property technologies(プロパティテクノロジーズ)[5527]のIPOがグロース市場に新規上場承認されたのでご紹介したいと思います。人気見込みが低い不動産業のIPOが登場しました。


主幹事はみずほ証券が務め公開株数745,000株、オーバーアロットメント111,700株です。上場規模は想定発行価格2,920円から計算すると約25.0億円です。


property technologies(プロパティテクノロジーズ)IPOが上場承認
※プロパティテクノロジーズ公式サイト引用


不動産取引に先端のテクノロジーを活用し中古住宅再生と戸建住宅に強みを持つ企業です。プラットフォーム「KAITRY」を通じた中古住宅の買取やリノベーション済中古住宅・戸建住宅の販売を行っています。


2021年の中古マンションの市場規模は2.3兆円になり、このうち中古住宅買取再販事業の市場規模は6,300億円という数値が目論見に掲載されています。


そして同社はマンションカテゴリーの他、戸建住宅カテゴリーでも中古住宅流通市場が拡大すると考えているようです。物価高騰により新築よりも中古物件を購入する考えはありだと思いますが、営業トークみたいですね。


業績を左右するのはグループ企業で利用しているiBuyerプラットフォームの「KAITRY」のようです。KAITRYを用いることでDX認定事業者にも選定されています。


KAITRYの知名度を向上するため、オンライン広告の強化や今後はテレビCMなども行う用意があるようです!


property technologies(プロパティテクノロジーズ)IPOの上場基本データと引受幹事について調べました

項目上場基本データ
上場日12月13日
市場グロース市場
業種不動産業
事業内容中古住宅再生および戸建住宅(KAITRY事業)
ブックビルディング11月25日~12月01日
想定価格2,920円
仮条件2,890円~2,950円
公開価格12月02日
初値結果
企業情報https://pptc.co.jp/
監査人三優監査法人
手取金の使途
  • 子会社ホームネットに対する投融資資金
  • 広告宣伝費用
  • エンジニア等増員関連費用


項目株数データ
公募株数360,000株
売出株数385,000株
公開株数(合計)745,000株
オーバーアロットメント111,700株
上場時発行済み株数4,074,151株(公募分を含む)
想定ベースの時価総額約119.0億円
幹事団みずほ証券(主幹事)
SBI証券
楽天証券
松井証券
マネックス証券
ひろぎん証券
委託見込SBIネオトレード証券
DMM.com証券


property technologies(プロパティテクノロジーズ)の事業内容と上場に伴う評判を考察してみました

想定発行価格2,920円を基に吸収金額を算出すると約21.8億円となり、オーバーアロットメントを含めると約25.0億円規模の上場となります。


同社は2020年11月16日に株式移転を行い株式会社ホームネットの完全親会社として設立されています。子会社の買収や設立を経てグループ企業になり、グループ全体の持続的な成長維持のため持株会社体制に移行しています。


グループ企業はプロパティテクノロジーズと子会社8社で構成され、「リアル(住まい)×テクノロジー」で顧客のライフサイクルやニーズにあった住まい・サービスを提供しています。


主力商品はリノベーション済中古区分所有マンションになります。


ホームネットが北海道から沖縄まで主要都市部で販売し、山口県と秋田県では株式会社ファーストホームと株式会社サンコーホームが地元有数の施工会社として新築戸建の請負を行っています。


property technologies(プロパティテクノロジーズ)の業績
※有価証券届出書引用


同社グループは中古住宅再生と戸建住宅を取り扱う実取引を通じ、これまで蓄積してきた不動産情報のデータベースがあるそうです。


全国展開する拠点の先にある仲介会社ネットワークを介した情報の受け渡しとテクノロジーとしてのAI査定やポータルサイトの機能をも有している「KAITRY」を利用し、直接一般顧客と情報の受け渡しを行うことで幅広い不動産情報を取り扱っています。


主力事業は「中古住宅再生」になります。


ホームネットが全国9拠点で中古区分所有マンションを仕入れ、リノベーションを施した後に販売しています。


取扱い物件はファミリー実需向けになり、マーケットが一番広い30歳代~40歳代の一次取得者をターゲットとしているそうです。


property technologies(プロパティテクノロジーズ)IPOの実績とネットワーク
※有価証券届出書引用


戸建住宅はファーストホームとサンコーホームで主に新築戸建住宅を扱っています。


ファーストホームは山口県に7拠点、サンコーホームは秋田県に4拠点となっています。どちらの企業も2,500棟の実績があり、合計で約5,000棟の引渡し実績があるそうです。


property technologies(プロパティテクノロジーズ)IPOの販売実績
※有価証券届出書引用


ホームネットが2021年11月末時点で販売した中古区分所有マンション数は累計で約4,000件あるそうです。


2021年11月期に年間約1,000件の中古区分所有マンションの仕入契約を行い、その過程で17,000件以上の価格査定を実施したそうです。


これが同社の言う「リアル×テクノロジー」のようです。


AI査定ではPriceHubble社の人口動態や住環境等のビッグデータを用いて算出した査定価格を用いて、自社グループのリアル査定実績を掛け合わせることで独自のAI査定機能が利用できるそうです。


正直、企業毎に強みがあるため何とも言えませんが前期売上は約295.4億円あります。そして四半期利益は約10.3億円です。配当金次第でしょうか。ちなみに配当はこれまで実施されていません。


property technologies(プロパティテクノロジーズ)の株主状況とロックアップについて調べました

会社設立は2020年11月16日(実質上2000年12月05日)、東京都渋谷区本町三丁目12番1号に本社を構えます。


社長は濱中雄大氏(1966年1月07日生まれ)、株式保有率は76.42%(3,054,000株)です。


従業員数19人で臨時雇用者0人、平均年齢42.3歳、平均勤続年数0.8年、平均年間給与8,178,000円です。連結従業員数は336人で臨時雇用者は11人です。


セグメントはKAITRY事業の単一セグメントです。


氏名又は名称所有株式数(株)所有株式数割合(%)ロック
濱中 雄大3,054,000株76.42%
J-GIA1号投資事業有限責任組合740,311株18.52%
みずほ成長支援投資事業有限責任組合30,000株0.75%×
髙橋 正哉25,500株0.64%
杉浦 潤一22,500株0.56%
田井 昇22,500株0.56%
水野 治14,610株0.37%
※株主上位7名の状況、△表示は新株予約権を表します


上位株主には180日間(2023年6月10日まで)のロックアップが付与されています。ロックアップ解除倍率の記載は目論見にありません。


また、みずほ成長支援投資事業有限責任組合は売出株で全株式を処分することになっています。


上場前の第三者割当等による新株予約権の割当を受けた者との間に継続所有等の確約を行っています。


親引けは74,500株を上限として実施予定となっています。


property technologies(プロパティテクノロジーズ)IPOの初値予想と幹事引受け株数をチェックしました

大手初値予想は仮条件発表後に掲載を予定しています。しばらくお待ちください。最新業績予想の他、仮条件発表後のPERやPBRなども後日追記します。


仮条件範囲が2,890円~2,950円に決定し吸収金額は最大で25.3億円、時価総額120.2億円になります。


業績が好調に推移しているため株価にも反映されると考えられますが、類似企業のPERは5倍程度となっているものもあります。しかも高配当で低PERで放置されている銘柄もあり、同社株が高く買われる理由は特になさそうです。


無配となっていることを考えると同社のPER7.57倍は逆に高い気もします。成長性からの評価だと考えられます。深追いは厳禁かもしれません。


不動産業のIPOは初値が飛ばないことも多く増収増益状態でも油断はできません。配当が3%程度あれば面白いと思いますが現在は無配を貫いています。


大手初値予想3,000円~3,500円
修正値3,000円~3,300円

※注目度B


業績を確認すると2022年11月期の連結予想を確認できました。売上372.91億円となり前期比26.23%増、経常利益20.77億円となり前期比30.38%増となります。


四半期利益は13.89億円となり前期比34.33%増の予想が出ています。2023年11月期の予想は現時点で確認ができません。


公開価格が2,950円決定の場合の指標はEPS389.75からPER7.57倍、BPS1,416.56からPBR2.08倍になります。配当や株主優待の設定は現時点でありません。


中古住宅の再生販売事業が好調のため一定の需要は見込めそうです。ただし公開か価格を大きく超えるような初値を付けることはなさそうです。1割程度利益が出ればと言った観測のようです。


独自AI査定機能の強みもありますが評価対象としては低いようです。上場規模が10億円台であれば期待できたIPOかもしれません。


公開価格割れの可能性は地合いが悪化しない限りは大丈夫だと考えられます。不動産株が欲しければ同社株を買う理由はあまりないと思います。不動産株といえば配当利回りですからね。


程々に抽選参加を行うつもりです!


幹事名割当株数引受割合
みずほ証券(主幹事)670,500株90.00%
SBI証券14,900株2.00%
楽天証券14,900株2.00%
松井証券14,900株2.00%
マネックス証券14,900株2.00%
ひろぎん証券14,900株2.00%


主幹事のみずほ証券からの申込を中心として他社からも申込を行うスタンスになりそうです。ひろぎん証券以外の証券口座を多くの方が開設しているはずです。


幹事にはネット証券の名前が多いため比較的申込みやすそうです。


プロパティテクノロジーズは不動産業のIPOなので人気があるとは言えないかもしれません。ただ12月上場ラッシュを考えると日程的なメリットがありそうです。


案外、松井証券やマネックス証券が穴場になるかもしれません。値嵩株なのでスルーする方も出てきそうです。あとは日程次第でしょうか。


SBI証券や楽天証券は口座開設者が多いため当選確率が下がるかもしれません。




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成績の良いエージェントをコピーして利用できるため利益見込みの可能性があります。口座開設だけで貰えるため興味があればご利用ください。詳しくは下記記事でまとめています。




類似企業のPERやPBRを調べました

類似企業とPERやPBRは仮条件発表後に記載したいと思います。


類似企業PER
PBR
イーグランド(3294)PER5.54倍PBR0.97倍
ムゲンエステート(3299)PER8.01倍PBR0.49倍
インテリックス(8940)PER11.54倍PBR0.4倍
※2022年11月26日の株価基準

ストックオプションの株数や発行価格を調べました

ストックオプション行使期間株式の数発行価格
2020年11月16日~2027年10月27日45,000株306.1円
2020年11月16日~2025年10月25日19,500株300円
2021年12月01日~2026年11月30日107,730株1,637.0円
2020年11月16日~2024年11月30日110,160株1,629.3円


ストックオプション(新株予約権)は282,390株全てが上場時に行使期限を迎えます。


発行済株式総数3,714,151株に対する新株予約権の割合は7.07%に相当すると目論見に書かれています。上記数値と多少誤差があるようです。


property technologies(プロパティテクノロジーズ)IPOの評価と申し込みスタンス!まとめ

property technologies(プロパティテクノロジーズ)のIPOは無理せず参加すれば良いと思います。


property technologies(プロパティテクノロジーズ)IPOのまとめ
※プロパティテクノロジーズ公式サイト引用


公開価格割れはなくても利益見込みは低いと思います。不動産業なので配当金が出れば多少買い支えにはつながりそうです。


ただこれまで配当は実施されていません。


不動産業なのでDXやAI(人工知能)、ビッグデータ活用などは材料になりそうです。しかし、再生中古マンションは投資家にインパクトがなさすぎだと思います。


全国規模となっていることは良いのですが、特に面白い材料もなさそうなので他のIPOを優先しても良さそうです。仮条件が発表された後に業績などを詳しくまとめたいと思います。


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