クラウドポート運営「Funds」は怪しい？貸付ファンドは安全なのか

クラウドポートが運営しているFunds（ファンズ）から案件募集のメールが届きました。早速公式サイトを確認してみると、上場企業のデュアルタップから台東区XEBECファンドの募集が行われることがわかりました。募集金額は2,100万円程度なのですぐに完売すると思います。


XEBECファンドは私も先日投資を行い30万円を投資しています。前回は5％の利回りでしたが、今回は4.5％になります。前回よりも少し募集金額が下がったようですが、コンスタンスに案件が出てくると投資家には嬉しいと思います。前回投資を行い投資できなかった方も多かったようですからね。





物件自体は何処にあるのか通常はわかりませんが、何となくその地域に詳しい方はわかるはずです。これもクラウドポートへ投資を行う醍醐味？なのかもしれません。他社だと何処の物件に投資を行っているのか殆どわからないため若干安心できます。


ファンド組成企業のディユアルタップ（3469）は投資用マンション販売やサブリースなどの管理を行う企業です。不動産については詳しいため安心しています。東証2部上場になり、時価総額が低い辺りは少し不安ですが、業績は拡大が続いています。


XEBEC（ジーベック）シリーズは自社ブランドマンションになり、東京23区の一等地、そして主要沿線があり長期的に収益性の高いエリアに特化たマンションです。不動産情報を常にチェックし開発に求められる先を読む力と、経験あるスタッフのネットワークを使いクオリティーの高い物件開発を心がけているそうです。

XEBECファンドの特徴と資産運用型マンションの詳細

今回の資産運用型マンションは台東区浅草エリアの物件になります。周辺には飲食店の他、商業施設などもあり都会の利便性と下町の風情を感じることができるそうです。東京メトロ線も通っているため駅から徒歩10分の位置にあります。都心へのアクセスも良好と言うことです！





デュアルタップの物件は業界水準を上回る入居率を射しているため安定した賃料収入を得ることができ、賃貸管理実績は年々増加しています。


ディユアルタップ（3469）は2016年7月にジャスダックに上場し現在は東証2部へ市場を変更しています。直近8期連続で増収を達成しており、海外展開にもさらなる意欲を示しています。先ほども書きましたが、時価総額は低くクラウドポートとの提携により株価が2倍以上になったため再評価されている最中なのかもしれません。


東証2部は流動性が低いためダラダラした値動きになりやすいです。株価は奮闘中ですが、上場企業と言うことで一定の安心感はあります。

台東区XEBECファンドの内容と償還方法や分配金方法

クラウドポートが運営しているFundsのコンセプトは、個人がスマートフォン1つで1円から手軽に投資が行える事とあります。そして分配金を得ることができるスキームです。現実的に1円で投資を行ってもリターンは望めませんが、分配金による利益を最大限に生かすには口座残金の1円単位まで投資するという解釈だと思います。


今回のXEBECファンドの内容を確認してみます。

項 目	その内容
予定利回り	4.5％（年率・税引前）
募集金額	21,350,000円
運用期間	12ヶ月
担保・保証	担保なし・保証なし
償還方法	満期一括
配当方法	毎四半期
最低成立金額	20,350,000円
最低投資金額	1円

これと言ってどこにつって込んでいいのかわかりませんが、元金は満期一括で返済され配当は毎四半期で出ます。これにより1円単位で他の案件に再投資が可能となります。その他、担保設定がないこともチェックポイントでしょう。


口座開設者がどの程度いるのか発表が行われていないためわかりませんが、相当人気になっていると考えられます。他社に比べてリスクが低いという話も多いようです。投資家の考え方次第でしょうか。サービス開始はは2019年1月からとなっています。





入居率からも判断できますが、日本賃貸住宅管理協会の数値でもディユアルタップの入居率が高いため、最終的な借り手がいれば投資家へも分配金が期待できます。そもそも、募集の段階で借り手がいるはずです。


Dualtap Property Managementは100％子会社になり、XEBECシリーズの賃貸住宅や事務所、店舗等の商業施設などの不動産仲介業務を行う企業です。物件のクオリティーにも力を入れているため期待してよいでしょう。


デュアルタップクオリティと自社で言葉を作るくらいですからね。

【公式サイト抜粋】

「XEBEC」シリーズは投資用マンションとして、賃貸経営を有利に進められる仕様にこだわりました。一般的な分譲マンションは、エアコンや居室の照明器具は標準仕様では備えられていません。「XEBEC」シリーズでは、「高級賃貸マンション」としての性格性から、標準仕様としています。エントランスのオートロックやモニターフォン、専有部分の浴室の追い炊き機能やシンプルなデザインのオリジナルキッチンなど、人気の設備を取り入れています。窓まわりでは遮音性能の高いガラスを採用し、隣戸との境となる戸境壁も遮音性能を高めるつくりとするなど、暮らしやすい集合住宅になるよう、音にも配慮した設計です。また、無線ルーターを業界で先駆けて導入するなど、時代に即した仕様のマンションを提供しています（一部物件を除く）。 「XEBEC」シリーズは、すぐに貸せる、人気のある設備を備えた投資用マンションとして最適化された仕様であることでも、収益物件としての優位性を持っているのです。

不動産型分配金の仕組みはこうなっている

投資をする前から確認をしておかなければならないのは、同社の分配金の仕組みです。公式サイトでは下記のような説明が掲載されています。当たり前ですが、デュアルタップ社が倒産した場合には元金の返済は行われません。これは何処に投資を行っても同じです。


また、借り手にあたる「Dualtap Property Management社」が倒産した場合も元金を返済する必要はないとされています。表向きはこのようになっていますが、実際には何が起きるのかはわからないと思います。負債額が少なければグループ企業と言うことで何かしら対応をしてくる可能性もあります。


上場企業と言うことで目に見えて「切り捨てます」というようなことも言えないでしょう。さらに、投資回収が滞った場合は下記3番目のようにDualtap Property Managementが借入金の返済を行うことができれば元金欠損とはなりません。

【公式サイト抜粋】

当ファンドでは、借り手であるDualtap Property Management社がファンド組成企業であるデュアルタップ社に対して利払い・返済の責任を負います。つまり、投資家が受け取る分配金額は、Dualtap Property Management社のデュアルタップ社に対する利払い・返済に連動し、今回行うXEBECシリーズの事業の成否とは直接連動しません。

なお、当ファンドでは、デュアルタップ社がDualtap Property Management社に対して、経営・財務の健全性を維持するための指導及び管理を行います。

少し難しい話ですが、リスクはあると言うことです。ただし上場企業であることで企業イメージを崩されたくない。さらに四半期業績の開示も行わなければなりませんし、監査法人の監査を受けてなければなりません。赤字になるようなことがあればクラウドポートが案件を紹介しないと考えています。


一般的なソーシャルレンディングと違い、ファンド組成企業と借り手がグループ企業になるため企業側もしっかりと返済をしなければ一気にイメージダウンになります。お金を調達した後にどこに投資されているのかわからない企業もあるため個人的に安心しています。


詳しいことは下記の記事にまとめているので時間があれば参考にして下さい。同社によれば国債よりもリターンが大きく、ややリスクが高くなる「ミドルリスクミドルリターン」を狙った商品になります。ソーシャルの中でも貸付ファンドと位置づけされた商品で話題性があります。

上記記事にも分配金の仕組や貸付ファンドのメリットやデメリットの詳細も書いています。少し長いので時間があるときにどうぞ！インタービューしています。

クラウドポートはどんな会社なのか？募集開始16分で8320万円を集めた

クラウドポートが怪しいとワードが出ていたのでなぜ？と考えてみました。多分、ソーシャルレンディング業界すべてにそのようなイメージがあるからではないかと考えられます。そもそも、年利5％程度も付くような金融商品があるわけないという話が多いようです。


だったら「銀行で借りればいいのにね」という話は昔からあります。しかし銀行から融資してもらうには時間が掛かりすぎることが問題であり、仮に2,000万円の融資だと手間が掛かりすぎるためメリットもありません。銀行などの金融機関で借りるメリットは金利の低さにありますが、銀行側も規模が小さい小口案件に何度も対応することが難しいと考えられます。


そこでソーシャルのようなスピーディーな融資を利用しようと考える企業が増えてきました。中には不正を行い信用や会社そのものが無くなってしまうような事件も起きましたが、現在は行政指導などが行われかなり改善してきていいると思います。


借り手には金利という大きなデメリットが生じるため、それでも利益を出せる企業がソーシャルを使い短期間で資金を借りている現状があります。銀行から融資を受けるには審査時間の他にも大量の書類が必要になるため、その手間を考えると金利が多少高くても迅速な融資が受けられるソーシャルを使うメリットがあります。

クラウドポートがZUUに事業を譲渡しFundsに注力！VCから資金調達も完了

これまでクラウドポートはソーシャルレンディングの比較サイトを行ってきた経緯があり、Funds（ファンズ）サービス開始に伴いZUU（4387）に事業を譲渡しています。これにより自社案件も公平な目線で比較されるメリットがあるようです。自社サービスのままだと自社案件に疑いが掛かりますからね。





クラウドポート自体は2016年11月に設立された企業になりソーシャルレンディング比較サイトを運営していました。運営会社や利回りや運用期間、投資テーマなどを選び、国内数十社が取り扱うファンドから自分に合った投資案件を探せるのが特徴でした。


2018年3月にはFunds（ファンズ）を立ち上げるために、Bダッシュベンチャーズ、AGキャピタル、みずほキャピタルから3.1億円を集めており準備には相当時間をかけていたようです。ベンチャーキャピタル出資には第三者割当増資を実施しています。


代表取締役の藤田雄一郎氏も十分な資金を用意していると話していたため、今後の戦略も気になります。VCが絡んでいるため精神的にも幹部の方は追いつめられる可能性がありますが、頑張ってほしいと考えています。私の預け入れ資産はまだ50万円と少ないですが、利益が大きく出せるような高利回り案件を期待しています。


クラウドクレジットさんだと海外企業への投資になり利回り10％なども存在しますが、リスクは高くなります。どちらにも投資を行っていますが、小額だからできる発想だと思います。数百万円の投資からだと利回りが多少低くなっても安心できる企業がよいのかもしれません。


現在は数社に資金を割り振って投資を行っていますが、だんだんと投資額が増えています。確定申告の20万円利益まではまだだいぶ余裕がありますが、今年は確定申告を行いたいと思います。税理士代金にいくらかかかるため余計な出費です。20万円を超えたのは仮想通貨利益とヤフオク売却益があるからです。


結局、雑所得は60万円くらいのプラスとなりましたが、手広くやっていると計算が面倒でたまりません。


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