B-Den(ビデン)の評判と口コミを中心に詳しく調べてみました。上場企業のビーロット(3452)がファンドを組成するとあり人気のようです。


ただ他社比較で利回りがやや低めというデメリットもあるようです。そこで投資を行っても良い企業なのか深掘りしてみました!


B-Den(ビデン)評判と口コミ
※ビデン公式サイト引用


同社のファンドは賃料収入をメインとした「インカムゲイン型ファンド」の組成が多いようです。


運営会社のビーロットは不動産再生や不動産開発などを得意とする企業になります。クラウドファンディングへの進出は自然な流れだと思います。


記事作成にあたり事前にセミナーを受講してみたためその辺りも参考になればと思います。


基本的に不動産経営に関わるサービスをワンストップで富裕層に提供してきた企業になります。そんな企業の不動産に一般投資家が投資できる環境ができました。


それが今回ご紹介するB-Den(ビデン)になります!


B-Den(ビデン)に投資したら儲かるの?どんな特徴があるのか調べてみました

B-Den(ビデン)は不動産特定共同事業法を用いた投資スキームになります。


B-Den(ビデン)の特徴
※ビデン公式サイト引用


多くの企業は第1号事業と第2号事業のライセンスを取得していますが、同社は第3号事業のライセンスも取得しています。これによりSPCから委託を受けて現物不動産の運用が可能となっています。


今後は第4号事業のライセンスを取得し第3号事業が組成したファンド募集などを行う可能性があるかもしれません。流石上場企業といった感じがします。


また、上場企業ということで利回りは2.0%~と低いようです。信用面から利回りを高くしなくても資金調達が可能だからだと考えられます。


上場企業が運営するクラウドファンディングの利回りはあまり高くありませんからね。非上場との差別化が既にできているように感じます。


また、投資金額は10万円からで運用期間は6ヶ月からの運用となっています。既に組成されたファンドを確認すると3ヶ月からとなっているファンドも複数確認できました。


kimukimu

ビーロット株主限定のファンド組成も登場しています!



賃料収入をメイン配当とし安定した収益不動産への投資ができるため、堅実なファンド運用を求めている方にお勧めの企業だと思います。

優先劣後方式の仕組みについて詳しく調べてみました

同社では優先劣後方式を取り入れています。投資家の元本毀損を軽減する狙いがあると考えられます。


多くの企業が同様のスキームを導入しています。気になるのは劣後割合だと思います。


B-Den(ビデン)の匿名組合型スキーム
※ビデン公式サイト引用


匿名組合型のスキームは上記のようになります。投資家と同社が同一不動産に出資を行い持分に応じて利益が分配されます。


投資家は小口化された不動産に10万円から投資できるため現物不動産に比べると小額投資が可能になります。


最近はワンルームマンション投資なども流行っていますが、個人的には不動産特定共同事業法(不特法)を用いた不動産投資型クラウドファンディングのほうがメリットが高いと考えています。


税区分を気にされる方は現物不動産のほうが良いかもしれません。


私みたいに小額投資を行いたい方は不動産投資型のクラウドファンディングがお勧めです。


劣後出資の割合(ビデンの優先劣後方式)
※ビデン公式サイト引用


劣後出資の割合はファンド毎に異なりますが公式サイトには20%という表記があります。


例えば1億円のファンド組成であれば不動産の評価額が8,000万円まで下落しても投資家の元本毀損はありません。配当金(分配金)に関しても同様になります。


ファンドの運用期間は1年未満の短期が多いようなので、短期間で不動産の価値が20%も下落することは通常考えられません。


kimukimu

不動産投資型クラウドファンディングに長く投資をしていて気が付いたのは、劣後出資割合に関しては高いほうが良いけれど投資家の出資枠が減るためバランスが重要だと考えています。



同社のファンド組成金額もだんだんと大型になっているためファンド毎に劣後出資割合を確認しておきましょう。


ちなみに口座開設しないと劣後出資割合は確認できません。


私が参加したセミナーで劣後出資割合の表記についてリクエストが行われたため、今後口座開設しなくても確認できるようになるかもしれません。


企業の考え方次第ですからね。

運営企業のビーロットについて調べてみました

ビーロット(3452)は中古オフィスビルやマンションなどを取得しリノベーション等を施し再販している企業です。この他にも不動産コンサルティングや不動産マネジメントなども手掛けます。


不動産投資型のクラウドファンディングを事業に組入れるのはあまり難しいことではなかったと考えられます。


項 目その内容
社名株式会社ビーロット(B-Lot Company Limited)
所在地〒105-0004
東​京​都​港​区​新​橋​1-11​-​7 新橋センタープレイス10F
資本金1,992,532,283円(2023年6月30日現在)
役員
  • 代表取締役会長 宮内誠
  • 取締役社長 望月雅博
  • 取締役副社長 長谷川進一
事業内容
  • 不動産投資開発事業
  • 不動産コンサルティング事業
  • 不動産マネジメント事業
免許等
  • 宅地建物取引業 国土交通大臣(3)第8157号
  • 金融商品取引業 関東財務局長(金商)第2235号(第二種)
  • 賃貸住宅管理業 国土交通大臣(01)第000258号
  • 少額短期保険代理店登録
  • 不動産特定共同事業許可 金融庁長官・国土交通大臣第125号
グループ企業
  • 株式会社ビーロット
  • ビーロット・アセットマネジメント株式会社
  • ビーロット・キャピタルリンク株式会社
  • ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社
  • 株式会社テイアンドケイ
  • B-lot Singapore Pte. Ltd
※2023年12月23日調べ


同社の不動産開発は売却が順調に進み、インバウンド回復による海外富裕層からの引合いも多いようです。


コンサルティングについても人材育成が進んでいると観測されているため業績伸長に期待が持てそうです。


不動産投資型のクラウドファンディングについてはこれからの企業だと思います。ただいつでもファンド化できる不動産がある強みがあります。


不動産に特化した企業だとファンド組成数も多そうですよね。投資家が増えるにつれサービス拡充の期待もあります。


kimukimu

登録投資家が増えてくると利回り引上げも検討するとセミナーで仰っていました!



ビーロットとしてはB-Denのクラファンを利用することで資金調達の多様化を行えるメリットがありそうです。知名度アップや企業ブランドの向上なども期待できますからね。


B-Den(ビデン)の会員登録方法と投資手順を調べてみました

会員登録方法と投資手順について調べました。


会員登録(口座開設)は無料で行うことがでB-Denの利用手数料も無料です。


B-Den(ビデン)の会員登録方法
※ビデン公式サイト引用


【会員登録から投資までの流れ】
  1. メールアドレス登録
  2. 会員登録
  3. 本人確認コードの受け取り
  4. 出資申込
  5. 投資実行
  6. 募集結果のご連絡
  7. 分配・出資金払戻


会員登録は個人の他、法人でも可能となっています。


メールアドレス登録では登録メールアドレス宛に会員登録の案内メールが配信されるため間違わないようにしましょう。


次に会員登録メールの本文中にある「リンク」をクリックし、必要事項の入力を済ませます。そして本人確認資料や口座情報のファイルをアップロードする流れになります。


会員登録はオンライン本人確認(eKYC)が利用できるため、会員登録を急がれる方はオンライン本人確認のほうが良いと思います。


会員登録(口座開設)が完了したらファンドへの投資が可能となります。


ファンドへ投資した後は、配当金(分配金)の受け取りと出資金(元本)の払い戻しを待つだけです。同社ではデポジット口座が用意されているため償還後に再投資することもできます。


B-Den(ビデン)のメリットとデメリットを考察!上場企業の強みは安定収益

B-Den(ビデン)のメリットとデメリットについて詳しく調べてみました。


上場企業という強みはありますが、利回りがもう少し高ければと思う気持ちもあります。オフバランス型のファンド組成に期待しましょう。


【メリット】
  • 上場企業という大きな強みがある
  • 投資金は出資確定後の後入金方式を採用している
  • 優先劣後方式を採用し元本毀損リスクを軽減している
  • 投資は全てインターネット完結となっている
  • GMOあおぞらネット銀行を利用すると入出金が無料
  • 口座開設費用や維持管理費用が無料


【デメリット】
  • 元本保証の投資ではない
  • 1口10万円のからの投資
  • 分配利回りが他社比較でやや低め
  • 入出金は投資家が振込代金を負担することになっている
  • 運営企業の倒産がないとは言いきれない


メリットとデメリットについて考えてみました。特に気になるところはなさそうです。


同社では先着募集が多いようですが、指定期日までに取引専用口座への出資金振込みとなっているため投資確定後の振込で構わないようです。


振込代金については投資家負担となっています。どの企業でも基本的に同じです。


また、振込先はGMOあおぞらネット銀行になり一人一人にバーチャル口座が用意されています。出金の際は指定の振込代金が掛かります。


GMOあおぞらネット銀行を入出金先にされる方は入出金を無料にすることができます。同一銀行への入出金が無料ですからね。


1口10万円からの投資となっているため分配金の再投資を行うにはまとまった資金が必要だと感じます。


投資を行うにあたり大きなデメリットはないと思います。


kimukimu

最近はクラウドファンディングを行う事業者が増え差別化が難しくなっていますからね。同社の場合は上場企業が直接運営しているクラファンという大きな特徴があります!!



B-Den(ビデン)を利用している投資家の口コミを調べてみた結果

投資家の口コミを調べてみました。口コミはまだ少ないようです。


過去にキャンペーンなどが行われているためキャンペーン系の口コミは多くありました。








同社は過去に融資型クラウドファンディングのFunds(ファンズ)で資金調達を行っていました。現在は自社で資金調達を行っています。


不動産に特化した企業のため自社運営のほうが何かと便利でしょうからね。


また、過去のファンド償還率は100%となっています。上場企業が直接運営しているためデフォルトなどが起きるとビーロットの株価にも影響が及ぶはずです。


ここは絶対に避けたいところでしょう。


組成されるファンドは賃料収入メインのためデフォルトの確率は低いと思います。常に黒字を意識した経営を行っているとお聞きしています。


投資家とウィンウィン(win-win)の関係を構築したいみたいです!

セミナーを受講して感じた将来性を情報共有します

B-Den(ビデン)のセミナーを受講してみました。ビーロット(3452)は昔から知っていたためクラウドファンディングに進出しても何ら違和感はありません。


しかし、数年前からクラウドファンディングを行っていたことは知りませんでした。調べると2021年4月から事業が開始されていました。


セミナー資料(不動産投資開発・再生)
※セミナー資料


不動産開発や再生などを行っているという事でわかりやすいように資料を頂きました。


上記のようにリノベーションを施すためすぐに入居が決まるようです。クラファンではよくあることですよね。


実績に関しては画像でデータ開示できませんが、同社の投資家層は40代~50代の割合が高いそうです。金融資産は1,000万円~3,000万円の層が多いようです。


もちろん20代の投資家や100万円未満で投資を行っている方もいます。


投資経験年数は10年以上が多いそうです。私と似たような環境の投資家が多いようです。安定を求める方向きのサービスだと感じます。


セミナー資料(オフバランス型)
※セミナー資料


先程私がオフバランス型のファンド組成と書きました。オフバランス型とは第3号事業を用いた運用になるそうです。


現在募集が行われているスキームはオンバランス型(借入なし)とオンバランス型(借入あり)の2つになります。


オンバランス型(借入あり)は上記画像のように金融機関から借り入れを行う特徴があります。金融機関から資金を調達できるため銀行などの金融機関から評価された不動産と言えそうです。


ファンド募集ページに「金融機関との金銭消費契約」と書かれているものがあり、これがオンバランス型(借入あり)になります。


【B-Denの路線】
  • 年間予定配当2.0%~
  • 賃料収入をメインの配当原資とした事業計画
  • 1号借入有を活用したボリューム感の拡大
  • 投資家層の拡大
  • 運用期間の中⾧期化(2年~3年)
  • 3号(オフバランス型)の運用へ


セミナーは事業説明が殆どの時間をしめましたが、将来的には上記のような目標があるそうです。


今後、オフバランス型を扱うことで事業ポートフォリオの拡大につながるそうです!


B-Den(ビデン)の評判と口コミまとめ!堅実な資産運用を行いたい方向けの企業だった

B-Den(ビデン)について詳しく調べまとめました。


同社は投資家の利益を追求しつつ、自社も黒字を維持し財務的な不安を軽減している企業だと感じました。ビーロット(3452)に投資している投資家もいますからね。


B-Den(ビデン)の評判と口コミまとめ
※ビデン公式サイト引用


【まとめ】
  • 1口10万円から投資を始められる
  • 投資は全てインターネット完結
  • 上場企業が直接運営する不動産投資型クラウドファンディング
  • 口座開設費用などは全て無料、入出金は投資家負担
  • 元本保証の投資ではない


他社比較だと利回りが低いように感じますが、同社は独自路線でビジネスを行うとお聞きしています。


また、キャンペーンなどはあまり行ってこなかったため今後は取り組んでいきたいと仰っていました!


黒字企業なので特別心配は必要ないと思いますが、上場企業は業績を一般投資家に開示しているため四季報などで投資前に確認しておくと安心できると思います。


詳しく知りたい方はビーロット公式ページに用意されている決算資料説明資料や決算短信を読んでみると面白いかもしれません。


既に人気だと思いますが利回りが毎回4.0%~5.0%程度だと相当人気だと思います。株主限定で利回り5.0%の短期運用ファンドが登場しているため期待はあると思います。


利回りを意識しているようなので今後高利回り案件も登場するかもしれません。


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