再開発事業ファンドがCOZUCHI(コヅチ)から発表されました。元本保証を気にする方には面白いファンドだと思います。フェーズ1から段階的にファンド組成を行うそうです。


このプロジェクトの完成予定は2026年末(竣工)となっており、安定した利回りとなる可能性があります。


COZUCHI(コヅチ)の虎ノ門再開発プロジェクト
※COZUCHI公式サイト引用


ただこれまでCOZUCHI(コヅチ)に投資を行ってきた方には、利回りが低いと感じるかもしれません。


配当利回りが低いということはそれだけリターンの確実性が増すと考えられます。ファンド内容を確認してみると難しい問題もあるように感じますが、不動産屋としての力が試される案件だと思います。


先にポイントを取り上げておくと「権利変換+原価購入オプション」が大きなポイントになります。


再開発は正式に決定しているため、同社が保有する不動産を権利変換によるアップサイドでどこまで高めることができるのか見ものです。実績や経験があるからこそ取り組める案件だと感じます。


では内容を確認してみたいと思います!!


虎ノ門再開発プロジェクトファンドの基本情報を確認してみました

虎ノ門再開発プロジェクトのフェーズ1が今回行われます。キャピタルゲイン型のファンドになりますが利回りは4.00%です。


運用期間は12ヶ月になり募集総金額は15億円です。


不動産投資型クラウドファンディングとしても大きなファンド組成になります。なかなか他社では真似ができない案件だと思います。


項 目その内容
募集期間6月03日(20:00)~6月09日(13:00)
募集金額1,500,000,000円
利回り内訳
  • キャピタルゲイン3.90%
  • インカムゲイン0.10%
最小投資金額10,000円
最大投資金額99,990,000円
入金締切日2022年6月15日
配当・償還日2023年7月19日


今回のファンドは虎ノ門駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象としています。


本物件が含まれる再開発事業は虎ノ門駅に直結することになっており、国際的なビジネス交流拠点となるそうです。


既に工事が終了している東京虎ノ門グローバルスクエアに隣接し、虎ノ門駅の地下及び地上駅前広場は一体として繋がる計画だそうです。


虎ノ門は政治や経済の街として発展し、国際的なビジネスや交流拠点の形成が進んでいる街となっています。大規模な再開発が進み地価の上昇も見込めるようです。


虎ノ門再開発プロジェクトは再開発が完了するまで4年~5年ほど予定されており、フェーズ2以降のファンド募集も行われる予定です。


フェーズ1のファンドに投資を行った方はフェーズ2で優先枠が予定されているため、中長期的に投資を行うことが可能となっています。


虎ノ門再開発プロジェクトフェーズ1の何が魅力的なのか?

今回は虎ノ門再開発プロジェクトのフェーズ1として募集が行われます。そこで投資を行う際にどんなところが魅力なのか深掘りしてみました。


虎ノ門再開発プロジェクトのビル完成図
※COZUCHI公式サイト引用


【投資のポイント】
  1. 虎ノ門駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象としている
  2. 再開発は都市計画が既に決定済なのでとん挫はあり得ない
  3. 投資対象の4物件が再開発完了後の新築不動産に権利変換される
  4. 権利変換が上手くいけば投資家の利益が増える可能性がある
  5. 再開発完了後のビルはオフィスビルの中で最上級グレードの物件を予定している


ファンド公開ページを確認すると、現在保有する4物件が再開発完了後の新築不動産に権利変換されるところが重要だと思います。


権利変換によってどれくらいの面積で、ビルの何階になるのか、かなり重要な問題に直面していると考えられます。これが今回の「フェーズ1」になります。


都市計画決定と再開発の日程
※COZUCHI公式サイト引用


再開発は正式決定しているため中止されることはないと思います。


COZUCHI(コヅチ)のファンド公開情報では、再開発における実施段階に入る組合設立申請を現在行っているそうです。組合設立認可は6月中に完了する見込みです。


また、本物件が収用されている計画地は虎ノ門エリアの再開発の一部となっています。


虎ノ門駅周辺の再開発を表した図
※COZUCHI公式サイト引用


上記画像を確認して頂くと街並み再生地区に東京都から指定され、本格的な再開発が進んでいると思われます。


全体は虎ノ門駅南地区地区計画として各方面で開発が行われているようです。


また、東京虎ノ門グローバルスクエアとも隣接していることから、どんなビルが建てられるのか調べてみると高さ180メートルのオフィスビルで、東京虎ノ門グローバルスクエアより約60メートル高い超高層ビルとなっています。


収容面積は1500%になるようです。この辺りは既にネットで公的な書類がでているため、頑張って調べれば自分でもデータを集めることができそうです。


投資対象のビルは東京メトロ虎ノ門駅と繋がる他に、先に隣に建てられた東京虎ノ門グローバルスクエアとも繋がるそうです。


そのため街づくりを考えると本格的な開発と言えそうです。東京都から指定されている街並み再生地区ですからね。


虎ノ門再開発プロジェクトファンドで一番重要な投資のポイントは権利変換!まとめ

虎ノ門再開発プロジェクトファンドで「権利変換+原価購入オプション」が大きなポイントだと冒頭でお伝えしました。


この説明をしたいと思います。上手くいけば想定利回りが上昇する可能性を秘めていると個人的に考えています。


権利変換によるアップサイド
※COZUCHI公式サイト引用


COZUCHI(コヅチ)のことなので現状で4.00%の期待値があり、権利変換によるアップサイドが行われることで投資家に分配される金額が増加する可能性が残っていると考えられます。


実に面白い取り組みだと思います!


フェーズ1では権利変換の内容を確定させるために協議を行い、権利変換として提供を受ける面積が更に増える可能性があると考えているそうです。


素人には難しい問題ですが、不動産のプロだと交渉することができるはずです。本ファンドで現在所有している不動産は4物件になり延床面積が約147坪になるそうです。


虎ノ門再開発プロジェクトファンドの権利変換イメージ画像
※COZUCHI公式サイト引用


本案件は再開発事業のプロセスに則り、不動産評価が行われるため新築オフィスビルの評価に合わせて、権利変換で提供される面積が決まります。


ファンド公開説明では最低約96坪ほどの権利変換での提供となる予定となっています。


再開発事業は計画地の地権者とデベロッパーの協力があり本来進むそうで、再開発はデベロッパーが費用を先に負担することになります。そのため従前の延べ床面積と同等の権利を得ることはできず、狭くなるのが一般的です。


同社の資料では約147坪の面積に対して権利変換が最低96坪となっています。しかし権利変換面積の増加競技を行うことで対象となる延べ床面積が増加する可能性があるとされています。


ネットで調べた感じでは虎ノ門周辺で坪単価が2,500万円~3,000万円するそうです。ただ今回はグレードAオフィスビルと言うことで、専有坪単価1,800万円を想定しているとあります。


地方に住んでいる私にはとんでもない金額に感じますね。


虎ノ門再開発プロジェクトファンドまとめ
※COZUCHI公式サイト引用


また、権利変換で約96坪から増やすため積極的に協議を行っていくことはもちろんですが、原価での追加購入を行うことで専有坪単価1,400万円ほどで購入できるそうです。


公式サイトによれば、「協議により権利変換分の面積が増える場合は原価での追加購入に必要な資金が減っていくため仕入単価は下がる」とあります。


まだ不確実性が高いようにも感じますが、権利変更面積の増加期待はあると思います。数坪増えれば利回りに結構変動があるかもしれません。不動産のプロに協議は任せるしかありません!


公式サイトにも権利変換の面積が増える場合は評価額の上昇となると書かれていました。これに期待して投資を行う投資家もいそうです。


仕組みとして元々147坪あるため、147坪までは原価で購入できるオプションが設定されています。この辺りもうまく活用して対象不動産を安く仕入れることも期待できそうです。


kimukimu

オフィスビルのなかでは最上級グレード(Aグレード)となるため、不動産案件としてはあまり出てこないと聞いています。貴重な優良物件だと考えられます!



同社のファンドを常に確認している方はわかると思いますが、他社とはファンド規模が異なり面白みが感じられます。


その辺りをリスクとしてとらえる方もいると思いますが、ポートフォリオに組み込んでみると面白いかもしれません!


今回の募集は抽選となっており、劣後出資は11.8%となっています。募集金額に満たない場合はTRIAD社が追加で劣後出資を行うことでファンド成立を目指します。


多分、これまでの募集を確認していると15億円でも売りきれると思います。本ファンドに興味があれば安定的に利益を得られる可能性が高いためご検討ください。


想定利回り4.00%となっていますが、この数値から増える可能性は十分あるのでは?と考えています。




COZUCHI(コヅチ)のことについてもっと深く知りたい方は下記記事を参考にして頂ければと思います。経営陣に3回インタビューさせていただいています。


またセミナー受講時の内容も掲載しています。どんな企業体質なのか自己判断できると思います!!


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