COZUCHI(コヅチ)で渋谷駅前開発プロジェクトが激レアすぎるためご紹介したいと思います。これに投資できればリターン率も高そうです。想定利回り9.0%となっていますがもしかしたら上振れもあり得そうです。


気にな同社広報に聞いてみたところ、TRIAD社と仲介会社のリレーションの強さにより獲得できたそうです。マジ面白い案件ですね!


COZUCHI(コヅチ)の渋谷駅前開発プロジェクト
※コヅチ公式サイト引用


ただ投資条件があり「特別優先権をお持ちの方限定ファンド」となっています。


これから投資を行おうと考えている方は、先に募集が開始される自由が丘一棟ビルフェーズ1のファンドに投資すれば特別優先権を獲得できます。


日程はタイトとなっていますが、一律30万円以上の投資で特別優先権が貰えるため大きな資金で投資を行っている方には魅力がありそうです。


コヅチの顧客層はキャピタルゲイン狙いの投資家が多い気がします。本ファンドもキャピタルゲイン重視型となっています!


渋谷駅前開発プロジェクトのファンド内容を確認してみました

COZUCHI(コヅチ)の渋谷駅前開発プロジェクトはJR各線及び東急各線、京王井の頭線、東京メトロ各線「渋谷」駅から徒歩1分の借地権付き建物を投資対象としています。


地方に住んでいる私から考えてもなぜこんな不動産をファンド化できるの?と疑問ばかりです。LAETOLIやTRIADが転売すれば儲かると思うんですよね。


それをあえてファンド化!面白い企業ですよね。


渋谷駅前開発プロジェクトの対象不動産
※コヅチ公式サイト引用


対象物件は、フェーズ1としての本ファンドを経て、フェーズ2に移行し開発を行った上での売却を想定しているそうです。


想定収支から本ファンドの想定利回りが算出され9.0%となっています。


物件の希少性や割安な価格で仕入れているため「運用」と「売却」の両方が可能のようですね。立地的に買いたい方はたくさんいそうです。


不動産の価格次第だと思いますがフェーズ1では現状のまま転売を想定しているそうです。ファンド内容は以下のようになります。


項 目その内容
想定利回り9.0%(年利)
募集方法特別優先募集(抽選)
運用期間10ヶ月
募集金額1,574,300,000円
募集期間9月03日19時~9月09日13時
利回り内容
  • キャピタルゲイン8.9%
  • インカムゲイン0.1%
最小投資金額10,000円
最大投資金額30,000,000円
劣後出資5.7%
※渋谷駅前開発プロジェクトのファンド内容


本ファンドは特別優先権を持っている方だけが抽選対象となっています。特別優先権枠で満額とならない場合のみ、残りを一般で募集を行うそうです。


特別優先権のない方もシステム上は申込みが可能ですが、抽選対象とならないため気を付けてください。私も自分で試してみたので間違いないです。


特別優先権の使用は1回限りなのでご注意ください。まとまった金額で投資できる場合に利用すると良いと思います!


ファンド募集要項には「自由が丘一棟ビルフェーズ1」のファンドに投資を行うことで、渋谷駅前開発プロジェクトのファンドに利用できる特別優先権が付与されると書かれています。


戦略的に行っている感じもしますよね。自由が丘ファンドは想定利回りが5.0%なので比較すると大きな差があります。投資家は敏感ですからね。


渋谷駅前開発プロジェクトファンドを仕入れた経緯を確認してみました

渋谷駅から徒歩1分程度、そして駅直結の渋谷マークシティからエスカレーターを降りて地上に出たところに位置する物件になります。


既にテナントは契約満了につき退去しているため、新たな商業ビル開発を行う予定となっています。


渋谷駅前開発プロジェクトを地図で確認(東京都渋谷区道玄坂二丁目)
※コヅチ公式サイト引用


上記画像からもわかるように渋谷スクランブル交差点の近くに位置します。


ファンド情報によれば、元々2000年頃まで新興のIT企業が集まっていた地域のようです。その後は、会社規模を拡大した際に必要な広いオフィスが不足し、六本木や他の地域に移転する企業が目立っていたそうです。


しかし、昨今は再開発によりオフィス建設が重視され、再開発が2027年まで続く見通しとなっています。と言うことで本ファンドは様々な利用価値があると考えられます。


渋谷駅前開発プロジェクトは市場価格よりも割安で購入
※コヅチ公式サイト引用


本物件を仕入れることが実現した背景として、売主が売却を急いでいた事象があるそうです。


また、2022年9月20日決済が条件となっており、大手企業への売却や銀行ローンを使う業者への売却はスケジュール的に難しいそうです。そのためCOZUCHI(コヅチ)で取り扱うことが可能となったようです。


大手であれば数億円の流動的なキャッシュはありそうな気もしますが、TRIAD社の力もあると考えられます。


TRIAD社と仲介会社が過去に複数取引を行っていることも寄与しているようですね。早期に紹介を受けることができる信用や信頼もあると考えられます。


ファンド情報によれば、売主の都合に考慮しながら交渉や精査を進め2022年8月31日付で契約に至っているようです。実質的に競合がいないともあります。


他に話が回れば割安物件のため即売の可能性は高そうです。本物件の価格は優位性のある割安な価格で取得していると同社は考えています。


kimukimu

不動産のプロがそう考えるのであれば間違いなさそうです!



希少性が高い物件は取引事例が少なく相場水準を算出するのは難しいようです。しかし、国土交通省が発表する公示価格相当額よりも約15%ディスカウントされ仕入が行われています。


実勢価格は地価公示よりも高いことが一般的なので十分リスクヘッジできているようです。今回も面白いファンド内容なのでワクワクしている投資家が多そうです。


企業規模も大きくなり、そろそろ不動産投資型クラウドファンディング業界で1位とどこかで取上げられそうな気がしています!!


ファンド化した後は2段階のプロジェクト構想となっています!

本プロジェクトは2段階構想になっています。


フェーズ1では開発に必要な許認可を取得すること、フェーズ2では開発に必要な許認可に基づき、開発しリーシング等を行います。


渋谷駅前開発プロジェクトは2段階のプロジェクト構想
※コヅチ公式サイト引用


本プロジェクトではフェーズ1のみのプロジェクになります。


どうのようにした方が良いのかTRIAD社も考えているところだと思います。TRIAD社とは本物件を買い取ることを予定している企業になります。


フェーズ1で売却を行わない場合にフェーズ2で再募集を行う予定となっています。事業利益の最大化を探っていると考えられます!


このことから本ファンドを転売する可能性も残されています。現段階で開発を行うとは決めていないようですね。この辺りは「YouTube Live」で話がしっかり行われると思います。


COZUCHI(コヅチ)のYouTube Live


COZUCHI(コヅチ)の詳しい事業内容などは下記記事を参考にして頂けたらと思います。代表者インタビューの他、過去にYouTube Live(YouTubeセミナー)も受講しその内容を書いています。


投資前にYouTube Liveが開催されることがあるため、大きな資金を投資する方は受講しておいたほうが無難です。毎回行われる訳ではありません。


今回は9月05日(月)の20時から開催が決定しています。もちろん無料で見ることが可能です!




COZUCHIの渋谷駅前開発プロジェクトは大注目!その理由は特別優先権の存在。まとめ

不動産価値については詳しく調べないとわかりませんが、TRIAD社が他社に売却を行えば自社利益に結び付いたはずです。


ファンド化しなくてもそのくらいのキャッシュは常に持っているはずです。しかし、一般には表に出てこないような不動産案件をファンド化することが面白いですよね。


そのため知名度が上がっているのかもしれません。


COZUCHIの渋谷駅前開発プロジェクトまとめ
※コヅチ公式サイト引用


開発プロジェクトだと過去に神泉ファンドが想定利回り5.5%、稲村ヶ崎ファンドが6.0%でした。そして今回は9.0%です!


しかも都心のど真ん中とあり人気が見込めそうです。募集金額は約15.7億円と同社にしてはそれなりの規模で実施されます。


kimukimu

気になるのは特別優先権を持っている方がどの程度いるのか?とそこですよね。



投資家に魅力があるファンド組成となっていますが、特別優先権を貰うには対象ファンドに投資を行わなければなりません。


調べると以下のようになっています。


【特別優先権とは】
  • 希望するファンドへ優先的に出資申込できる権利
  • 権利そのものに申込金額の上限はない。ただしファンド毎に上限額が設定されている
  • 抽選方式の優先募集に限り使用可能
  • 使用できる回数は1回のみ
  • 使用できる期間は付与後1年間
  • ※但しファンドの募集状況によって延長される場合がある


特別優先権は優先的に申込できる権利であり、出資が確定する権利ではありません。ここは注意が必要です。


優先募集に申込し込んでも抽選結果が落選になる場合もあります。この場合は特別優先権は使用されなかったものとして継続され、次回以降のファンドで使用できます。


詳しい内容は公式サイトで確認をお願いします。貰う分には良いのですが、使用する場合は内容を確認しておきましょう。


個人的には特別優先募集で満額成立するのか?と注視しています。


自由が丘一棟ビルフェーズ1に30万円の投資を行い特別優先権を手に入れてから、渋谷駅前開発プロジェクトフェーズ1に投資を行おうと考えている方もいそうですね。


この他、同社はキャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて、上限なしで配当する方針なので償還時に利回りが高くなるのかも気になっています。




期間限定になりますが、COZUCHI(コヅチ)さんとタイアップさせて頂くことになりました。口座開設ベースでAmazonギフト券2,000円分が貰えるため、不動産投資型クラウドファンディングに興味があればご活用ください。


公式サイトではタイアップの表記がないためお申込み前に下記記事を参考にして頂くとわかりやすいと思います。私も投資を行っている企業です。


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