マリオン（3494）IPOが新規上場承認されました。上場市場はJASDAQスタンダードで主幹事はSBI証券になります。公開株数は243,200株、オーバーアロットメント36,400株、市場からの吸収額は想定発行価格ベースで約6.1億円と規模が小さいようです。
事業は「賃借用不動産の運営および管理ならびに不動産賃料収入に基づく不動産証券化商品の組成及び販売」となっており、不動産賃貸サービスや不動産売買の他、流行りのラウドファンディング型不動産証券化商品も取り扱っています。
不動産業界は不動産投資需要が旺盛で売買の他にも、オフィスの空室率の低下や外国人観光客の増加によるホテル・商業施設への需要増加など好条件がそろっている状況です。同社においては、保有賃貸不動産の入居率の維持向上によるストック収益を確保するとともに、償還期が近接した証券化商品の償還への対応として対象物件の売却なども行い業績が好調となっています。
マリオン（3494）IPOの詳細データ
| 項目 | 上場基本データ |
| 市場 | JASDAQスタンダード |
| 業種 | 不動産業 |
| 事業内容 | 賃借用不動産の運営および管理ならびに不動産賃料収入に基づく不動産証券化商品の組成及び販売 |
| 公開予定 | 9月13日 |
| ブックビルディング期間 | 8月27日～8月31日 |
| 想定価格 | 2,170円 |
| 仮条件 | 2,200円～2,380円 |
| 公開価格 | 9月03日 |
| 企業情報 | https://www.mullion.co.jp/ |
【手取金の使途】
差引手取概算額475,524千円に「１ 新規発行株式」の（注）４．に記載の第三者割当増資の手取概算額上限72,668千円を合わせた手取概算額548,192千円については、賃貸不動産の取得又は保有不動産に係る借入金の返済に充当する予定であります。充当対象となる好適物件がない場合には、既存の保有不動産に係る借入金の返済に充当する予定であり、この場合、当該既存の保有不動産の抵当権を解除し、証券化商品の組成を行う予定であります。
※いずれの場合も、平成31年９月期までの充当とする方針であり、具体的な充当時期までは、安全性の高い金融商品等で運用していく方針であります。
| 項目 | 株数データ |
| 公募株数 | 243,200株（新株40,000株、自己株式処分203,200株） |
| 売出株数 | 0株 |
| 公開株数（合計） | 243,200株 |
| オーバーアロットメント | 36,400株 |
| 上場時発行済み株数 | 1,565,800株（公募分を含む） |
| 想定ベースの時価総額 | 約33.98億円 |
| 幹事団 | SBI証券（主幹事） SMBC日興証券 エース証券 極東証券 東海東京証券 ←たまに主幹事します むさし証券 藍澤證券 岩井コスモ証券  ←後期型抽選です |
マリオン（3494）上場評判とIPO分析
想定発行価格2,170円を基に吸収金額を算出すると約5.3億円となり、オーバーアロットメントを含めると約6.1億円規模の上場となります。上場規模が小さく業績も良いことから初値は高くなると思われます。首都圏を中心に全国主要都市において、居住者向け（単身世帯向け）を中心とした賃貸不動産を所有している企業になります。平成16年の不動産特定共同事業法の許可取得以降、「マリオンボンド」の名称のもと賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供しています。
平成27年以降はインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンドとして販売も行っているようです。マリオンボンドは41号まで、サラリーマンボンドは3号までを組成しているそうです。
事業は、「不動産賃貸サービス」「不動産証券化サービス」「不動産売買」を行っています。不動産賃貸サービスでは居住者向け物件を中心に大都市圏において賃貸不動産を保有し、賃貸サービスを提供しています。首都圏における保有・管理に係る物件（住居、店舗・事務所、駐車場）の戸数591戸のうち29.1％に相当する172戸を安定性としサービス基盤の安定につとめているそうです。
不動産証券化サービスでは、不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家に提供する投資家サービスを提供しています。平成16年以降の証券化商品への一般投資家の累計出資額は、マリオンボンド、サラリーマンボンド合計で11,930百万円、平成29年9月末の匿名組合預り金残高は6,126百万円、総負債金額の42.3％を不動産証券化商品により調達しているそうです。
平成29年9末では証券化サービス対象の賃貸物件は538戸、当事業年度（平成29年9月期）の物件売却を除く売上高に占める比率は35.7％だそうです。また、物件種類別内訳は住居389戸(証券化サービス対象物件の72.3％)、店舗・事務所15戸(同2.8％)、駐車場134台(同24.9％)となるそうです。
不動産売買では、不動産賃貸サービス対象不動産、不動産証券化サービス対象不動産の別を問わず、所有不動産の出口戦略の一環として物件の売却を行っています。さらに、賃貸不動産ポートフォリオの増強や新規証券化商品の組成、償還見合いの投資家向け代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行うそうです。
マリオン（3494）の企業財務情報と配当性向
| 回次 | 第30期 | 第31期 |
| 決算年月 | 平成28年9月 | 平成29年9月 |
| 売上高 | 2,399,753 | 2,511,209 |
| 経常利益 | 299,985 | 275,456 |
| 当期純利益又は当期純損失 | △18,740 | 152,956 |
| 資本金 | 1,100,000 | 1,304,000 |
| 純資産額 | 1,980,001 | 2,568,342 |
| 総資産額 | 17,563,014 | 17,027,314 |
| 1株当たり純資産額 | 1,809.87 | 1,815.41 |
| 1株当たり当期純利益金額 | – | – |
| 自己資本比率（％） | 11.3 | 15.1 |
| 自己資本利益率（％） | △0.9 | 6.7 |
| 株価収益率（倍） | – | – |
| 配当性向（％） | – | – |
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | 962,949 | 1,233,840 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | △1,537,545 | △48,940 |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | 571,038 | △831,470 |
| 現金及び現金同等物の期末残高 | 267,024 | 620,453 |
第32期第3四半期累計期間（平成29年10月01日～平成30年6月30日）
売上高2,365百万円
営業利益697百万円
経常利益419百万円
四半期純利益295百万円
不動産業界、特に当社が業務展開を行う居住者向け市場におきましては、分譲マンションをはじめとする住宅需要、相続対策としての不動産投資需要は引き続き堅調に推移し、日本銀行により導入されたマイナス金利付き量的・質的金融緩和や不動産業界に対する金融機関の緩和的な貸出態度が継続していること等により不動産市場への資金流入が継続し、当社の主要業務である不動産賃貸市場においては、新規賃貸不動産の投資利回りは引き続き低位で推移しております。
マリオン（3494）従業員と株主の状況
会社設立は1986年11月27日、東京都新宿区富久町9番1号に本社を構えます。社長は福田敬司氏（昭和22年2月01生まれ）、株式保有率は36.65％です。
従業員数は19人で臨時雇用者が年間4人、平均年齢44.2歳、平均勤続年数8.0年、平均年間給与5,066,616円となります。
| 氏名又は名称 | 所有株式数（株） | 所有株式数割合（％） |
| 福田 敬司 | 572,600 | 36.65 |
| 一般社団法人ホンジン・ホールディングス | 300,000 | 19.20 |
| 株式会社マリオン | 239,800 | 15.35 |
| SBIホールディングス株式会社 | 192,000 | 12.29 |
| 西川 勝子 | 92,200 | 5.90 |
| 株式会社ベルーナ | 90,000 | 5.76 |
| 株式会社フレンドステージ | 40,000 | 2.56 |
【目論見抜粋】
本募集に関連して、当社取締役であり貸株人である福田敬司及び株主である一般社団法人ホンジン・ホールディングスは、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後180日目の平成31年３月11日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式の売却等は行わない旨合意しております。
また、当社株主である西川勝子、株式会社ベルーナ及び株式会社フレンドステージは、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場（売買開始）日（当日を含む）後90日目の平成30年12月11日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社株式の売却等（ただし、その売却価格が「第１ 募集要項」における発行価格の1.5倍以上であって、主幹事会社を通して行う東京証券取引所における売却等は除く。）は行わない旨合意しております。
貸株人の福田敬司氏と一般社団法人ホンジン・ホールディングスには180日間（平成31年3月11日まで）のロックアップが付与されています。西川勝子、株式会社ベルーナ、株式会社フレンドステージについては90日間（平成30年12月11日）のロックアップが付与され、ロックアップ解除倍率が発行価格の1.5倍となります。ベンチャーキャピタル出資は株主名簿に無いようです。
マリオン（3494）IPO大手初値予想と各社配分
仮条件範囲が2,200円～2,380円と想定発行価格の2,170円よりも高く設定されました。これにより市場からの吸収額は約5.8億円となり、オーバーアロットメントを含め約6.7億円となります。5,000万円～6,000万円が引き上げられることになりました。2018年9月単体予想では売上7.9％増、経常利益21.8％増（6,000万円増）の増収増益となる見込みです。配当も予定されており30円、配当利回り1.26％となります。SBI証券主幹事となり引受株数も決定しているためIPOチャレンジポイントを使った当選も見受けられそうです。
初値予想4,300円～5,000円
初値予想（第2弾）4,700円～5,500円
クラウドファンディングの類似企業としてロードスターキャピタル（3482）が近いと言われており、同社の株は上場時にかなりの人気を集めた経緯があります。今回のマリオンも注目されているため初値期待は高そうです。ジャスダック市場への上場となることからやや人気は薄れるようですが、ベンチャーキャピタル保有もないことから当選された方は大きな利益を獲得できそうです。
公開株数が少ないためもしかすると当日初値付かずの可能性もあるように思います。SBI証券配分は100株となりそうなのでIPOチャレンジポイントを温存する方も多いようです。
| 幹事名 | 配分単位（株） |
| SBI証券（主幹事） | 206,600 |
| SMBC日興証券 | 12,200 |
| エース証券 | 4,900 |
| 極東証券 | 4,900 |
| 東海東京証券 | 4,900 |
| むさし証券 | 4,900 |
| 藍澤證券 | 2,400 |
| 岩井コスモ証券 | 2,400 |
| 類似企業 | PER | PBR |
| サムティ（3244） | PER7.6倍 | PBR1.1倍 |
| エー・ディー・ワークス（3250） | PER19倍 | PBR1.19倍 |
| ロードスターキャピタル（3482） | PER23.58倍 | PBR5.53倍 |
当選を狙うなら主幹事のSBI証券からの申込みでしょう。株数が少ないため初値高騰となりそうです。IPOチャレンジポイントを使った複数当選も狙えるかもしれませんが株数が少ないため要注意です。複数配分されないと考えるとIPOチャレンジポイントを使わない方が増えて通常当選期待も？
SBI証券のIPO抽選ルールは下記記事でまとめているのでよかったら参考にしてください。
過去のSBI証券主幹事の引き受け株数と複数当選結果は？
SBI証券の幹事引受株数と配分結果などをまとめてみました。私の個人的な予想ですが100株配分になるのではないかと考えています。母数が少ないため複数配分は難しいと考えています。ここ最近の初値は2倍～2.3倍あたりになることも多いためIPOチャレンジポイントの見極めも重要そうです。
マリオンのストックオプション詳細を調べました
| ストックオプション行使期間 | 株式の数（株） | 発行価格（円） |
| 平成31年9月28日～平成38年9月15日 | 36,600 | 4,250 |
ストックオプションは36,600株存在しますが、上場時点では行使期限に入りません。
マリオン（3494）IPO私見と申し込みスタンス
マリオンIPOの申込みスタンスはそれほど頑張らずに申込をしたいと思います。IPOチャレンジポイントを使うまでもない気がしますがどうでしょうか。昨今のIPO市場の状況から初値3倍になる勢いは感じられないため悩むところでしょう。仮条件の発表を待って最終的なスタンスを決める方が多いと思います。ただ初値利益は確実に取れると思われるためブックビルディングへの参加は積極的に行ってよいと思います。当選すれば25万円～30万円の利益が見込める可能性があります。VC保有はなく公開株式以外の株が流通する可能性も低いようです。ロックアップ解除倍率が1.5倍となっているため解除株数は意識しておきたいところです。
上場日程的にも良さそうなのでSBI証券に口座がある方は申し込みだけ忘れないようにしましょう。他の証券口座からの当選期待は低いと思いますが、申し込めるところから出来れば申し込みをしておきましょう。岩井コスモ証券が後期型抽選となっています。
マリオン（3494）IPO主幹事です！ 【IPOを始めるなら口座は絶対に必要です】
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