CREロジスティクスファンド投資法人(3487)が新規上場承認されました。SMBC日興証券が主幹事を務める案件となり、上場規模はオーバーアロットメントを含め約230億円規模です。50年以上の物流不動産事業の経験を持つ企業になり、物流施設特化型のリートになります。


CREロジスティクスファンド投資法人(3487)新規上場承認


物流施設への上場は初値段階において、比較的人気です。
先日上場をした三井地所物流(3481)も公開価格260,000円を上回り、274,000円の初値を付けています。
ただし今回はネームバリューの問題もあり、公開価格あたりの初値になる可能性はあると考えています。



CREロジスティクスファンド投資法人(3487)の上場詳細


市場:東証(REIT)リート
公開予定:2月07日
BB期間:1月24日~1月29日


【資金使途】

一般募集における手取金17,404,200,000円については、後記「第二部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 2 投資方針 (1) 投資方針 ② 本投資法人のポートフォリオの概要 (イ) ポートフォリオ c. ポートフォリオ一覧(取得予定資産取得後)」に定義する取得予定資産の取得資金の一部に充当します。



公募株数 161,150口
売出株数 41,900口
合計株数 203,050口
※オーバーアロットメントによる売出し10,153口


想定価格 108,000円
仮条件 108,000円~110,000円
公開価格 1月30日に決定予定


【幹事団】
SMBC日興証券(主幹事)
野村證券
大和証券
みずほ証券
三菱UFJモルガン・スタンレー証券 カブドットコム証券



CREロジスティクスファンド上場評判とIPO分析


想定発行価格108,000円を基に吸収金額を算出すると約219.3億円、オーバーアロットメントを含めて算出すると約230億円となります。
上場規模としては大きくなく、手掛けやすい価格帯になります。
スポンサーはCREになり、あのケネディクスと資本業務提携を2017年2月から開始しているそうです。


CREロジスティクスファンド初値予想


投資エリアは首都圏70%以上、その他30%以下となり、物件の規模は延べ床面積5,000㎡以上です。
築年数は30年以内に限られ、耐震性能はPML値原則15%以下です。
鑑定NOI利回りも平均すると5%となり高い数値となっています。


【上場時NOI利回り参考】
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)NOI利回り5%
大江戸温泉リート投資法人(3472)NOI利回り5.1%
森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)NOI利回り4.3%
三菱地所物流リート投資法人(3481)NOI利回り4.9%
CREロジスティクスファンド投資法人(3487)NOI利回り5%
※直近の上場時データ

【野村證券用語集】
年換算のNOIを所有不動産の簿価(取得原価)で割った率のこと。不動産賃貸事業の運用利回りの基準となる指標。REIT(不動産投資信託)の投資尺度の一つでもあり、NOI利回りが高いほど収益力が高く、投資家への高分配につながる。



今回の上場に際し、売出し株を調べると4社の名前が出ていました。
サンゲツなども名前があるようです。


CREロジスティクスファンド売出し人



CREロジスティクスファンド取得予定資産


ロジスクエア新座、ロジスクエア守谷、ロジスクエア鳥栖を取得予定としています。


CREロジスティクスファンドIPOで取得予定資産


立地条件やテナントニーズに応える必要十分な基本仕様、拡張性及び快適性などを考慮した保有資産となっており、今後は大型資産を取得する予定もあるようです。
基本的に中型資産が多いようですが、首都圏の物流施設は荷主・物流企業が利用する1拠点あたりの面積は、5,000坪未満が約8割を占めることから現在の資産構造になっているようです。



2017年に上場をしたリート初値結果


2017年に上場をしたリートは4銘柄です。
2銘柄はインフラファンドになるため今回の比較対象は、「森トラスト・ホテルリート」と「三菱地所物流リート」になります。
どちらもネームバリューがあったため公開価格を割るようなことはなかったですが、今回はどうでしょうか。
ちなみに三菱地所物流リートの上場ではオーバーアロットメントを含め約515億円の上場規模でした。


【2017年上場のリート銘柄】
森トラスト・ホテルリート投資法人 公開価格に対し+1.40%
日本再生可能エネルギーインフラ投資法人  公開価格に対し-4.09%
三菱地所物流リート投資法人 公開価格に対し+5.38%
カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人 公開価格に対し-5.00%



LTVについて調べると45%となっています。
原則50%を上限として保守的水準で運営することを目指すそうです。平均的な数値でしょう。


【LTVとは】
J-REITは、一般企業と同様に資本効率を高めるため借入金(負債)によるレバレッジ効果を利用しています。一般企業の場合は、D/Eレシオで負債比率を判断することが多くなっていますが、J-REITの場合は借入金比率(LTV=Loan To Value、以下LTV)を投資指標として使う場合が大半です。
J-REITのLTVは「総資産LTV=借入金÷総資産」で算出する場合が多くなっています。また総資産LTVと併せて「鑑定額LTV=借入金÷(総資産±保有不動産の含み損益)」を開示している銘柄もあります。総資産LTVも鑑定額LTVも決算期の数値を利用するものですが、J-REITは銘柄によって決算期が異なるため銘柄間の比較をする場合には、「取得額LTV=借入金÷保有不動産取得額」を利用する場合もあります。
※SBI証券抜粋



今回のIPOは物流施設なので大丈夫だと考えています。
ただし、大きな利益が出るようなことも無さそうなので程々の参加スタンスになる予定です。



CREロジスティクスファンド投資法人(3487)分配金はいくら出るのか?


CREロジスティクスファンド投資法人の分配金は第1期に2,283円、第2期に2,534円の実績があります。
利益超過分は現時点はないようです。


CREロジスティクスファンド投資法人分配金
↑クリックで拡大します


【利益超過分について】
物流関連施設は、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあります。そこで、本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針です(以下「継続的な利益超過分配」といいます。)。
継続的な利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、総合的に判断して決定します。




CREロジスティクスファンド投資法人(3487)初値予想


CREロジスティクスファンドリートの初値予想は、公開価格に前後と予想します。
想定価格の108,000円から引き上げられるのかどうかは現在のところわかりませんが、過去のデータ的に1%~5%程度のプラスリターンを予想します。


地合いもよいですが、東証REIT指数も安定しているためそれほど悲観になるようなことはないでしょう。
1年チャートで見ると下げていますが、半年推移でみると持ち直しています。


東証REIT指数
※東証REIT指数6ヶ月チャート


公開株式の他に売出しがあります。
CREロジスティクスファンドIPOを狙うなら主幹事である、SMBC日興証券はおさえておきましょう。
上場規を考えると平幹事からの申込みも当選が狙えると思いますが、2018年を飾るIPOになるだけに申込者も多いことが予想されます。


インターネット証券では三菱UFJモルガン・スタンレー証券委託経由でカブドットコム証券の取扱いが期待できます。
私はIPOの当選狙いで複数社からの申込みを考えています。


初値利益が出ずに公開価格割れを起こしても株価が低いため大きな損失になるようなことも無いと思われるため、当選履歴を獲得するための申込みになりそうです。