【上場】霞ヶ関ホテルリート投資法人(401A)IPOの初値予想！分配金調べ

霞ヶ関ホテルリート投資法人(401A)は霞ヶ関キャピタルがスポンサーとなっている日本初のデベロッパー系ホテル特化型上場リートになります。


2021年6月に上場した東海道リート投資法人以来4年ぶりのIPOになります。想定発行価格10万円になり業績は堅調のようです。





本投資法人は、スポンサーである霞ヶ関キャピタルグループの開発力・運営力を活用し、国内ホテルマーケットで供給が不足する多人数向けホテルに日本各地で投資すること目的としています。


目論見にはIPOポートフォリオ492億円(15物件)、スポンサー開発率100％、平均築年数2.0年となります。


また、鑑定評価合計551億円で平均鑑定NOI利回り5.8％、平均償却後鑑定NOI利回り4.7％となっています。


主幹事はみずほ証券単独となっていますが、平幹事の引受けも大きいようです。店頭で頼めば貰えるのと考えています！

霞ヶ関ホテルリート投資法人(401A)IPOの上場基本データと引受幹事

項 目	その内容
市場	東証REIT(リート)
決算期	1月末、7月末
資産運用会社	霞ヶ関リートアドバイザーズ株式会社
会計監査人	太陽有限責任監査法人
上場予定	8月13日
ブックビルディング期間	7月29日～8月01日
想定価格	100,000円
仮条件	7月28日
公開価格	8月04日
初値結果	–

項 目	その内容
公募口数	285,700
売出口数	0口
公開口数(合計)	285,700口
オーバーアロットメント	12,685口
上場時発行済み口数	287,300
想定ベースの時価総額	287.3億円
幹事団	みずほ証券(主幹事) 三菱UFJモルガンスタンレー証券 大和証券 SMBC日興証券 楽天証券 SBI証券
委託幹事	三菱UFJ eスマート証券 大和コネクト証券 SBIネオトレード証券

リート専門の情報によれば、多人数向けのホテルを中心に投資するホテル特化型REITになるそうです。


スポンサーの霞ヶ関キャピタルは、不動産コンサルティング事業や開発ファンドを通して物流施設やホテル等の開発事業を行います。


当初は物流施設REITの組成及び上場を予定していたが、国内宿泊需要が高まっている背景から、ホテルREITの組成及び上場が先行する事となったようです。

霞ヶ関ホテルリート投資法人(401A)上場評判とIPO分析

想定発行価格100,000円を基に吸収金額を算出すると約285.7億円となり、オーバーアロットメントを含めると約298.4億円規模の上場となります。






インバウンド需要が牽引する日本旅行市場の成長を見越した営業を行っているようです。


訪日外国人の日本旅行の満足率は96.9％であり、再訪意向率も96.6％、いずれも高い水準にあるそうです。


本スポンサーは、高回転・高効率・低リスクが見込まれるビジネスモデルを採用しています。


本投資法人は、今後もスポンサーによる適時かつ安定的なホテル物件の開発が期待できると考えており、スポンサーパイプラインを活用して、かかるスポンサー開発のホテルに投資することにより、継続的な外部成長を目指すそうです。

霞ヶ関ホテルリート投資法人(401A)の初値予想と分配金(利回り)情報

会社設立は2025年4月01日、本社は東京都千代田区霞が関三丁目2番5号になります。


執行役員は佐藤正弥氏になりモルガン・スタンレー証券出身となっています。


仮条件前の初値予想は下記数値を予想します。大手予想の発表後に修正値を追記します。




4年ぶりのリート上場でどうなるのかわかりませんが分配金を調べると年間6,277円になるようです。


そう考えると利回り約6.3％なので高いと言えます。


格付けは現時点ではありません。分配金についてはアップサイドが期待できるそうです。

霞ヶ関ホテルリート投資法人(401A)の幹事引受け株数を調べました

霞ヶ関ホテルリート投資法人の引受け株数を調べてみました。

幹事名	割当株数	引受割合
みずほ証券(主幹事)	194,275株	68.00％
三菱UFJモルガンスタンレー証券	37,141株	13.00％
大和証券	28,570株	10.00％
SMBC日興証券	20,000株	7.00％
楽天証券	2,857株	1.00％
SBI証券	2,857株	1.00％

平幹事の引受けもかなりあるため欲しい方は店頭に電話してみるといいかもしれません。


現時点で人気があるのかはわかりませんが証券会社の営業に聞いてみるとよさそうです。




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公式サイトにもありますが、私も詳しくまとめてみました。

霞ヶ関ホテルリート投資法人(401A)IPOの評価と申し込みスタンスまとめ

霞ヶ関ホテルリート投資法人のIPOは無理して申込まなくても良いかもしれません。


インバウンド需要で業績は伸びているようですが、欲しければ上場後に買えば良いと思います。





リートのIPOはさほど値も飛ばないですし緩やかなスタートになることが多いため公募組は無理する必要はないと思います。


久しぶりのリート(REIT)なので注目はされると思いますが、格付けが付いている訳でもありませんからね。


利回りこそ高めですが、利回りが高いということは人気が見込めない証拠かもしれません。


リートの仮条件が引き上がることも考えられますが引き上げられて普通に割れることもあります。




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