「IPO承認」セレコーポレーションの上場データと初値予想を考察！東証2部は需給不安あり

セレコーポレーション(5078)のIPOが東証2部に新規上場承認されたのでご紹介したいと思います。業績頭打ちで利益が鈍化している企業です。IPOとしてはいまいちだと思います。


主幹事はみずほ証券が務め公開株数490,200株、オーバーアロットメント73,500株です。上場規模は想定発行価格2,100円から計算すると約11.8億円になります。


東証2部としては荷もたれ感がない吸収になりますが、地合いのせいで少し不安になるIPOだと思います。企業規模はそこそこ大きいです。



※セレコーポレーション公式サイト引用


同社が属する賃貸住宅市場は全国の新設貸家着工数の減少が続いていたようですが、2021年3月以降は確実に回復しているそうです。


しかし、新型コロナウイルス感染症(オミクロン株)の影響を受け先行き不透明な状況のため、今後もどうなるのか微妙なところでしょう。


同社はコンサルティングはもちろん、アパートの建築、完成後のオペレーションまで一貫して担う「アパート経営の専門店」として収益性の高いビジネスモデル確立を行っています。


技術開発や人財、デジタル化を軸に大胆な戦略投資も展開するそうです。


とは言いつつ、他社との差別化や人口減少は気になりますよね。それよりもIPOではあまり人気が見込めない業種のため公開価格を超えれば良いのでは？と考えています。

セレコーポレーション(5078)IPOの上場基本データと引受幹事について調べました

項目	上場基本データ
上場日	3月11日
市場	東証2部
業種	建設業
事業内容	アパート経営の提案、設計、施工管理を行う賃貸住宅事業・賃貸開発事業及びアパート管理を受託する賃貸経営事業
ブックビルディング	2月24日～3月02日
想定価格	2,100円
仮条件	1,800円～1,900円
公開価格	1,900円
初値結果	1,820円(騰落率-4.21％)
企業情報	https://www.cel-co.com/
監査人	EY新日本有限責任監査法人
手取金の使途	千葉工場の建設並びに機械購入の費用として調達した借入金返済の一部に充当する予定

項目	株数データ
公募株数	206,200株
売出株数	284,000株
公開株数(合計)	490,200株
オーバーアロットメント	73,500株
上場時発行済み株数	3,460,000株
想定ベースの時価総額	約72.7億円
幹事団	みずほ証券(主幹事) SMBC日興証券 SBI証券 マネックス証券
委託見込	SBIネオトレード証券 DMM.com証券

セレコーポレーション(5078)の事業内容と上場に伴う評判を考察してみました

想定発行価格2,100円を基に吸収金額を算出すると約10.3億円となり、オーバーアロットメントを含めると約11.8億円規模の上場となります。


同社グループは、セレコーポレーションと子会社のセレレントパートナーズの合計2社で構成されています。


アパート経営に関するコンサルティングやソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の3事業を行っています。


事業は東京都と神奈川県、千葉県、埼玉県で運営し東京都に事業所1ヶ所と千葉県に工場1ヶ所を展開しています。



※有価証券届出書引用


賃貸住宅事業では、賃貸不動産のオーナーになる顧客(オーナー)の人生設計における課題をヒアリングし、そのソリューションとして、空間設計を重視した設計を基に自社製造鋼材と自社施工によるアパートの建築を行います。


土地を保有するオーナーに対し、アパート経営等を通じてオーナーが抱える様々な問題や解決プランの提案を行うそうです。


また、一級建築士事務所としてアパートのプランニングから実施設計・施工管理までを手掛けています。特定建設業者として建築施工全般も請け負うそうです。



※有価証券届出書引用


賃貸開発事業では、不動産購入資金に対する家賃収入の投資利回りを重視した収益性物件よりも、駅近など地価の下落しづらい資産性を重視した物件の組成・販売に特化したアパート経営の提案を行います。


賃貸経営事業では、同社子会社のセレレントパートナーズがアパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務をはじめとするストック事業を行っています。



※有価証券届出書引用

セレコーポレーション(5078)の株主状況とロックアップについて調べました

会社設立は1993年8月05日、東京都中央区京橋三丁目7番1号相互館110タワー5階に本社を構えます。社長は神農雅嗣氏(1944年12月10日生まれ)、株式保有率は11.83％(382,000株)です。


従業員数153人で臨時雇用者31人、平均年齢45.3歳、平均勤続年数11年4ヶ月、平均年間給与6,315,000円です。連結従業員数は単独と変わりません。


セグメント別従業員数は賃貸住宅事業92人(臨時20人)、賃貸開発事業10人(臨時2人)、賃貸経営事業23人(臨時5人)、全社共通28人(臨時4人)です。

氏名又は名称	所有株式数(株)	所有株式数割合(％)	ロック
株式会社ジェイコーポレーション	2,006,000株	62.12％	○
株式会社マキテック	400,000株	12.39％	○
神農 雅嗣	382,000株	11.83％	○
セレコーポレーション社員持株会	146,600株	4.54％	○
阪和興業株式会社	50,000株	1.55％	○
貝本 千世子	40,000株	1.24％	○
貝本 富哉	40,000株	1.24％	○

※株主上位7名の状況、△表示は新株予約権を表します


上位株主には180日間(2022年9月06日まで)のロックアップが付与されています。ロックアップ解除倍率の記載は目論見にありません。


親引けは行われません。

セレコーポレーション(5078)IPOの初値予想と幹事引受け株数をチェックしました

大手初値予想は仮条件発表後に掲載を予定しています。しばらくお待ちください。最新業績予想の他、仮条件発表後のPERやPBRなども後日追記します。


想定発行価格2,100円から大幅な下振れとなり仮条件範囲が1,800円～1,900円に決定しました。これにより吸収金額は最大で約10.7億円になります。時価総額は約65.7億円です。


上場規模は軽量級と言えますが今の地合いでは厳しい印象を受けます。


同社の魅力は在庫リスクがなく、ストック収益が見込めるため下値を切り下げていく展開は考えられないかもしれません。株価設定は妥当のようです。


今期は特別利益が発生するため何とも言えませんが手堅いビジネスを行います。




業績を確認すると2022年2月期の連結予想を確認できました。売上193.85億円となり前期比13.47％増、経常利益10.49億円となり前期比6.17％減となります。


四半期利益は104.52億円となり前期比18.15倍になります。これは中国子会社売却で得た特別利益が含まれています。


来期予想はまだ出ていないませんが仮条件が引き下げられたことにより割安感があるようです。


公開価格が1,900円決定の場合の指標はEPS3,236.92からPER0.59倍、BPS5,504.01からPBR0.35倍になります。配当金は80円となっており配当利回りは4.21％になります。


また、今後金利上昇となる可能性があると考えた場合に手が出しずらい案件だと言われています。ただ個人的にはそこまで悲観しておらず下値では買いが見込めると思います。


初値で買わなくてもインカムゲイン狙いであればそのうち買場がやってくると考えています。配当妙味はあると思います。VC出資は少ないため大きな売り圧力にはならないと思います。

幹事名	割当株数	引受割合
みずほ証券(主幹事)	441,300株	90.02％
SMBC日興証券	24,500株	5.00％
SBI証券	12,200株	2.49％
マネックス証券	12,200株	2.49％

東証2部かつ業種が建設業なので人気はあまりないと思います。業績規模がある程度大きいため配当金次第では需給見込みがあるかもしれません。


当選を狙うのであれば主幹事のみずほ証券からでよいと思います。今年はPayPay証券への委託が行われる可能性もあると思うので口座だけは開設していたほうが良いかもしれません。


IPOルールは下記記事にまとめています。




主幹事の次に当選しやすいのはマネックス証券になると思います。ネット抽選派の方は口座を開設しておいたほうが良いです。


未成年口座を作ることも可能なのでIPO申し込み口座を増やすことができます。私は未成年口座で複数回IPOに当選しています！

類似企業のPERやPBRを調べました

類似企業とPERやPBRは仮条件発表後に記載したいと思います。

類似企業	PER	PBR
大東建託(1878)	PER12.12倍	PBR2.41倍
日本管理センター(3276)	PER11.25倍	PBR2.62倍
シノケングループ(8909)	PER5.28倍	PBR0.74倍

※2022年2月25日の株価基準

ストックオプションの株数や発行価格を調べました

ストックオプション行使期間	株式の数	発行価格
該当事項なし	-株	-円

ストックオプション(新株予約権)は該当事項なしのため存在しません。

セレコーポレーション(5078)IPOの評価と申し込みスタンス！まとめ

セレコーポレーションのIPOは利益がでても少ないと思うので抽選に参加しなくても良いかもしれません。


割安な株価設定になれば配当狙いで買いが見込める可能性があります。どうでしょうね。



※セレコーポレーション公式サイト引用


アパート経営においてコンサルティングから賃貸経営までワンストップでサポートできる企業となっています。


若者のニーズに合った空間設計や他社との差別化により、付加価値を見出し提供することが魅力のようです。


上場後は東京圏(1都3県)に強い事業基盤を創り上げ安定的成長を加速していくそうです。人員計画で教育研修を盛り込み、人材のレベルアップにも取り組んでいるそうです。


業績で気になったのは中国子会社の売却資金として特別利益を約160億円計上する見込みだそうです。2022年2月期計上予定となっています。インパクトある内容だと思います。


アパートブランドの「My Style」は他社と比較し、圧倒的な差別化による付加価値の提供ができるみたいです。でも初値利益はあまり期待できないと思います。


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