CRE Fundingにインタビューをさせて頂く機会を得たため今回も全力で質問をぶつけています。東証プライム上場の企業がFUELオンラインファンドのシステムを利用している理由もズバズバ聞いています。
これまで投資を躊躇していた投資家の疑問点も含まれていると思います。またRITEへ投資する違いやCRE Fundingに投資をする際の特徴などもしっかり聞いています！
東証プライム上場のシーアールイー(3458)がクラウドファンディングを行うことで予想以上に人気があるそうです。その秘密も今回のインタビューで見えてきたのでご紹介させて頂きます。
物流施設への投資は安定的な利益を見込める理由があること、またCREによる「賃料保証」と「メザニンローン保証」についてもご回答頂いています。
さらにFUELへのインタビューも少しできたのでその情報も掲載しています。新型肺炎(コロナウイルス感染症)によるクラウドファンディングへの影響についてもお聞きしたので参考になると思います。
- 亀山忠秀氏に直接インタビューできた内容を赤裸々に公開している
- 物流不動産ファンドのリスク軽減をどのように行っているのかわかる
- 自社管理物件をファンド化することでリスク管理ができる理由がわかる
- 新型肺炎や物流不動産領域の拡大について質問してみた内容が見れる
CRE Fundingがクラウドファンディングに参入した理由とRITEとの違いを聞いてみた
CREの亀山忠秀氏に直接インタビューすることができました。質問を10個に絞ってお聞きしています。CRE(シーアールイー)は物流不動産ファンドを専門に取り扱う企業になるため、これまでのクラウドファンディングとは異なり新しい領域への投資ができます。
CREは物流施設の賃貸管理や開発、資産管理を行うアセットマネジメントなどを手掛けている企業です。
ではインタビュー内容を公開させて頂きます！
kimu 物流不動産に特化したクラウドファンディングを始めた経緯を教えてください。また物流施設を専門としている企業がクラウドファンディングを行うことでどのようなメリットが発生するのか教えてください。
亀山さん 株式会社シーアールイー(以下、CRE)は、土地の有効活用として、倉庫といった物流不動産の建設を土地のオーナー様に提案し、建設した倉庫を一括で借り上げるマスターリース事業を手掛けて参りました。この場合の投資単位は数億円以上と高額となります。
当社としてはオーナー様をはじめとする個人投資家の方への販売商品のラインナップ拡充を考えており、より少額で手軽な投資商品を提供すべく、クラウドファンディング事業の検討を始めました。
現在、物流特化型J-REITは既に幅広い投資家層に認知されておりますが、J-REITが組入れる物件はほとんどが最新型のスペックを備えた大型の倉庫で構成されています。他方、需要の旺盛な中小型倉庫はそれほど認知度が高いとは言えません。クラウドファンディングを通じて、投資対象として中小型倉庫の認知度を向上させ、物流インフラに貢献したいと考えております。
亀山さん CREグループは、物流施設の管理・運営に関し50年以上の経験を有する物流施設のサービスに特化した専門企業集団です。また、物流施設を組み入れる不動産ファンドを運営するストラテジック・パートナーズ株式会社(CREの100%子会社)も不動産私募ファンドの運営に関し10年以上の経験を有する専門企業です。
不動産及び金融の両面において専門的知識及び経験を有する企業グループのノウハウを注入することで、個人の皆様に安定的かつ安心頂ける商品を提供できると考えております。
個人投資家が手軽に投資できる環境をCRE Fundingで提供する狙いがあることがわかります。またJ-REITが組み入れる物件は確かに大型になるためクラウドファンディングでの運用は難しそうですね。
それにCRE子会社で不動産私募ファンドの運営を行っていることはインタビュー前に調べて初めて知りました。このことからファンド運営の経験や知識も豊富だと感じます。
kimu CREグループが運営している物流施設特化型REITのCREロジステックファンド(3487)と物流不動産特化型クラウドファンディングに投資を行う際の違いを詳しく教えてください。
亀山さん CREロジスティクスファンド投資法人は、東京証券取引所不動産投資信託市場に上場している物流施設特化型リートとなり、延床面積5,000㎡以上の大型物流施設を取り扱っており、投資口は1口あたり約100,000円前後、販売は証券会社を通じて投資いただきます。
物流不動産特化型クラウドファンディングは、中小型の倉庫を取り扱い、1口10,000円から投資が可能となっており、販売は「FUELオンラインファンド」を通じて投資いただきます。また、上場REITは金融マーケットの環境次第で投資口価格の変動が生じますが、クラウドファンディングの持分は非上場であるため、その元本価格はマーケットに左右されないといった違いがございます。
kimu FUEL株式会社のプラットフォームを利用しクラウドファンディングを行うメリットは何でしょうか？自社プラットフォーム開発のコスト削減メリットなどは予想できますが、FUEL第一号ファンドとなっていることで資本提携などもあるのではないかとか感じています。
亀山さん 自社でプラットフォームを作ることも選択肢にありましたが、時間と費用の制限から自前でやるにはかなりハードルが高い印象を持っておりました。そうした検討段階において、FUEL株式会社さんがクラウドファンディングのプラットフォームを展開しようとしていることを知りました。
ストラテジック・パートナーズ株式会社は投資家様に不動産の私募ファンドを通じて投資機会を提供する会社であり、FUEL株式会社はファンド組成自体を手掛けないプラットフォーマーに徹した会社です。両社がwin-winの関係を作れる環境だったことが大きいと思っています。また、FUEL株式会社には不動産ファンドや金融の経験が豊富なメンバーが揃っており、共通の言語でストラクチャリングを含め最適な商品化について幅広く協議ができることも大きなポイントでした。
FUEL株式会社のプラットフォームの活用に伴い、昨年ストラテジック・パートナーズ株式会社はFUEL株式会社へ出資を行っております。
CREロジステックファンドと不動産特化型クラウドファンディングの違いをご回答いただきました。また、個人的になぜ「FUEL株式会社のプラットフォーム」なのかな？と思うところがあり質問させて頂きました。
ストラテジック・パートナーズ株式会社(CREの100%子会社)がFUEL株式会社へ出資していることがわかり、個人的に気持ちがスッキリしました。なるほど！謎が解けた感じです。
CRE Fundingの特徴は二重の保証が用意されている？リスク軽減の仕組みとビジネス領域
CRE Fundingの特徴や今後取扱いを予定している領域などを聞いてみました。さらにCRE(シーアールイー)における事業の位置づけや登録投資家のことについてお聞きしました。
kimu CRE Fundingが他社クラウドファンディングに負けないと思われるスキームや特徴などを教えてください。また、物流不動産ファンドの他に取扱いを予定している領域などあれば教えてください。
亀山さん 熟知しているアセットタイプかつ既に収益を生んでいる物流施設への投資に徹している点です。それが安心・安定の商品供給に繋がるのではないでしょうか。中には開発案件へのブリッジ融資といったリスクの高い商品を提供されている会社様もいらっしゃいますが、当社はまず、安定的な収益を得られる中小型倉庫への投資機会を提供し、認知度を向上させることで、「CRE Funding」のファンを増やしていきたいと考えております。
リターンは他の商品に比べると低いと見られがちですが、倉庫はそもそも賃料変動が小さく安定収益が評価されるアセットタイプであり、そういう倉庫の性質やCREによる賃料保証及びメザニンローン保証といった今回の商品設計を踏まえれば、魅力的な商品に仕上がっていると思います。
亀山さん 想定利回りは3％前後ですが、他社のクラウドファンディング案件の中に二重の保証がある商品は見られないのではないでしょうか。
また、自社管理物件ならではの強みを生かしていきたいと考えているため、他のアセットタイプの取扱いは当面考えておりません。
二重保証と聞くと確かに行っている企業は珍しいです。しかも自社物件になるためリスク等を事前に把握することができ、安心安全の金融商品と言えそうです。
私もクラウドファンディングへの投資を複数企業で行っているため、リスク面のことを考える機会は多いです。投資家に安心できる商品の提供が信頼につながりそうですね。
また現在は他のアセットタイプの取扱いは考えていないそうです。
kimu 東証プライム上場のシーアールイー(3458)における「CRE Funding」の事業位置づけと狙いはどんなところにありますか？
亀山さん 当社では、商品ラインアップの拡充を全社施策に盛り込んでおります。実物不動産、J-REIT、私募ファンドにかかるサービスを提供しておりますが、いずれも事業者様向けのBtoB商品であることが多く、「CRE Funding」を通じてBtoCのビジネス領域も開拓して参りたいと考えております。
kimu CRE Fundingはサービス開始から予想以上の人気だと伺っています。登録投資家の年齢や男女比、投資金額や投資家の保有資産状況など開示できる限りで構いませんので教えてください。
亀山さん 投資家層は幅広く20代～60代の方に興味を持って頂いております。また、物流不動産に特化した商品であることから今までクラウドファンディングへの投資経験がない方からも強い関心を頂いております。少額からの投資が可能な商品となっていることから、数万円から数百万円と幅広い資産運用ニーズにお応えできていると感じております。
※この質問はFUELさんからの回答になります
シーアールイーはREITを取扱っているためクラウドファンディングに参入する意味があるのかな？と考えていましたが、BtoCのビジネス領域を行う目的があるようですね。
BtoCとは企業が一般消費者を対象に行うビジネス形態のことになります。これまでは企業間取引のBtoB商品が多かったそうです。大型倉庫だと億を軽く超えることが殆どだと思いますし、中小倉庫だとBtoBにはあまり向いていませんからね。
投資家の層に関しては20代～60代の方が多いようですね。人気があり過ぎると投資できなくなるので、個人的には数百万円を1回の投資で使えるような大口投資家は迷惑だったりします。
しかし、投資を安定的に行うには信頼ある企業で大きなお金を運用したほうが手間がかかりません。なんだか人気が高まりそうで怖いですね。
CRE Fundingで用意されるファンド設定と自社管理物件のメリットを詳しく聞いてみた
ファンド設定や自社物件のメリットなどをお聞きしてみました。既に組成されたファンドがあるため一つ一つを確認すればわかりますが、年間取扱数や平均利回りについてどのようなお考えなのか質問しています。
kimu 物流不動産ファンドはECサイト市場の拡大により今後ますます利用される傾向にあると個人的に予想しています。CRE Fundingで予定している年間取扱数や平均想定利回り、予定運用期間などを教えてください。
亀山さん 年間取扱数は特段定めておりませんが、認知度向上のため継続的に商品を提供していくことを強く意識しております。利回りについては、不動産そのものの収益性にもよりますが、現在提供している水準になるのではないかと予想しております。
運用期間については、現在提供しているものは1年程度となっておりますが、不動産投資の本来の姿は長期投資であると考えていますので、将来的には数年単位の商品を提供できれば、と考えております。
kimu 取扱いファンドは基本的にマスターリース設定になると思いますが、収益の安定性や自社管理物件のメリットを詳しく教えてください。
亀山さん CREによるマスターリース(賃料保証)期間は10年となりファンド運用期間より長く設定することにより投資家様へ安定収益を実現しております。CREが管理している倉庫のため、他の誰より物件を詳しく把握しており、それが故に、詳しい物件情報の開示も可能となっています。面積、建物構造、遵法性等開示できる情報量も多い点は投資家様にとってはメリットとなるのではないでしょうか。
自社物件になるため詳細の開示ができ「他の誰よりも物件に詳しい」ため長期運用設定に魅力があるようです。
これらは投資家に安心材料となりますが、欲を言えば利回りが5％程度あれば嬉しいですよね。ただ亀山氏も仰っているように二重保証で3％前後の想定利回りで落ち着くようです。
投資リスクが低ければ利回り設定が低くなるため仕方がありません。クラウドファンディングを行う企業の中には利回り10％程度の商品も存在します。その場合はリスクが高くなることを理解しておきましょう。
利回りだけで投資を行うと痛い目を見ることがあるかもしれません！
新型肺炎(コロナウイルス感染症)がクラウドファンディングに及ぼす影響は大きいの？
今回のインタビューで伺いたかったことの一つに新型肺炎によるクラウドファンディング(ソーシャルレンディング)への影響があります。私もリスクが高い投資は控えている状況です。長期スパンで投資を行っているファンドは仕方がありませんが新規に投資を行うことを躊躇することがあります。
kimu 新型肺炎(コロナウイルス感染症)により不動産の下落が予想されるとメディアで報道されています。CRE Fundingが取り扱っているファンドは小型倉庫になると思いますが、現在状況と今後のファンドに影響がないのか教えてください。
亀山さん 短期的には世界的な新型コロナウイルス問題の収束時期が明確には⾒通せないため、金融情勢や経済状況の不安定な推移が続くと思料いたします。しかしながら、運用中の物流倉庫はCREと賃料保証型のマスターリース契約を締結しており、賃料収入の安定性を確保しているため、今後も安定的な運用ができると考えております。
質問の回答から賃料収入の安定性を確保していることがわかります。そのため既に投資をされている投資家にも安心できる材料になりそうです。このことから現状であれば問題なさそうですね。
もう少し詳しく知りたいところでしたが、誰もが経験したことがない事態になっているため具体的に表すことが難しそうです。私事ですがリスクが高い海外投資などが少し気になっています。まさかこんなことが起きるなんて信じられない！と今でも思います。
さらに、物流不動産ファンドのアピールポイントを聞いてみたので投資の際に参考になると思います！
kimu 最後になりますが、CRE Fundingが目指すクラウドファンディングとは何でしょうか？物流不動産ファンドは基本的に利回りが低めだと感じますが、安定した収益を上げることができると考えています。利回りだけをみると物流不動産ファンドが低くなるためアピールポイントがあれば是非お願いします。
亀山さん 安定した収益性を投資家にもたらすことを第一に考えた運用、また、自社管理物件だからこその強みと、これまでの物流不動産ビジネスで得たノウハウを生かしていきたいと考えております。
亀山さん これまでクラウドファンディングでは、倉庫などの物流不動産に投資できる案件はほとんどありませんでした。
しかし、物流不動産業界は現在堅調であり、浮き沈みがあまりない業界です。
2019年の倉庫を始めとした物流不動産の着工面積は約900万平方メートルであり、店舗の着工面積の約2倍の規模です。そして、BtoCのEC市場、いわゆるネット通販の市場規模は18兆円であり、すでにコンビニやスーパーを上回っています。この流れは今後も続いていくと考えています。
そんな将来性のある物流不動産業界に多くの方が投資できるよう、クラウドファンディングを始めとしたさまざまな商品の開発と提供を行っていきたいと考えております。
インターネットを使ったEC(電子商取引)市場が拡大を続けていることで物流不動産が注目されています。そして物流不動産ファンドを専門に取り扱う企業はおそらくCRE Fundingが初めてだと思います。
クラウドファンディングの他にも新しい商品の開発や提供を今後も行っていくそうなのでCRE(シーアールイー)に今後も期待ができそうです！
また、「CRE Funding」はFUELオンラインファンドのプラットフォームを利用することに変更されたため、この記事ではFUELオンラインファンドへのリンクを張らせて頂きました。
公式サイトでCRE Fundingを確認できると思うのでよかったらご利用ください。
CRE Fundingのことをあまりご存知ない方は下記記事で企業の評判や評価をまとめています。投資家目線のメリットやデメリットについても書いているので参考になると思います。
小額投資の方よりもある程度まとまった資金を投資する投資家に人気がありそうだと考えています。私のように分散投資目的の方も多いかもしれませんね！
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