとなっています。


類似企業とスペックの比較を行うと特に問題となるところはありません。


一番問題なのは知名度だと思います。タイトルのデメリット1つとは「知名度」のことを指しています。知名度が高ければ投資家が殺到してもおかしくないスペックだと思います。


ただこれまで広告にあまりお金をかけていなかったそうなので仕方がない部分もあると思います。


知名度が高い同業者だと東証1部上場の穴吹興産(8928)が運営するジョイントアルファなどが有名だと思います。


その他には、東証1部上場のプロパティエージェント(3464)が運営しているRimple(リンプル)が有名だと思います。知名度の差は大きく投資家登録者にも大きな差があるはずです。


ただし、投資家が殺到しているためファンドに思うように投資ができません。この辺りは身をもって体験済みです!






victory fund(ビクトリーファンド)に投資を行っても大丈夫なの!?まとめ

victory fund(ビクトリーファンド)は未上場企業と言うことで大手に比べると投資家が一気に集まるとは考えられません。


逆に穴場の投資先としてよいかもしれませんが、メイン投資先よりもサブ的に資産を運用するほうが安心できそうです。


不動産クラウドファンディングのvictory fund
※ビクトリーファンド公式サイト引用


今後も利回りが高めに設定される可能性もあると思いますが、10%の利回りを今後も設定できるの?と心配する面もあります。


10%超えは不動産投資型クラウドファンディングを行う企業の中でもトップクラスの利回りになります。頑張っていると思いますが今後のファンド組成にも注目しておきましょう。


同社の特徴をまとめると下記のようなことが言えると思います!


  1. 他社よりも高利回りのファンドが期待できる
  2. 劣後出資の他に賃貸保証も期待できる
  3. 口座開設などは無料だけどファンド毎に振込代金が発生する
  4. 分配金や出資金の振込代金は無料
  5. 投資スペックは高いが実績が少ないため不安がある


口座開設を行いしばらく様子を見ても良いですし、スタートダッシュでキャンペーンに乗る方法でもよいと思います。


運営企業の考え方次第と思いますが、1号案件から2.75億円のファンド組成で大丈夫か?と心配する面もあります。何故なら知名度の問題で投資家が殺到する可能性が低いからです。


不動産のクラファンでは狙い目だと言えそうですが「欲張り過ぎでは?」と個人的に感じました。確かに数千万円規模だと売り切れるファンドが続出しているため、投資を行いたいと考えた投資家にはメリットがあると思います。


1号案件からこけることはないと思いますが少し心配しています。これから広告費をかけるそうなので投資家が殺到する前に資産運用できれば面白いかもしれません。


類似企業では利回り設定が4%~5%程度なので、キャピタルゲイン狙いのファンドが多いのかもしれません!ファンド募集画面のリスク項目を確認しそのように感じました。


また運用状況によって早期償還となる場合もあるそうです。


不動産投資型クラウドファンディングに投資を行った後は償還されるまで何もすることがないため、提示された情報をできるだけ確認しリスク面の情報も心掛けたほうがよいです。


人気がある投資先だと内容をしっかり確認しないまま投資を行うこともあるため私も反省する部分があります。自己責任ですけどね。と言うことで今回はビクトリーファンドについてまとめてみました!


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