三菱地所物流リート投資法人(3481)IPOが新規上場承認されました。三菱地所と三菱地所投資顧問の強みを生かした、質の高いポートフェリオが強みということです!これは初値期待が出来そうなので複数株を取得できるように多方面から申し込みをしたいと考えています。


三菱地所物流リート投資法人IPOが新規上場承認


市場:東証REIT(リート)
公開予定:09/14
BB期間:08/31~9/05


【手取金の使途】
一般募集における手取金49,500,000,000円については、取得予定資産(後記「第二部 ファンド情報/第1 ファンドの状況/2 投資方針/(2)投資対象/③取得済資産及び取得予定資産の概要」に定義します。以下同じです。)7物件の取得資金及び借入金の返済の一部に充当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限2,000,000,000円については、借入金の返済の一部に充当します。



100株単位
公募株数 198,000口
売出株数 0口
合計株数 198,000口


想定価格 250,000円
仮条件  08/30に決定予定です
公開価格 09/06に決定予定です


【幹事団】
SMBC日興証券(主幹事)
三菱UFJモルガン・スタンレー証券  カブドットコム証券
大和証券
みずほ証券
野村證券


三菱地所物流リート投資法人IPOの評判と分析


オーバアロットメントによる売出し8,000口
想定発行価格250,000円を基に吸収金額を算出すると約495億円となり、オーバーアロットメントを含めて算出すると約515億円になります。
そこそこ大きな金額となりますが、リートIPOの規模的には中規模でしょうか。
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スポンサーが三菱地所で、資産運用が三菱地所投資顧問となります。
三菱地所がオフィスを投資対象とするのはジャパンリアルエステイト投資法人(8952)に次ぎ2つ目になります。
また格付けも付いており、「JCRがAA-」「Moody’sがA2」「S&PがA+」「R&IがAA-」となっています。


三菱地所物流リートIPOは本来であれば鉄板だと思われます。
しかし、リート指数が下落傾向にあり割安感が生まれなければ流石に厳しいのか?
と言った疑問も残ります。


しいて言えば物流施設の開発は通販事業問題の改善にもつながるため、底堅い人気はあると個人的に思います。アマゾンとヤマト運輸の問題にもあるように、物の流れに一役買う可能性もあります 
大人の意地や思惑で何とかなると思うため、私は参加予定です!


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【上場時NOI利回り参考】
ラサールロジポート投資法人(3466)NOI利回り4.9%
スターアジア不動産投資法人(3468)NOI利回り5.2%
マリモ地方創生リート投資法人(3470)NOI利回り6.93%
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)NOI利回り5%
大江戸温泉リート投資法人(3472)NOI利回り5.1%
森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)NOI利回り4.3%
※直近の上場時データ

【野村證券用語集】
年換算のNOIを所有不動産の簿価(取得原価)で割った率のこと。不動産賃貸事業の運用利回りの基準となる指標。REIT(不動産投資信託)の投資尺度の一つでもあり、NOI利回りが高いほど収益力が高く、投資家への高分配につながる。



参考になりそうなのは物流系のラサールロジポートや三井不動産ロジスティクスパークですね。
また、LTVが32.4%と届出目論見書にあります。かなり安定した財務だと思われます。継続的な利益超過分配も実施しているようです。


【LTVとは】
J-REITは、一般企業と同様に資本効率を高めるため借入金(負債)によるレバレッジ効果を利用しています。一般企業の場合は、D/Eレシオで負債比率を判断することが多くなっていますが、J-REITの場合は借入金比率(LTV=Loan To Value、以下LTV)を投資指標として使う場合が大半です。
J-REITのLTVは「総資産LTV=借入金(※2)÷総資産」で算出する場合が多くなっています。また総資産LTVと併せて「鑑定額LTV=借入金÷(総資産±保有不動産の含み損益)」を開示している銘柄もあります。総資産LTVも鑑定額LTVも決算期の数値を利用するものですが、J-REITは銘柄によって決算期が異なるため銘柄間の比較をする場合には、「取得額LTV=借入金÷保有不動産取得額」を利用する場合もあります。
※SBI証券抜粋



2017年のリートIPO数は三菱地所物流リート投資法人で3つ目です。
森トラスト・ホテルリート投資法人は何とか公開価格を超えて初値1.4%上昇でしたが、日本再生可能エネルギーインフラ投資法人は-4.09%と公開価格割れを起こしています。


森トラスト・ホテルリートの規模が直近では参考になりそうですが、オーバーアロットメント込みで約451.9億円規模でした。しかし仮条件158,000円からの大幅ディスカウントで公開価格は仮条件上限143,000円です。
今回の参加スタンスとしては、市場を見極めるために仮条件の発表を待ってからで遅くないでしょう!


決して地合いは悪くないと思いますが、リート人気にやや陰りがあるため積極的になれないかも?
しかし三菱地所のネーミングから公開価格割れも考えにくいと個人的に思いますが、どうでしょうか 
絶対に損をしたくないのであれば見送るのも良いと思います。主幹事での当選確率はかなり高いと思うので当選狙いの方はSMBC証券が必須でしょうね。