市ヶ谷区分オフィスと区分店舗のファンドがCOZUCHIで組成されました。同社にしては利回りが少し低いためインカムゲイン型だと思いましたが、調べるとキャピタルゲイン型となっています。


しかも同じビルなのにファンドが別々に用意されています。いったい何が起きているのか考察してみました。


COZUCHIの市ヶ谷区分オフィスと区分店舗を考察
※COZUCHI公式サイト引用


面白いファンド組成が多いクラファン企業なのでワクワク感があります。


ファンド組成金額も最近は大型化されています。それだけ登録投資家(口座開設者)が多くなっていると考えられます。


運用は不動産のプロに任せ投資家は「ほったらかし投資」ができる投資スキームが魅力です。不動産の評価額が下がった場合は劣後出資設定があるため、劣後出資分から損を補填して投資家の出資金を守ります。


配当や分配金を待つだけの投資なので知識があまり必要ありません。ただ投資なのでファンド内容は確認しておきましょう。


これまで取り扱われたファンドで元本毀損となったものはありません。1万円から投資可能となっています!



市ヶ谷区分オフィスのファンド内容を調べてみました

市ヶ谷駅徒歩約4分に位置するザ・パークハウス市ヶ谷の2Fオフィスを投資対象としています。住所は東京都新宿区市谷本村町になります。


地方出身の私にはさっぱりわかりませんが、駅近くに存在する好立地の不動産ということは伝わります。未使用物件になり市場価格から28%ディスカウントされているそうです。


市ヶ谷区分オフィスのファンド
※COZUCHI公式サイト引用


ファンド組成金額は7.4億円と大きめです。他社でこの規模で資金を募る企業はまだ少ないですよね。


それにCOZUCHI(コヅチ)は法人登録ができるため、まとまった資金で投資を行っている方もいます。このような事からファンドが大型化しても一定の需要が見込めるのかもしれません。


類似企業では数千万円を集めるのにも苦労している企業がなかにはあります。この辺りは企業規模の違いなどがあり仕方がないと思います。


同社は業界1位を目指すと伺っているため勢いがホントにありますよね。


項 目その内容
想定利回り5.0%(年利)
運用期間18ヶ月
募集金額
  • 優先募集3.7億円
  • 一般募集3.7億円
募集期間
  • 優先募集 8月13日19時~8月15日13時
  • 一般募集 8月16日19時~8月19日13時
利回り内容
  • キャピタルゲイン4.9%
  • インカムゲイン0.1%
最小投資金額10,000円
最大投資金額30,000,000円
劣後出資10.5%
※市ヶ谷区分オフィスファンドの内容


募集金額は優先募集と一般募集を合わせて7.4億円になります。


特別優先権を持っている投資家は先に投資することができます。ただシステム上特別優先権を持っていない方でも投資ができることになっています。


私も「なぜ?」と思ったので同社にお聞きしてみたところ現在はシステム上そうなるそうです。


申込んでも落選となるため、特別優先権を持っていない方は一般募集で投資を行うようにしましょう。


市ヶ谷区分店舗のファンド内容を調べてみました

市ヶ谷区分店舗のファンド内容を調べてみました。「市ヶ谷区分オフィス」と同じビルが対象対象となっているため住所は同じです。


東京メトロ有楽町線「市ヶ谷駅」から徒歩4分の場所になります。


市ヶ谷区分店舗のファンド(ザ・パークハウス市ヶ谷)
※COZUCHI公式サイト引用


こちらも未使用物件で取得し相場価格の約28%ディスカウントされています。


ファンド化される物件は三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス」です。「ザ・パークハウス」シリーズはスタンダードタイプから高級感あふれるタイプまであるそうです。


幅広いバリエーションがあり全国に展開しているブランドになります。


三菱地所レジデンスの主力マンションブランドは「パークハウス」と言われていましたが、現在は「ザ・パークハウス」に統一されているそうです。


周辺環境に調和した外観や敷地デザイン設計により、クオリティーも高いそうです。三菱地所レジデンスなので心配はなさそうです。


投資前に現地を確認しに行く投資家も最近はちらほらお見かけします。


自分で不動産を購入するよりもインターネットで投資が全て完結する不動産投資型のクラウドファンディングを選択する投資家も増えているようです。


項 目その内容
想定利回り5.0%(年利)
運用期間18ヶ月
募集金額
  • 優先募集8,500万円
  • 一般募集8,500万円
募集期間
  • 優先募集 8月10日19時~8月12日13時
  • 一般募集 8月13日19時~8月17日13時
利回り内容
  • キャピタルゲイン4.9%
  • インカムゲイン0.1%
最小投資金額10,000円
最大投資金額17,000,000円
劣後出資10.5%
※市ヶ谷区分店舗ファンドの内容


市ヶ谷区分オフィスとの違いは募集金額と募集期間になります。


市ヶ谷区分店舗のほうが先に募集が開始されます。投資をご検討の方はご注意ください。利回りや運用期間は同じです。


築2年で未使用の状態となっている理由は、前オーナー(売主)が自己利用を目的で保有していましたが、結果的には利用しないまま売却となるためだそうです。


タイミング的に新型コロナウイルス感染症の影響でしょうか。売れ残りだとは考えにくいですが真相はわかりません。


市ヶ谷区分オフィスと区分店舗の詳細を確認!投資を行っても問題ない?

市ヶ谷区分オフィスと区分店舗でファンドを2つに分ける理由があります。


市ヶ谷区分オフィスと区分店舗を分ける理由は不特法が関係
※COZUCHI公式サイト引用


オフィスと店舗で用途の違いもあり、売却する際にそれぞれ異なる売却先になる可能性、さらに売却タイミングもそれぞれの売却進捗によって異なる可能性があります。


また、不動産特定共同事業法ではファンドが投資対象としている一部の物件を個別で売却することは出来ないとされています。


そのためファンドをそれぞれ組成し運用する方向のようです。


kimukimu

不動産特定共同事業法が絡むのであれば別々にしないといけませんよね。



また、ファンド終了には2通りのシナリオが用意されています。


区分オフィスと区分店舗のファンドのシナリオ2つ
※COZUCHI公式サイト引用


シナリオ①は空室のまま自己利用目的の一般法人へ売却となっています。


シナリオ②はリーシングを行って投資用不動産として売却するそうです。オフィスと店舗の両方のファンドを確認すると同じ内容となっています。


リーシングとはファンドに客付けを行い売却することを指していると考えられます。商業用不動産の賃貸を支援する業務全般を指す言葉になります。


賃貸借取引の仲介の他に、店舗や事務所の立地動向調査(マーケティング)、テナントの構成や賃貸条件の設計・調整など幅広い意味を持っています。主に賃貸収益性を確保するためのサービス業務を含む仕事と言われています。


LAETOLI(ラエトリ)とTRIAD(トライアド)は不動産に特化した企業のため、この辺りは上手くやれると考えています。


本ファンドではLAETOLIがファンド販売会社になり、TRIADがファンド運営会社となっています。


毎回多くの投資家が思っているのは「どこから案件を持ってくるの?」という疑問です。私もこれについて機会があれば詳しく知りたいところです。


過去には同フロアーの不動産会社から案件を取得したこともあるようです。また、代々木公園事業用地は流石に驚いた方が多かったように思います。ファンド1本で36億円調達してしまいましたからね。


一般投資家がクラウドファンディングを通して投資できることが不思議だと感じた案件でした。今回のファンド組成も2つを合わせると9.1億円なので結構大きいサイズです!


キャピタルゲイン型ファンドの市ヶ谷区分オフィスと区分店舗は人気化する?まとめ

キャピタルゲイン型ファンドはインカムゲイン型とは異なり投資リスクが高くなると想定されます。


しかし、三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス」シリーズや築2年と言った人気材料もあります。評判系で「ザ・パークハウス」を調べると色々ありますが、まだ未使用状態という強みもあります。


三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス」
※COZUCHI公式サイト引用


そのため改修等の必要がなく売却しやすいと考えられます。ファンド情報でもコスト面や手間を含め非常に事業化しやすく売却しやすい状態となっています。


地図で確認すると靖国通り沿いのビルとなっています。詳しい立地はわかりませんが周りはビルばかりのようです。


それに3階以上はマンションになると思いますがかなりお高い値段でビックリしました。


間取りや階層で値段が異なりますが「平均坪単価480万円程度」になるようです。もしかしたら現在はもっと高いかもしれません。


と言うことで高級マンションの1階区分店舗と2階区分オフィスの需要はあると思います。価格は相場価格の約28%ディスカウントされているということで利益見込みは強そうです。


このクラスの不動産を買える企業は都心に結構ありそうな気もしますが、同社に話が回ってくることが面白いですよね。


私は何度かCOZUCHI(コヅチ)に質問をしていて、なぜ自社で儲かる話があるのに投資家に提供するのですか?と聞いたことがあります。


その時に頂いた答えは、「投資家に出資して頂けるような不動産の提供を目指す」というような内容でした。この他、代表の武藤弥氏にインタビューしているので下記記事も参考になると思います。




キャピタルゲイン型ファンドの市ヶ谷区分オフィスと区分店舗が人気になるかどうかの判断になりますが、即売とまではいかなくても人気があると思います。


本ファンドの前に「湯島事業用地ファンド」のフェーズ1が登場するので若干心配もしますがどうでしょうか。湯島事業用地ファンドの利回りは6.0%で運用期間18ヶ月、募集金額22億円です。


ファンド規模が大きいためどれも見ものだと思います!




企業全般について知りたい方は下記記事を確認して頂ければ内容がより深まると思います。


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