スターアジア不動産投資法人(3468)が公募増資(PO)を発表しました。詳しく内容をまとめたので参考になればと思います。最大で約67.3億円の吸収を予定しています。


日程が被っているイオンリート投資法人(3292)に比べると吸収金額がかなり小さいようです。私の周りではスターアジア不動産投資法人は非貸借なので積極的に投資を行わない方が多いようです。


スターアジア不動産投資法人(3468)の公募増資(PO)情報
※スターアジア不動産投資法人公式サイト引用


野村證券とみずほ証券が共同で主幹事を引受けることになっています。格付けが付いている総合型のリートになりますが、あまり人気がないようです。


債権投資ファンドとしてイメージが強く、スターアジアグループをメインスポンサーとしています。


今回の公募増資は4回目になり取得物件は「アーバンセンター博多」「OHAビル」「バグース池袋西口」「アーバンパーク両国」「アーバンパーク宮前平」「アーバンパーク溝の口」「アーバンパーク鶴見」の7物件になります。


公式資料を確認すると、取得予定価格合計12,965百万円で平均鑑定NOI利回り4.6%、東京圏比率63.9%となっています。スポンサーグループからの取得比率は53.3%になります。


また、2020年8月から日本管財(9728)及びその100%子会社に当たる東京キャピタルマネジメントが「サブ・スポンサー」となっています。これによりサポート体制の強化が行われています。


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スターアジア不動産投資法人(3468)の公募増資(PO)の詳細を確認してみました

スターアジア不動産投資法人(3468)の公募増資詳細を確認してみたいと思います。


リート指数の上昇に伴い株価が高値圏にあります。新型コロナウイルス感染症により一時は暴落となりましたが現在は60,000円前後で推移しています。


公募増資(PO)の発表でやや下落していますが、持ちこたえている状況です。


項 目その内容
銘柄名スターアジア不動産投資法人(3468)
上場市場東証REIT
主幹事
引受人SMBC日興証券
公募口数115,000口
売出口数0口
オーバーアロッメント16,743口
合計131,743口
希薄化-%
仮条件2.5%~5.0%
決算月1月、7月
格付け
  • A-(R&I)
  • A(JCR)
スポンサースターアジアグループ


スターアジアグループによる外部成長サポートを行い、日本管財グループによる内部成長サポートを行うことで投資主利益の最大化を追求するそうです。


合併後初の公募増資になり、成長基盤として負ののれん(88.9億円)と格付けを保持していると自負しています。さらに早期のグローバルインデックス組入れを目指すそうです。


アクティブマネジメントの実践を通じた多角的な成長を行い、上場来約5年で物件数や資産規模が急拡大しています。公式サイトでは上場来約5年で2.7倍の資産規模になったとあります。


具体的な数値は614億円から1,667億円となり、今回の7物件取得で129億円がプラスされます。そのため同社の試算では1,796億円になるそうです。物件数も60物件になります。


ホルダーは成長に期待していることでしょう。


同社は非貸借なので売建でヘッジを行う方は一般信用売建を探すしかないでしょう。配分があった方で現物ホールドの方はドキドキでしょうね。


スターアジア不動産投資法人(3468)の公募増資(PO)日程と分配金を確認してみました

公募増資(PO)で儲かるには日程の確認が不可欠です。特に値決め日と受渡日がポイントになるため確認を行っておきましょう。


店頭で配分があっても受渡日を忘れる方もいるようです。良かったり悪かったりだと思いますが、リスク軽減のため日程は把握しておきましょう!


項 目その内容
価格決定日8月11日(水)~8月16日(月)
申込期日発行価格等決定日の翌営業日
払込期日2021年8月17日(火)~2021年8月20日(金)までの間のいずれかの日。
※発行価格等決定日の4営業日後
受渡期日払込期日の翌営業日
発行価格57,330円
※割引率は2.50%に決定


また、上記募集投資口数の一部は欧州及びアジアを中心とする海外市場に対して販売されることがあるそうです。


株式発行の理由は投資主利益の最大化を目指し、ポートフォリオ収益の安定性と成長性を確保するためとなっています。


資金使途は、取得予定資産の取得資金の一部に充当され残余があれば手元資金とするそうです。


分配金の推移は下記のようになります。


スターアジア不動産投資法人(3468)の分配金推移


分配金の推移を確認すると分配金額が下がっています。これは2021年1月期(第10期)から投資口が2分割されているからです。


人口が集中する東京や大阪、福岡などの物件を抱えうまく運用できているようですね。


J-REIT(Jリート)としては初のメザニン・ローン債権投資を実施しインパクトがあったリートになります。


今回の割引は2.5%になると考えられます。リートの公募増資(PO)は殆ど最低割引になるため同社のように株価が低いと複数株を取得しなければ利益に結び付きません。


店頭で配分があっても10口程度だと手数料で相殺される可能性もあります。株価から考えると利益を出すには大量配分期待になると思います。


ただ非貸借なのでリスクは高いと思います。株高なので個人投資家よりも機関投資家が引受ける銘柄でしょう。


それと読者情報になりますが、イオンリート投資法人(3292)は機関投資家からの人気が高いようです。格付けの影響も大きいようですね。


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