ジョイントアルファ(Jointoα)の評判が超絶だがデメリットも！東証スタンダードの穴吹興産が運営

ジョイントアルファ(Jointoα)への投資が人気化しつつあることを掴みました。理由として考えられるのは東証スタンダード市場に上場している穴吹興産(8928)が直接運営していることが考えられます。


売上1,000億円を超えてくるような企業がソーシャルレンディング事業に進出してくればそりゃ人気になりますよね。


同社は「不動産特定共同事業特化型クラウドファンディング」と表記されています。ではいつものように詳細を確認していきたいと思います！



※ジョイントアルファ公式サイト引用


不動産クラウドファンディングと言えば私も複数社に投資を行っています。直近ではCREAL(クリアル)やRimple(リンプル)などがそれにあたります。


今月も投資を行ってみたのでCREAL(クリアル)は参考になるかもしれません。下記にまとめた記事があるのでよかったら参考にしてください。

ただ募集額が低いことが多いためどの企業もすぐに満額成立となる傾向があります。また、これまで投資に興味がなかった方もお金を銀行に預けていても資金が増えないため、投資を選択する方が増えています。


現在の投資環境は良いとは言えず需要供給のバランスが取れずにいます。明らかに投資家からの需要が多いですからね。


それに若い層の投資家が急激に増えている印象があります。時代の流れとはいえ年金や社会保障に不安を抱える方が多い証拠でしょう。


特にソーシャルレンディングやクラウドファンディングと呼ばれる投資方法は、一度投資を行えばお金が償還されるまで何もすることがないため人気化しています。


新しい企業もどんどん出てきている現状があります。その中でも上場企業は特別だと思います！

ジョイントアルファ(Jointoα)の特徴とデメリットやメリットについて調べてみた

同社の大きな特徴はやはり優先劣後出資を行っていることにあります。また30％という数値が具体的にでていますが何処も10％～20％の設定が多く30％設定は少ないです。


過去に書いた記事では事業規模が小さいポケットファンディングしかなかったと思います。沖縄県に特化した不動産ファンドのため一部の投資家に人気があるようです。





事業者の方針により優先劣後を行わない時もあると書かれているため設定されているファンドへ出資を行ったほうが安心できます。


現在のところ全てのファンドに優先劣後設定があるようです。


簡単に「優先劣後」を説明するとファンド組成時に担保として設定された不動産評価額が下落した場合でも投資家は優先出資の対象となり、30％までの下落であれば出資金が守られるという構造です。


短期間で30％の下落はあり得ないと思いますが、設定されているのであれば投資家にはメリットしかありません。※50％の劣後出資も出てきました

【ジョイントアルファのデメリット】


• 最低投資額が10万円と少し大きい
• 一度投資を行うと償還されるまで投資金が戻ってこない
• 未成年口座の開設はできない
• 法人口座開設はできない
• 投資ファンドが早期返還となる可能性もある
• 事業者が倒産した場合は出資金保全はない
• 振り込み代金は投資家が負担

【ジョイントアルファのメリット】


• 優先劣後設定があり投資家に大きなメリットがある
• 不動産投資よりも簡単に投資ができる
• 口座開設費用や維持管理は無料
• 出資金は分別管理される
• 配当金や投資金の出金は無料

また分配金はファンドにより異なるためプロジェクトの詳細確認が必要になります。これまでのファンドを確認したところ分配金はファンド償還となる月末になるものが多いようです。


クーリングオフも契約締結時交付書面の交付を受けた日から起算して8日を経過するまで出来ることになっています。この際の申し込み撤回による手数料などは発生しません。


もちろん利益分配金から所得税の20.42％が自動的に源泉徴収されるため投資家は何もすることがありません。利益が20万円を超えた場合は投資家判断で所得税等の確定申告を行いましょう。


確定申告に必要な年間取引報告書は、取引があった年の翌年2月上旬頃に登録先住所に郵送されるそうです。

ジョイントアルファのデメリットは10万円からの投資！小額投資なのか？

同社の小口投資は10万円からとなっています。確かに不動産へ直接投資を行うのであれば小額と言えますが、多くの企業が1万円からの投資設定のため投資家からするとデメリットと言えます。


東証スタンダードの看板や強気の企業体質がここに出ているように感じます。逆に10万円程度の資金がなければ「投資を行うな」ととらえる事もできます。


初期投資10万円は珍しくありませんし、私も10万円以下の投資を行ったことが殆どありません。


しかし、分配金がでた場合に1万円単位で投資が出来れば嬉しいと感じます。企業によっては1円単位から再投資できる企業だって存在します。




それでもこれまで募集されたファンドは全て完売しています。しかも募集金額が初めから大きいのでやはり企業規模が違うと思うところがあります。


ブランド的なものもあるかもしれません。

投資ファンドを確認してみると募集開始から金額が大きい

同社のサービスが開始され一定期間が過ぎていますが比較対象となるファンドが少ない状況です。直近では大型のファンド組成も出てきているようです！


また、既に予定されている商品も公式サイトに掲載されているので、興味があれば確認してみるとよいでしょう。





営業者が穴吹興産となっている事は大きな信頼であり投資家の安心材料でしょう。


口座を開設すると詳細情報をさらに確認できるようになりますが、かなり情報がオープンに公開されているので確認をするだけなら口座を開設しなくてもよいと思います。


投資家の1人あたりの出資上限金額の設定も書かれています。

運営会社概要情報を確認してみると四国企業大手だった

穴吹興産(あなぶき興産)は企業規模が大きいのか？信頼できる企業なのか調べてみました。あなぶき興産は四国においてマンション分譲を行う企業になります。


また人材派遣を行ったり介護施設やホテル経営なども行っている企業です。





筆頭株主は穴吹ハウジングサービスになり、穴吹興産の時価総額は256億円以上となっています。※2023年5月26日調べ


また2022年6月の売上げ予想は1,118億円、経常利益65億円を予想しています。企業規模が大きいと業績伸び率は比較的小さくなりますが金額だけ見ると大きいですよね。安定の業績基盤があるように感じます。


東証スタンダード市場の上場企業なので安定感があります。東証再編前は東証1部でした！





ちなみに上記は過去10年間の株価推移です。大きく見れば横ばいとなっています。会社設立は1964年5月なので設立57周年を迎えているようです。


また四国の香川県が地場になりますが、首都圏や地方の物件も取り扱っている企業です。

項 目	その内容
会社名	穴吹興産株式会社 英語表記：ANABUKI KOSAN INC.
会社設立年月日	1964年5月25日
本 店	〒760-0028 香川県高松市鍛冶屋町7-12
資本金	755,000,000円
代表者	代表取締役 穴吹忠嗣
免許・登録	宅地建物取引業免許 国土交通大臣免許(10)第3300号 特定建設業許可 香川県知事許可(特-1)第5547号 一級建築士事務所登録 香川県知事登録第1847号 一般不動産投資顧問業登録 国土交通大臣登録 一般－第378号 第二種金融商品取引業登録 四国財務局長登録(金商)第12号 不動産特定共同事業許可 香川県知事許可第1号

※2023年5月26日調べ


あなぶき興産のプレスリリースにもジョイントアルファ(Jointoα)のことが書かれているため株主は知っていた情報です。


同社はクラウドファンディングの活用により、空き家や遊休不動産などへの資金循環を活性化させ、地域創生や不動産の新たな価値創造に取り組む意向があるそうです。


宿泊施設再生プロジェクトについてプレスリリースで書かれていますが、これだけを見ると社会貢献のイメージが湧いてきます。


そして投資家へ分配金で還元するスキームなので嬉しいですよね。

ジョイントアルファの募集ファンド詳細を確認し投資を行うのか考えてみた

私は九州に住んでいるということもあり、福岡天神の商品が出ていたため内容を確認してみます。


物件はウェルリバービュー天神になり住所などはすべて開示してあります。口座開設を行わなくても確認が出来る状態です。


立地条件は悪くなく街中にあるため稼働率もよいはずです。募集には1室を運用するとあり、その1室から得られる賃料収入を原資として投資家に分配を行います。





募集上限金額は1,680万円になり1口10万円からとなっています。募集口数は168口、支払い方法は指定銀行口座への振り込みとなっています。


利回りは税引き前3.8％と少し低いようです。これまでのファンドを確認してみると6％が最大となっています。6％案件は1.25億円の募集となっています。


応募代金の管理方法は三菱UFJ銀行の匿名組合用の預金口座で管理するとされています。

出資金内訳	金額詳細
物件価格	24,000,000円
出資総額	24,000,000円
優先出資(投資家)	16,800,000円
劣後出資額(穴吹興産)	7,200,000円

分配金に関しても公式サイトに内訳があり1口当たり3,800円になると書かれています。数値は所得税と復興特別所得税を差し引いた金額です。


下記画像の通りです。案件別に書かれているためわかりやすいと思います。





なんと言っても30％の劣後出資にインパクトがあります。このことから不動産業で培ってきたデータと経験によりデフォルト発生を抑えることが出来るのでしょう。


投資家が一番怖いのは投資額が返ってこないことですからね。


どの企業もしっかりとした評価基準を持っているため、基本的に心配はいらないと思いますが「万が一」が起きた後では遅いため自分の投資スタンスと合致した企業で投資を行うことをお勧めします。

ジョイントアルファ(Jointoα)に口座開設をしてみました

同社に早速口座を開設するため申し込みを行ってみました。会員登録画面にフリーアドレスでも構わないような記載があるため試しにフリーアドレスで申し込んでみます。


フリーアドレスのデメリットはメールが送られてきても気が付かないことがあるくらいですよね。最近ではどの企業でも当たり前にフリーアドレスで登録が出来るようになっています。





口座開設の手順は簡単なので少し書いておきます。まずは公式サイトに移動し無料会員登録を行います。


登録メールアドレスに「会員登録のご案内」が届くので、そこに用意されているURLをクリックすると上記のような個人情報の入力画面が現れます。


住所や氏名を入力し「パスワード」設定を行うと次の画面に飛びます。次の画面では勤め先の入力や保有資産の状況、出金先の銀行口座などを入力します。


先ほどの項目に続けるような形で入力を行います。





続いて「各書面への同意」をオンライン上で行います。3つ用意されているので流れに沿ってクリックしていくと完了します。


PDFファイルを表示するソフトなどは必要ありません。


その次は「適合性の確認チェックリスト」を行います。下記のように問いが出てくるのでしっかり読んで答えましょう！





全部で10問ありましたが全て「はい」にまるを付けるようですね。




たまにキャンセルが発生して募集申し込み確定になる期待もあるようです。


企業により購入方法が異なるためこの辺りは口座を開設しないとわからないことでしょう。





そして本人確認書類を添付すれば基本的な登録が完了します。私は運転免許証を選択し表と裏の画像を添付しました。


同社では裏面も必要になるようです。全てをまとめると下記の作業が必要です。

投資家情報の追加項目の入力

各書面への同意

適合性の確認チェック

本人確認書類のアップロード

本人確認書類があれば簡単に登録が出来るため事前に用意しておくとよいでしょう。





最後に「投資家審査登録依頼」のボタンを押せば審査が始まります。


どの企業でも同じですが、投資をする前に投資家の審査が行われます。どのような審査なのかは企業により異なると思いますが、これまでソーシャルレンディング事業者で審査落ちしたことはありません。


余裕資金や信用情報機関などが関係していると思われます。


未上場企業へ投資を行う場合は給与金額も関係してくる場合があるようです。同社の場合は10万円からの投資なので少し厳格な審査があるのかも？と感じます。余程のことがない限り落ちることはないでしょう。


審査を無事通過した場合は本人確認のため簡易書留で「本人確認ハガキの送付」が行われるそうです。どの企業も流れは同じなので心配するような事はありません。


投資家完了となった場合には登録メールアドレスに審査完了の通知があるそうです。

簡易書留ハガキを受け取り投資準備が完了したので投資を行うぞ!!

同社の審査が終わり簡易ハガキが届きました。受け取ることで投資準備はすべて完了したためこれから投資を行いたいと思います。


ファンド数が現在のところ多くないため、気が向いたときに口座開設をしておくとよいと思います。





口座開設は1週間程度かかりました。受け取ったハガキによると「ハガキを受け取ったあと2営業日で投資家登録が完了する」と書かれています。


投資家登録が完了すると出資が可能になります。また完了となった場合はメールで知らせてくれます。


同社は「不動産特定共同事業特化型クラウドファンディング」になるためリスクが低いと個人的に考えています。確実に利益を積み立てたい方には強い味方になりそうです。


同じようなスキームを持つRimple(リンプル)もお勧めできます。劣後出資は案件により割合が変化するようです。ただどちらも口座を開設しておくことでリスク分散につながります。




Rimple(リンプル)については下記にまとめているので比較してみるとわかりやすいかもしれません。同社は東証プライム市場に上場しているプロパティエージェント(3464)が直接運営しています。


永久不滅ポイントやハピスタ、モッピーなどのポイントを利用することもできます。面白い会社だと思います。

ジョイントアルファ(Jointoα)に投資を行った投資家の口コミを調べてみました

ジョイントアルファに投資を行っている方は案外ハングリーな方が多いと思いました。


やはり上場という冠がある企業は人気だと感じています。それにこれまで先着方式となっていましたが、抽選方式を採用すると公式サイトで発表がありました。


私は抽選のほうが気楽なので好きですね。

#ジョイントアルファ まだ埋まらないですね
意外や意外🥴

これまでも3%台後半の6カ月で応募3億ちょいだったので、これが穴吹の実力なのかもですが

条件の良い案件が増えているので、以前より魅力ダウンしてるのかもしれませんね

ガチ堅案件以外には手を出せないチキン野郎にはありがたい状況です😅 pic.twitter.com/shLEH75bMM

— タロウ＠ソシャレン・クラファン投資家 (@viviri_man) May 16, 2023

両方とも投資申し込みました。

来月の有給消化はKORYOさんの地元、日立おさかな市場に行きたいです。
そのうち、穴吹さんの地元でうどんも食べたい。#不動産クラウドファンディング#KORYOFunding#ジョイントアルファ https://t.co/wd0JDhRMFV pic.twitter.com/zxeyZ7Jro6

— 40代の投資小僧@IPO&不動産クラファン&日本株&仮想通貨 (@toushi_kozou) May 15, 2023

12:00～
わかちあいファンドの大津瀬田唐橋が本日償還されたので、そっくりそのままクサツロイヤルタワーへ

ジョイントアルファは抽選で外れまくり2年半ぶりにエリア分散型アルファアセットファンド第一弾に申し込み完了！

どちらもまだ募集中です。#不動産投資型クラウドファンディング pic.twitter.com/Z8tPalKRy6

— きたの (@kitano_income) May 15, 2023

cozuchiが人気になるのはわかるしジョイントアルファが人気なのもわかる。

前者は高利回り、後者は事業者の安定性。

投資家として冷静な判断をしていきたい。

— 3億稼いだブロガー。不動産クラウドファンディングお得情報 (@1okusemifire) December 15, 2022

今後、ファンド組成が続くようになると先着方式と抽選方式の両方を採用してくると思います。他社でも似たようなことを行っています。


投資家の口コミって生の情報なのでありがたいですよね。多くの方は10万円～20万円くらいの投資を行ってるようです。私も1案件に10万円～30万円程度の投資をいつも行っています。


300万円の投資と仮定した場合は10本くらいに分けます。もちろん複数企業で投資を行います。


これまで1案件に投資を行った最大金額も50万円程度だと思います。とにかくリスクが嫌いなので分散投資を心掛けています！

ジョイントアルファ(Jointoα)の投資スタンスと今後の投資予定まとめ！

同社への投資を急ぐつもりはありませんが、現時点ではメディア露出も少なく投資家が殺到しているという情報はありません。投資家の登録は増加傾向にあるようです。


それに「あなぶき興産」に何の問題もないため投資先と考えた場合に、間違いない企業の位置づけになると思います。早めに気が付いた方ほど大きな投資を行いそうな気がします。


また、先着方式から抽選方式に変更されていることから、投資家登録者は増えていると考えられます！





ソーシャルレンディング投資を専門に行っている方も投資を行う意向を示している方がいるようですね。ツイッターで情報を探してみると既に投資された方や他社から資金移動される方もいるようです。


この感じだといずれ人気が高まるでしょうね。今後は大型の不動産案件の取扱いもあると思うので期待したいと思います。


ジョイントアルファが人気化する理由に不動産特定共同事業特化型クラウドファンディングを行っている事が挙げられます。一般的なソーシャルレンディング事業者は貸金業法と金融商品取引法により規制を受けます。


また、不動産投資型クラウドファンディング事業者でも同様のスキームを用いている企業があります。


しかし同社は不動産特定共同事業者法を利用した方法なので投資家の印象もよいはずです。それに不動産関係であれば担保設定や運用、売却などで見通しが立てやすいメリットがあります。


あなぶき興産の場合は人口が集中する首都圏でも事業を行っていることから評価のつけ方も安心できそうです。ファンドによっては出資者特典が行われており今後も期待ができます。


某大手企業は問題が多くなり他社へ資金流出となっているため、行動を起こすなら早めがよいかもしれません!!

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