日本ビルファンド投資法人(8951)の公募増資が発表されました。リート(REIT)のPOは資産を増やしていくため投資妙味があります。今回も貸借銘柄なので100%参加したいと思います!


事務所主体型のリートになり、三井不動産を主要スポンサーとするオフィスビル特化型になります。格付けも複数社で付いているため日本を代表するリートと言えます。


日本ビルファンド投資法人(8951)公募増資(PO)の情報2020年10月
※日本ビルファンド投資法人公式サイト抜粋


JCRから「AA+」、R&Iから「AA」、S&Pから「A+」の格付けがついているため信用の面ではかなり優位だと思います。


2020年はコロナ禍の影響もあり株価が暴落しているため、今回の公募増資はこれまでの価格帯を考えるとかなり割安だと思います。私も気が付けばこんなに安くなっていたのか?と思ったところです。


日本銀行(日銀)が投資口数の7%以上を保有しているとあり個人投資家にも人気のリートです。ただ今回の暴落で損失となっている投資家も多いのかもしれません。


株価は2018年前半と変わらない水準にまで下落しています。今回の公募増資(PO)が良い刺激になればよいと考えています。


日本ビルファンド投資法人(8951)の株価値動きはどうなっている?

日本ビルファンド投資法人の株価推移は下記のようになっています。2020年2月~3月にかけて大きく株価が下落しています。


日本ビルファンド投資法人(8951)過去3年の株価推移
※SBI証券より抜粋


下落後にまだ株価が戻っていないため投資のチャンスかもしれません!ただ前回参加した三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)は値動きが鈍いようです。


リート指数が戻らず横ばいなので仕方がない状況なのかもしれません。私はリート銘柄を現在保有していないため気楽です。


公募増資の鞘取りに専念しているためリスクも限定されています。ただこれまでリート公募増資では苦い思い出もあります。公募増資(PO)後に数日間保有していれば爆益となったことが何度もあります。


投資って状況に応じた投資が必要だと感じているところです。


日本ビルファンド投資法人は、日本において資産規模1兆円超えとなった初めてのリートです。投資家の中にはこの1銘柄で資産を大きく増やした方もいるようです。気になる方は過去チャートを見てください。


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詳しくは下記記事でまとめています。2万名限定のキャンペーンになっているため急いだほうがよいかもしれません。




日本ビルファンド投資法人(8951)の公募増資内容を確認してみました

日本ビルファンド投資法人の決算期は6月と12月になり、今回の増資では決算をまたがないようです。


株価592,000円のNVA倍率は1.04倍で分配利回りは3.72%です。


項 目その内容
幹事野村證券(共同主幹事)
大和証券(共同主幹事)
SMBC日興証券
みずほ証券
三菱UFJモルガン・スタンレー証券
岡三証券
東海東京証券
公募口数229,000口
※国内募集171,000口、海外募集58,000口を予定
オーバーアロットメント11,500口
合計240,500口
仮条件2.0%~4.5%


オーバーアロットメントは野村證券が11,500口を上限に借り入れることになっています。※第三者割当による新投資口発行


もちろん安定操作は野村證券が行うことになっています。


調達資金の上限は140,281,245,000円になり具体的な資金使途は下記のようになっています。


本日公表した『国内不動産の取得及び貸借の開始に関するお知らせ(「新宿三井ビルディング」及び「グラントウキョウサウスタワー」の取得)』に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産の取得資金に充当します。

※日本ビルファンド投資法人公式ページ抜粋



仮条件は下限で2.5%~3%になるはずです。後日調べて上記の表に追記したいと思います。※仮条件範囲は2.0%~4.5%に決定しました


1,402億円規模の公募増資(PO)になり、日本国内だけで考えると997.4億円規模になります。計算は海外分と第三者割り当てを除いた金額です。


積極的に申込めば配分の可能性は高いと思います。仮に本日終値592,000円の2.5%だと14,800円になります。貸借銘柄なので資金があればあるほど儲かりますね。


だから投資で資金があればあるほど優位な投資ができます!まあ、お金持ちにはかなわないので私は3口配分目標で今回も頑張ります。逆日歩には注意が必要なので日証金で日々チェックが必要です。


日本ビルファンド投資法人(8951)のPO日程を確認してみました

2020年10月に行われる公募増資(PO)の日程について確認しておきたいと思います。値決め日は2020年10月20日になる確率が高いと思います。


殆どは価格決定日の1日目に決ることが多いです。それ以降に決ると投資家の戦略が崩れるため株価に悪影響となることが多いと思います。


項 目その内容
価格決定日10月20日~10月22日
申込期日発行価格等決定日の翌営業日から発行価格等決定日の2営業日後
払込期日2020年10月26日(月)~2020年10月28日(水)までの間のいずれかの日。但し発行価格等決定日の4営業日後の日とする
受渡期日払込期日の翌営業日


日本ビルファンド投資法人(8951)分配金推移
※日本ビルファンド投資法人公式サイト抜粋


分配金の状況を調べると2020年6月期で1口当たり10,986円出ています。分配予想を調べると2020年12月期が11,000円となっていました。公募増資による分配金の上乗せも今後期待できそうです。


日本ビルファンド投資法人は全国の主要都市にオフィスビルを所有しています。割合を調べると東京周辺都市部70%以上、地方都市部30%以下となっています。今回の取得物件の2件は東京です。


分配利回りだけを考えると他のリートが優位に見えますが、リートの信用(信頼)を考えた場合日本ビルファンド投資法人は人気があります。そのため分配利回りが低くなる構造です。


kimukimu

私は貸借銘柄のリートなら殆ど公募増資(PO)に参加するスタンスなので、今回も参加します。最近は店頭証券(担当者経由)の配分ではなくネット抽選に参加しています。


前回の三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)は2.3万円くらいの利益だったので「何やってんの?」と思いました。損しないだけましかもしれませんね。


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