森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)IPOが新規上場承認されました。
ここ最近のリート指数は回復傾向にあり、森トラストのネームバリューで流石に人気化
するのか?


森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)IPO新規上場承認


市場:東証REIT(リート)
公開予定:02/07
BB期間:01/23~01/26


【事業内容】
森トラストグループは、長年にわたるホテル事業に係る豊富な開発・運営ノウハウに基づき開発・運営するホテルにおいて、その価値を共有していると考える、世界最大級のホテルチェーンであるマリオットやシャングリ・ラといったワールドワイド(世界的)な「インターナショナルブランドホテル」との連携を図ることで、更なる上質さを備えた、付加価値のあるホテル開発・運営に取り組んでいます。
開発に当たっては、立地・マーケットに合った最適なブランドを選択しており、Trust Qualityを体現する厳選された立地・高品質の施設を背景に、日本初進出のインターナショナルブランドホテルを複数手掛けています。



100株単位
公募株数 0口
売出株数 301,000口
合計株数 301,000口


想定価格 158,000円
仮条件  133,000円~143,000円に決定しました
公開価格 01/27に決定予定です


【幹事団】
野村證券
みずほ証券
SMBC日興証券
三菱UFJモルガン・スタンレー証券 (カブドットコム証券)





■ 森トラスト・ホテルリート投資法人IPOの評判と分析
オーバーアロットメントによる売出15,000口
想定発行価格158,000円を基に吸収金額を算出すると約475.6億円となり、オーバー
アロットメントを含めて算出すると約499億円となります。
⇒ 森トラスト株式会社ホームページ


森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)初値予想
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資産運用会社は森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社になります。
スポンサーは森トラスト・ホテルズと森トラスト株式会社です。
資産保管会社は三井住友信託銀行株式会社となります。


森トラストグループは、「不動産事業」「ホテル&リゾート事業」及び「投資事業」の
3事業を行っている企業で、不動産事業を昭和26年の創業以来60年間以上にわたり
行っている企業です。投資対象も都心を中心とした大都市開発を手掛けていることで
有名です。


ホテル&リゾート事業は昭和48年から始まり、森トラスト・ホテルズ&リゾーツを中心
に、外資系ブランド・国内ブランドのホテル開発・運営を数多く展開しています。


森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)IPOのLTV47.2%
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LTV上限は60%に抑えるとあり、平均鑑定NOI利回りは4.3%になるようです。
目論見書が299ページもあり読み応えがありますが、作りがいまいち見にくいように
思います(どうでも良いですが・・・)


【上場時NOI利回り参考】
ラサールロジポート投資法人(3466)NOI利回り4.9%
スターアジア不動産投資法人(3468)NOI利回り5.2%
マリモ地方創生リート投資法人(3470)NOI利回り6.93%
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)NOI利回り5%
大江戸温泉リート投資法人(3472)NOI利回り5.1%

【野村證券用語集】
年換算のNOIを所有不動産の簿価(取得原価)で割った率のこと。不動産賃貸事業の運用利回りの基準となる指標。REIT(不動産投資信託)の投資尺度の一つでもあり、NOI利回りが高いほど収益力が高く、投資家への高分配につながる。



【LTVとは】
J-REITは、一般企業と同様に資本効率を高めるため借入金(負債)によるレバレッジ効果を利用しています。一般企業の場合は、D/Eレシオで負債比率を判断することが多くなっていますが、J-REITの場合は借入金比率(LTV=Loan To Value、以下LTV)を投資指標として使う場合が大半です。
J-REITのLTVは「総資産LTV=借入金(※2)÷総資産」で算出する場合が多くなっています。また総資産LTVと併せて「鑑定額LTV=借入金÷(総資産±保有不動産の含み損益)」を開示している銘柄もあります。総資産LTVも鑑定額LTVも決算期の数値を利用するものですが、J-REITは銘柄によって決算期が異なるため銘柄間の比較をする場合には、「取得額LTV=借入金÷保有不動産取得額」を利用する場合もあります。
※SBI証券抜粋



森トラスト系のリートは今回で2本目になります。
1本目は森トラスト総合リート投資法人(8961)になり総合型のリートです。
今回はホテルリートとなりますが、人気があるホテルリートは星野リゾート・リート投資
法人(3287)くらいですよね。
今回の上場はホテルリートの中で5番目に上場する銘柄となります。


リートの上場規模としては中型になるかと思いますが、ここ最近のリートは人気がありません。
三井物産系の投資法人未来(3476)が2016年12月16日に上場しましたが、いまだに公開価格
を超えること無く推移している点も気がかりです(公開価格18.3万円、初値17.6万円)


 株ブログ IPO・新規公開株    


ホテル物件自体の評価は高いと思いますが、買い需要が少なければ上場規模的に
吸収できるのか疑問です。
仮条件範囲が決定する1月20日になると機関投資家ヒアリングによる価格帯がでるので
買い需要が旺盛なのかどうなのか解りそうです。


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