ザイマックス・リート投資法人（3488）IPOが新規上場承認です。
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（3487）に続いてリートIPOが出てきました。





ザイマックスグループが保有する施設をメインアセットとしてリートに組み入れている企業です。
日本全国に商業施設やホテル、オフィスなどを多様な形で保有しています。
プロパティマネジメントの分野においては、2010年より6年連続で国内No.1の受託実績を有するそうです。


公開口数や時価総額から考えると公開価格割れはないと考えられますが、リート指数の上昇により恩恵を受ける展開が期待できるかもしれません。


ザイマックス・リート投資法人（3488）IPOの上場詳細

項目上場基本データ
市場東証リート
公開予定2月15日
ブックビルディング期間1月30日～2月05日
想定価格100,000円
仮条件100,000円～105,000円
公開価格2月06日

【手取金の使途】

一般募集における手取金20,990,500,000円については、取得予定資産（後記「第二部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（２）投資対象／③取得予定資産の概要」に定義します。以下同じです。）12物件の取得資金の一部に充当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限1,049,500,000円については、借入金の返済資金の一部に充当します。


項目株数データ
公募株数209,905口
売出株数0口
公開株数（合計）209,905口
オーバーアロットメント10,495口
上場時発行済み株数212,905口（公開株数を含む）
想定ベースの時価総額212.9億円
幹事団SMBC日興証券（主幹事）
みずほ証券
野村證券


ザイマックス・リート投資法人（3488）上場評判とIPO分析

想定発行価格100,000円を基に吸収金額を算出すると約209.9億円となり、オーバーアロットメントを含めると約220.4億円となります。
ＣＲＥロジスティクスファンドよりもやや吸収額が低いですが大差はありません。
主幹事は共にSMBC日興証券となっています。




ザイマックスグループは、国内有数の不動産マネジメント受託実績等に裏付けられた不動産マネジメント力をもち、ザイマックスグループ又は本資産運用会社の運用する私募ファンドからの不動産の売却及び不動産売買仲介業務において、2010年4月1日から2017年3月31日まで、計197棟・3,755億円（約19億円/棟）の不動産売却及び不動産売買仲介を行っています。


オフィスビルや商業施設、ホテルなどがメインアセットとなっており80％以上を投資対象としています。残りの20％以上は住宅等となっています。


スポンサーは株式会社ザイマックスになり、親会社です。
リートではよくある構造となります。
肝心のNOI利回りは6.0％となっています。


【上場時NOI利回り参考】

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）NOI利回り5％
大江戸温泉リート投資法人（3472）NOI利回り5.1％
森トラスト・ホテルリート投資法人（3478）NOI利回り4.3％
三菱地所物流リート投資法人（3481）NOI利回り4.9％
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（3487）NOI利回り5％
ザイマックス・リート投資法人（3488）NOI利回り6％
※直近の上場時データ

【野村證券用語集】
年換算のNOIを所有不動産の簿価（取得原価）で割った率のこと。不動産賃貸事業の運用利回りの基準となる指標。REIT（不動産投資信託）の投資尺度の一つでもあり、NOI利回りが高いほど収益力が高く、投資家への高分配につながる。






ちなみに直近6ヶ月のリート指数は上記のようになります。
ザイマックスグループのJ-REITPM受託実績は、今までJ-REITのスポンサーでなかったにもかかわらず、J-REITのスポンサーになっている会社のPM受託実績を大きく上回っているそうです。


2007年8月にはSGホールディングス（ＳＧリアルティ株式会社）と業務提携をし、同グループの物流施設に対し、ノウハウを継続して提供しているそうです。先日上場したSGホールディングスの名前が出ると反応する方も多いかと思います。


ザイマックス・リート投資法人取得予定資産




売主はヒューリック（3003）の名前があります。
本日のPTS取引を確認すると動いていないようです。





ザイマックス自体は1990年3月01日に設立されています。
2000年にMBOによりリクルートから独立とあります。経歴をみると三井住友銀行グループや長谷エアネシス、朝日ビルマネジメントなどの名前が出ています。


本投資法人の上場時ポートフォリオの概要
項目内容
物件数12物件
取得予定価格合計330.4億円
鑑定評価額合計412.5億円
平均鑑定NOI利回り6.0％
物件関与期間平均11.9年
含み益率24.9％
上場時LTV38.6％


【LTVとは】

J-REITは、一般企業と同様に資本効率を高めるため借入金（負債）によるレバレッジ効果を利用しています。一般企業の場合は、D/Eレシオで負債比率を判断することが多くなっていますが、J-REITの場合は借入金比率(LTV=Loan To Value、以下LTV)を投資指標として使う場合が大半です。
J-REITのLTVは「総資産LTV＝借入金÷総資産」で算出する場合が多くなっています。また総資産LTVと併せて「鑑定額LTV＝借入金÷（総資産±保有不動産の含み損益）」を開示している銘柄もあります。総資産LTVも鑑定額LTVも決算期の数値を利用するものですが、J-REITは銘柄によって決算期が異なるため銘柄間の比較をする場合には、「取得額LTV=借入金÷保有不動産取得額」を利用する場合もあります。
※SBI証券抜粋



ザイマックス・リート投資法人（3488）初値予想

ザイマックス・リート投資法人の人気はいまいちなのではないかと現在思っていますが、リート指数があげてきているのでお小遣いが出る可能性はあります。

どちらかといえば、ＣＲＥロジスティクスファンドに引かれますがリートIPOに当選するチャンスでもあります。
申込みはすると思いますが、それほど利益が出るような銘柄ではないと感じています。
LTVは低いので安心できますが、分配金次第だと思います。


リートIPOの初値はそれほど上昇しないため個人投資家にはあまり人気がありません。
しかし、当選確率は高いためリスクを受け入れる事が出来る方は申し込みをするのも面白いと思います。リートIPOは5％程度のリターンがあれば大成功でしょう。

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