グッドライフカンパニー（2970）IPOがジャスダックへ新規上場承認されました。みずほ証券が主幹事を務め、公開株数400,000株、オーバーアロットメント60,000株になります。上場による市場からの吸収額は想定発行価格ベースで約7.3億円となります。
事業は不動産業（賃貸マンション経営）を行っており、業績は好調に推移しています。本社が福岡にあるのはややデメリットかもしれません。元々は熊本に本社があり、平成29年12月に福岡と熊本の本支店を移転しているようです。
類似企業も多い業種ですが、ジャスダック上場ということで安心感があります。配当については設立以来剰余金の配当を実施していないとあります。開発物件が増加し続ければ企業規模も拡大する仕組みです。
グッドライフカンパニー（2970）IPOの詳細データ
| 項目 | 上場基本データ |
| 市場 | JASDAQスタンダード |
| 業種 | 不動産業 |
| 事業内容 | 投資用新築一棟賃貸マンションの用地仕入・企画設計・施工・監理・賃貸仲介・賃貸管理等 |
| 公開予定 | 12月17日 |
| ブックビルディング期間 | 11月29日～12月05日 |
| 想定価格 | 1,590円 |
| 仮条件 | 1,550円～1,600円 |
| 公開価格 | 12月06日 |
| 企業情報 | http://www.goodlife-c.jp/ |
【手取金の使途】
手取概算額355,700千円については、「１ 新規発行株式」の（注）４．に記載の第三者割当増資の手取概算額上限87,768千円と合わせた、手取概算額合計上限443,468千円について、アセットマネジメント事業における不動産投資用の新築一棟マンション開発等に係る運転資金に充当することを予定しております。具体的には、平成31年12月期に開発予定物件の建築工事等に係る外注費として295,000千円を充当し、残額を新築一棟マンションを開発・建築するための土地の取得費用として、平成31年12月期中に充当することを予定しております。
なお、具体的な充当時期までは、安全性の高い金融商品等で運用する予定であります。
| 項目 | 株数データ |
| 公募株数 | 250,000株 |
| 売出株数 | 150,000株 |
| 公開株数（合計） | 400,000株 |
| オーバーアロットメント | 60,000株 |
| 上場時発行済み株数 | 1,350,000株（公募分を含む） |
| 想定ベースの時価総額 | 約21.5億円 |
| 幹事団 | みずほ証券（主幹事） 野村證券 SBI証券 ←ソフトバンク主幹事 岡三証券 岡三オンライン証券 エース証券 西日本シティTT証券 FFG証券 |
グッドライフカンパニー（2970）上場評判とIPO分析
想定発行価格1,590円を基に吸収金額を算出すると約6.4億円となり、オーバーアロットメントを含めると約7.3億円規模の上場となります。上場規模が小さいため公開価格割れを起こすことはないでしょう。同社の事業は主に不動産投資家に対し、投資用新築一棟賃貸マンションの用地仕入や企画、設計、施工・監理、賃貸仲介、賃貸管理、売却までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業を行っています。また、アセットマネジメント事業とプロパティマネジメント事業に細分化されます。
10月23日に上場をしたリーガル不動産（3497）が参考になりそうです。リーガル不動産の公開価格は1,380円、初値1.972円とプラス42.9％の上昇となっています。不動産関係への売りが一巡し、グッドライフカンパニーの初値はもう少し高くなると考えています。
アセットマネジメント事業では、賃貸マンションの取得までをサポートする資産形成コンサルティングサービスと、賃貸マンション取得後の不動産売却をサポートする売買コンサルティングサービスを提供しています。
資産形成コンサルティングサービスでは、資産形成・運用を考えている顧客（オーナー）に対し、賃貸マンションの取得までをトータルでサポートする資産形成コンサルティングサービスを行っています。主に福岡市内、熊本市内を中心に用地仕入、企画、設計を行い自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として販売しています。
売買コンサルティングサービスでは、顧客（オーナー）の資産ポートフォリオを把握し、保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて保有不動産の売却アドバイスを行います。
プロパティマネジメント事業では、賃貸仲介サービスと賃貸管理サービスを提供しています。賃貸仲介サービスは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIB STORE」を通じて、主にアセットマネジメント事業にて開発した物件の入居者募集等の賃貸仲介業務を行っています。
賃貸管理サービスでは、賃貸マンションを取得された顧客（オーナー）に代わり、入居者との賃貸借契約の締結、家賃の収納代行、マンションの清掃、修繕等の賃貸管理業務を行っています。また、子会社である安心入居サービス株式会社では、家賃滞納保証業務を行っているそうです。
同社の事業特徴として、企画、開発及び運営の全てを自社にて行えることが挙げられます。顧客（オーナー）は同社のみへの相談にてスムーズな物件取得が可能になります。また、同社グループにおいては、各工程で収益を確保できるビジネスモデルであることが特徴のようです。
本来であれば、賃貸マンション経営を行う場合は不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、建設会社が建物を施工し、不動産会社が入居者を募集し、物件管理を行う流れになります。
グッドライフカンパニー（2970）の企業財務情報と配当性向
| 回次 | 第9期 | 第10期 |
| 決算年月 | 平成28年12月 | 平成29年12月 |
| 売上高 | 2,363,374 | 2,578,972 |
| 経常利益 | 333,677 | 376,346 |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 237,272 | 254,304 |
| 包括利益 | 237,272 | 254,304 |
| 純資産額 | 538,731 | 793,035 |
| 総資産額 | 1,405,792 | 1,841,153 |
| 1株当たり純資産額 | 489.76 | 720.94 |
| 1株当たり当期純利益金額 | 215.70 | 231.19 |
| 自己資本比率（％） | 38.32 | 43.07 |
| 自己資本利益率（％） | 56.48 | 38.19 |
| 株価収益率（倍） | – | – |
| 配当性向（％） | – | – |
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | 222,365 | △398,974 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | 5,459 | △20,545 |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | 145,479 | 408,413 |
| 現金及び現金同等物の期末残高 | 627,037 | 615,930 |
第11期第3四半期連結累計期間（平成30年1月01日～平成30年9月30日）
売上高2,569,187千円
営業利益551,667千円
経常利益580,341千円
親会社株主に帰属する四半期純利益383,449千円
世界経済は米国を筆頭に国際経済の成長が堅調で、今後も世界的な景気回復が期待されておりますが、ヨーロッパやアジアの地政学リスクや米国の金融政策の動向、中国をはじめとした新興国の経済動向など、依然として先行き不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましては、マンション用地価格や建築コストの高騰等の影響により、一部の事業領域においては減速感が生じているものの、材料費の動向は概ね落ち着いた状態が継続しております。また、投資用不動産においては、金融緩和を背景とした投資家の投資姿勢は引き続き旺盛であり、建設需要も継続していること等から、その市場動向は堅調に推移しております。
グッドライフカンパニー（2970）従業員と株主の状況
会社設立は2008年6月17日、福岡市博多区博多駅南一丁目2番15号に本社を構えます。社長は髙村隼人氏（昭和54年9月24日生まれ）、株式保有率は87.98％です。従業員数44人で平均年齢29.7歳、平均勤続年数2.2年、平均年間給与2,929,400円になります。地方本社となり給与設定が低いのかもしれません。連結従業員数も44人と単体と同じ人員です。| 氏名又は名称 | 所有株式数（株） | 所有株式数割合（％） |
| 髙村 隼人 | 1,050,000 | 87.98 |
| 近松 敬倫 | 61,000 | 5.11 |
| 伊藤 貴光 | 16,000 | 1.34 |
| 出永 太郎 | 8,000 | 0.67 |
| 森田 旭 | 7,000 | 0.59 |
| 牛島 亮太 | 6,000 | 0.50 |
| 岡﨑 勲 | 5,500 | 0.46 |
【目論見抜粋】
本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、売出人かつ貸株人である髙村隼人並びに当社株主である近松敬倫は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む。）後180日目の平成31年６月14日までの期間（以下「ロックアップ期間」という。）中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式の売却（ただし、引受人の買取引受による売出し、オーバーアロットメントによる売出しのために当社普通株式を貸し渡すこと等は除く。）等は行わない旨合意しております。
また、当社は主幹事会社に対し、ロックアップ期間中は主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の発行、当社普通株式に転換若しくは交換される有価証券の発行又は当社普通株式を取得若しくは受領する権利を付与された有価証券の発行（ただし、本募集、株式分割、ストックオプションとしての新株予約権の発行及びオーバーアロットメントによる売出しに関連し、平成30年11月12日開催の当社取締役会において決議された主幹事会社を割当先とする第三者割当増資等を除く。）等を行わない旨合意しております。
上位株主には180日間（平成31年6月14日まで）のロックアップが付与されています。ロックアップ解除倍率の記載は目論見に書かれていません。株主にベンチャーキャピタル名はなく全て個人名となっています。
グッドライフカンパニー（2970）IPO大手初値予想と各社配分
仮条件は1,550円～1,600円に決定し、想定発行価格から上限方向へ10円拡大しています。仮条件上限による市場からの吸収額は約6.4億円、オーバーアロットメントを含めた吸収額は約7.4億円です。上場規模は小さく初値売却益が見込めます。2018年12月の連結業績予想は売上14.19％増、経常利益39.63％増（1億4,900万円増）の増収増益を予想が出ています。EPS330.40からPERを算出すると約4.84倍、BPS1,122.77からPBRを算出すると約42.50倍となります。
初値予想2,300円～3,000円
| 幹事名 | 配分単位（株） |
| みずほ証券（主幹事） | 352,000 |
| 野村證券 | 12,000 |
| SBI証券 | 12,000 |
| 岡三証券 | 8,000 |
| エース証券 | 8,000 |
| 西日本シティTT証券 | 4,000 |
| FFG証券 | 4,000 |
| 類似企業 | PER | PBR |
| プロパスト（3236） | PER7.11倍 | PBR1.48倍 |
| エストラスト（3280） | PER6倍 | PBR0.96倍 |
| リーガル不動産（3497） | PER5.79倍 | PBR1.46倍 |
当選を狙うならみずほ証券からの申し込みになりそうです。ネット申し込み派の方は厳しい展開が予想されます。口座があるところから申し込みを行い当選できればラッキーなパターンでしょう。店頭申し込みも46万株しかないため激戦でしょうか。
SBI証券だとIPOチャレンジポイントを使えば当選できるかもしれませんが、それなりにポイントを使わなければ当選は難しそうです。100株配分になるため個人的にはノーポイントで挑みます。
あとは前受け金不要の岡三オンライン証券からの申し込みも行っておきたいと考えています。もちろん野村證券からも申込もですね。どちらにせよ厳しいでしょう。前受け金不要の証券会社を下記でまとめてみたので参考になるかと思います。
エース証券や西日本シティTT証券、FFG証券の証券口座は開設していないため申し込みができません。またネット申し込みはできないはずです。
上場する銘柄が増えてきたため、資金的余裕がない方は主幹事からの申し込みだけでもよいかもしれません。ソフトバンクと日程が被っているため無理をする必要もないでしょう。逆の発想で当選しやすいとも言えますが、幹事構成や上場規模からもそれはないでしょう。
グッドライフカンパニーのストックオプション詳細を調べました
| ストックオプション行使期間 | 株式の数（株） | 発行価格（円） |
| 平成32年3月24日～平成40年2月20日 | 93,400 | 2,170 |
ストックオプション（新株発行予約権）は93,400株存在し、上場時点では行使期限を迎えていません。行使条件では「当社取締役又は監査役若しくは従業員」と条件が付与されています。
グッドライフカンパニー（2970）IPO私見と申し込みスタンス
グッドライフカンパニーはそれほど初値が高騰するようには思いませんが、参加したいと思います。ソフトバンク上場前に意味なく高騰するパターンも考えられるだけに、当選を狙います。完全に運に頼ることになりますが、もとは地元の企業なので変に期待してしまいます。同社は政令指定都市を中心にサービスを展開していくとありますが、資産をもっている顧客は首都圏に比べると少なく、継続して投資家を見つけることができるのか？とやや疑問なところもあります。熊本は地震によりアパートやマンションの建て替えなどが多くありますが、同社の事業とのつながりがどこまであるのかはわかりません。
第8期は決算期を変更しているため事業収益が一時的に減っているように見えるだけなので、地震後にも利益を拡大しているようです。多くの方は上場時期が近いソフトバンクに注力しているかもしれませんね。
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