WARASHIBE(わらしべ)のセミナーを受講し運営会社のSATASが不動産投資型クラウドファンディングに対してどのような考えを持っているのか調べました。


口コミ系の材料も合わせてご紹介したいと思います。もちろん独自で調査を行った内容も公開したいと思います!


WARASHIBE(わらしべ)口コミ
※WARASHIBE公式サイト引用


小林秀豪氏から直接頂いた内容も文章で情報共有できればと思います。怒られることはないでしょう。


セミナー受講後、情報共有したほうがよいと思う内容もありましたからね。


同社は不動産特定共同事業法(不特法)を用いたサービスを行っていますが、一般投資家向けのサービスに力を入れ始めたのは2020年12月あたりだそうです。


ただ2019年から不動産小口化商品を販売するWARASHIBE(わらしべ)はあったようです。


どうしてクラウドファンディングに力を入れ始めたか?と思っていたところ2020年11月に小林秀豪氏が株式会社SATASの代表取締役に就任していることが関係ありそうです。


セミナーを受講すると企業の営業スタンスや代表者のお人柄が前面に出てくるため面白いと思います。では今回も深掘りしてみたいと思います!


WARASHIBE(わらしべ)代表取締役の小林秀豪氏にインタビューした内容を全公開

まずインタビューの内容を情報共有したいと思います。小林秀豪氏の印象は「気さくで頭が切れる方」だと感じました。


また、不動産投資型クラウドファンディングに対して情熱があり、投資家の質問に対してわかりやすい内容を返してくださいました。


WARASHIBE(わらしべ)小林秀豪氏
※代表取締役の小林秀豪氏


kimukimu

ファンド組成で気を付けていることはありますか?



小林さん小林さん

WARASHIBEが選定する物件は、様々なバリエーションと当社が考えるストーリーがあると思っております。商品毎に、この物件の強みはなにか、どういったエリアなのか、リスクはどう回避するかをファンドページで投資家様にわかりやすく伝えることを心がけています。



kimukimu

また、組成されたファンドを確認するとインカム型とキャピタルゲイン型があります。それぞれ具体的に教えてください。



小林さん小林さん

インカム型は、分散投資に向いており、現在運用中の「東京マンション7区分ファンド」のように、1つの商品に複数物件が組み込まれたものがございます。

インカム型で安定的配当をするため、物件を複数組み合わせる事で空室リスクをヘッジしています。また賃借人のクレジットにもポイントがあり、インカム型で安定的に配当するため、物件を借りてくれる人の与信は重要です。

現在運営中の「神奈川県 茅ヶ崎1」はセブンイレブンとの長期契約がなされた一階区分です。大きな企業との賃貸契約は一つの安定材料になると考えております。



小林さん小林さん

キャピタルゲイン型では、現在募集中の「神奈川県 武蔵新城」が参考になりそうです。

こちらは、商品設計時に武蔵新城という場所に社宅ニーズがあることを徹底して調べました。(家賃相場が安い割に都心や川崎に近く企業にとって有益)

その上で一棟を一部上場企業に貸し出し、それを投資用として投資家に販売する事で10%の利回りを予定しています。また、一棟貸しは一括解約のリスクもありますが、契約時に1ヶ月1部屋しか解約できない条文をいれたためインカム部分も安定すると考えています。



kimukimu

その他に面白い案件はありませんか?



小林さん小林さん

現在募集中の「練馬区 武蔵関」は、他社にはないような案件かと思っております。

西武鉄道の再開発に伴い収用される物件を商品化しており、本来不動産は年数が経つ毎に価値は下がっていく傾向にありますが、再開発にかかると将来に向かって価値が上昇する可能性があるユニークな案件です。

物件は少し古いですが、再開発に含まれる事で高利回りが期待できる案件です。ファンド毎に投資家の皆様に徹底的に情報を開示していく所存です。

また、当社のキャピタルゲイン型の商品は、想定利回りが上限ではありません。売却利益の25%を投資家様に配当します。物件が高く売れた場合は、利回りが想定を超える場合もございます!



今回のインタビューは私から具体的な内容を教えてくださいと!!と提示したところ快く受け入れてくださいました。


小林秀豪氏は証券会社や金融系の企業で経験を積み、株式会社SATASの代表取締役に就任したと伺っています。


WARASHIBEに携わる社員数は2020年12月で5人だったそうですが、2020年4月には30人に増員したと仰っていました。社員数を増やすことで仕入れと売却などをスムーズに行う狙いがあるそうです。


時間の都合であまり詳しくお聞きする事ができませんでしたが、再度インタビューする機会があればと考えています。ご対応頂き感謝しています。


WARASHIBE(わらしべ)の口コミを調べると期待している投資家が多い?

ツイッターでWARASHIBEの口コミを探してみたところツイートは少なめでした。ファンド組成数が多くなってくるとツイートも盛り上がってくると思います。


参考になりそうなツイートを取上げてみました。








不動産投資型クラウドファンディングは売り切れになることが多いため、ファンドを定期的に用意する企業側の努力にも感謝する部分があります。


WARASHIBEの場合はこれから企業規模を拡大する狙いがあるため、利回りも高めに設定していると個人的に考えています。


インカムゲインとキャピタルゲインの両方が狙えるファンドも用意されていることで「面白い」と感じます。独自性が感じられる企業は人気ですからね。


同社の評判や評価などは下記記事で詳しくまとめているのでよかったら参考にしてください。



WARASHIBE(わらしべ)の特徴はどんなところにあるの?まとめ

WARASHIBEの特徴は「高い商品性」「+αのリスクヘッジ」「徹底的な投資家視点」にあると考えられます。


公式サイトの情報公開では「物件を仕入れた理由」をありのまま開示するそうです。


物件の強みや土地の状況、またどのようにリスク回避を行う予定なのかなど投資家にわかりやすく情報を提示しています。


WARASHIBE(わらしべ)の特徴
※WARASHIBE公式サイト引用


セミナーの質疑応答で私も気になっていた部分をご紹介したいと思います。


まずファンドの解約についてです。同社では「現金が必要になったらすぐに換金可能」と公式サイトに書かれているため気になっていました。


公式サイトのFAQでは「解約はマイページよりいつでも可能です(商品によって手数料が発生する場合がございます)」と表記があるだけです。


解約は可能だけど事務手数料が高いのでは?と考えていました。しかし中途解約は事務手数料の3,300円だけだそうです。え?マジですか!?と驚いてしまいました。


ただし、ファンド運営が難しくなるような金額の場合は解約することが難しい事もあるようです。


中途解約を行うことは殆ど考えられませんが、事務手数料の3,300円しか発生しないそうなので非常に良心的だと思います。


kimukimu

解約ができるスキームがあっても投資額の数パーセント~数十パーセントを請求する企業もなかにはありますからね。



記事作成時点の累積投資額は9億円程になるそうです。※2021年4月16日現在


他社との差別化では仕入れの際の目利きやファイナンス力などが挙げられるようです。企業秘密の部分もあるはずです。


この他、キャピタルゲイン型のファンドでは想定された利回りから上がることもあるそうです。また、これまでの分配実績で分配利率を割ったことはないそうです。もちろん元本割れのファンドはありません。


利回りが高いファンド組成もあるため面白そうです。キャピタルゲイン型のファンドはここ最近新しく登場した商品になるそうです。過去のものは殆どインカムゲイン型になるそうです!


運営会社のSATASは不動産再生事業を行っている企業になります。そして他社ではやっていない事にも積極的に取り組むそうです。


不動産投資型クラウドファンディングを行う事業者も多くなっているため独自性は必要になると思います。


不動産投資型クラウドファンディングの独自性


ファンド利回りだけを確認すると利回りが高めに設定されているため不安になりますが、インカムゲイン型のファンドの利回りは他社比較で高いとは言えないと思います。


そのため個人的にはキャピタルゲイン型のファンドに期待したいと思います。


利回りが高くなる分リスクも高まると考えられますが、インカムゲインとキャピタルゲインのセット案件になっているようなので利益が出ないことはないのかな?と考えています。


また、優先劣後構造を採用しているため比較的安心できると思います。


【まとめ】
  1. 不動産投資型のクラウドファンディング
  2. 劣後出資構造を採用
  3. インカムゲインとキャピタルゲインの両方が狙える投資(ファンドによる)
  4. 独自性があるファンド組成に期待ができる
  5. 小林秀豪氏が代表を務めるようになりクラウドファンディングへ力を入れ始めた


今回の口コミやインタビューをまとめると上記のようなことが言えそうです。利回りが高い商品だともの凄く人気があるようです。


投資額は1口1万円からになります。申込は先着方式と抽選方式の取扱いがあります。この辺りは申込みたいファンドで都度確認が必要です。


また、融資型クラウドファンディングの場合は「貸付」でありキャピタルゲインではありません。担保設定に問題がなければよいのですが、少しわかりにくい場合があります。そのため運営企業の知名度や実績が特に重要になります。


それに比べて不動産のクラウドファンディングは投資対象が「不動産」になります。不動産そのものの価値がゼロになることは考えにくいため、対象不動産を売却すればキャピタルゲインが得られる可能性があります。


どちらにしても投資になるためリスクがあります。投資家の好みの問題になりますが投資初心者は「不動産投資型クラウドファンディング」のほうが安心できると個人的に考えています。


劣後出資は大きな魅力だと思います!


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